众所周知，在中国顶豪界，有两座已经几近“神化”的丰碑。
一座在上海——陆家嘴正望黄浦江的汤臣一品。
另一座在深圳——深圳湾直揽一线海景的深圳湾1号。
深圳湾1号
一个冷知识是，世界上最高的音乐厅，并不在音乐之都维也纳，而在中国深圳330米的高空中——位于深圳湾1号T7栋顶楼71层的云颂音乐厅。
而鹏瑞在这里捂了大约十年的84套压箱底房源，就藏在云颂音乐厅之下。
最近，在深圳顶豪之战打得热火朝天的时刻，这个深圳顶豪界的大老哥，也开始老盘新推，以深圳湾1号·瑞公馆之名，加入了这一场大混战。
瑞公馆的定价，依旧是熟悉的鹏瑞风味，首批次开盘，最低8000万起步，前段时间刚一推出，就被富豪们扫荡一空了。
据说，深圳湾1号这一波直接吸引来了上海来的低调富豪，这位在上海见过顶豪大场面的大佬出手更是有范儿——前脚刚看完样板房，后脚就以超2.5亿总价直接扫下三套房源！
卖光后，据说鹏瑞老板徐航的电话都被打爆了，下一批次还没开，很多富豪就已经开始想办法“走关系”提前锁定。
遥想很多年前，关于深圳湾1号，最广为流传的几个“首富美谈”是：
马云曾在此清场看房，还让阿里的新总部成为了深圳湾1号的邻居；许加印最风光时，也曾豪掷2亿拿下两层楼，后来这两层楼的主人换成了某茶饮品牌的创始人……
时过境迁，深圳说得出名号的顶豪不再只有深圳湾1号。
但深圳湾1号似乎仍然是那个深圳湾1号，随便一出手，就搅动了全国顶豪市场的风云。
只是其身后站着的鹏瑞和徐航，又一次站在了聚光灯下，也站在了新的风雨中。
01
最会造圈层的顶豪
又要拿出造价7个亿的海景顶级会所？
可以说，从很多年前，全中国最富有的一批人，选择成了深圳湾1号的第一批业主开始，就注定了这个项目将在深圳顶豪市场拥有足够强劲的“寡头地位”。
它的成功，像是天时地利人和的共同造就，起于近20年前老板徐航的一次豪赌，也凭借着惊人的战略眼光踩准了市场的风口，在深圳顶豪潮之前，就拥有了足以睥睨市场的超然地位。
最终，也用仅有50年产权的公寓，就将富人们狠狠拿捏。
而依托于深圳湾1号过去的荣光，瑞公馆站在当下和深圳扎堆的顶豪后辈们比拼的，说白了是一套已经经历过时间考验的成熟体系和市场认知。
甚至扒一扒二手市场，过去几年，深圳湾1号其他楼栋二手房成交总价最低一套是7000万，最高达到了2个亿。
图源：深圳楼市探子
但即便如此，在这里，最值钱的也不是房子，而是“深圳湾1号业主”背后，所代表的放眼全中国都极有分量的身份标签，以及寻常无法企及的圈层和人脉。
关于圈层的故事，现在只要是有点档次的项目，都在讲，但是国内最早将圈层的故事讲好、讲得人尽皆知的，却是深圳湾1号的深湾会。
那个广为流传的故事是：神秘的深湾会，也是深圳第一个拥有顶级会员制的俱乐部，据说其全球仅限量发行800张会员卡，一般只配套赠送给业主。
故事很短，却留下了无限遐想。
后来全行业的圈层体系都越做越成熟，但能有深湾会同等影响力的，却少之又少。
过去深圳湾1号的故事中，围绕着深湾会展开一直为大家津津乐道，有顶部三层围绕着云颂音乐厅展开的空中会所、有位于350米高的云端之上的停机坪、有传奇莱佛士酒店、有首创级的室内空中泳池……
而在瑞公馆的新推中，一个比过去更完整的故事，也在逐渐浮现。
比如专门请来了加拿大国宝级设计师2pirdesign，打造了深圳首个业主图书馆大堂，逼格相当在线。
再如这个月，鹏瑞还会拿出亚洲首座沉浸式室内高尔夫。
更重磅的是下个月，位于8楼的约2800㎡海景顶级会所也会正式开放——据说，其造价更高达7个小目标。
简言之，大家本以为已经做到顶的深圳湾1号，居然又双叒叕进阶了。
值得注意的是，瑞公馆的产品配置，更是高的惊人，比如其标准层高，直接拉到了夸张的约4.48米——这个数据的含金量，懂的都懂。
毕竟常规住宅尺度中，单层能做到3.6米就已然是极限，但瑞公馆居然又多拉出了近1米的纵向延展。
目前，瑞公馆开了建面约430㎡、480㎡、510㎡三个户型的实景样板间，分别请来了梁志天、杜康生、程绍正韬执笔。
杜康生设计的480㎡样板间
梁志天设计的430㎡样板间
据说2pirdesign也将负责多个样板房设计，后面的890㎡样板房也为深圳首次请来了英国皇家御用的1508London。
过去的深圳湾1号，曾一次性请来了近20位室内设计大师，足足打造出了72套样板房，据说整体为了打造出最高规格的配置，在那个年代光是设计费就豪掷了3.5个小目标，阔绰得让同行惊叹，但最终，也正因为高强度的定制化，成功俘获了一众大佬们的芳心。
到了如今的瑞公馆，虽然统共不过百套房源，但不难猜测，设计费上大概率依旧展现了很强的“钞能力”。
也难怪，见惯了大场面的上海富豪来了这里，也忍不住一把斩获了三套。
02
深圳湾1号的十大挑战者
鹏瑞在准备好瑞公馆的推出后，喊出了一句熟悉的口号：
超越1号，惟有1号。
放眼全深圳的顶豪项目，大概也只有深圳湾1号敢“这么嚣张”。
这话是喊给顶豪客户听的，是喊给竞品们听的，或许也是喊给自己听的。
虽然从首批次结果看，深圳湾1号刚归来就跑赢了亿级市场，但是仔细一看：
现在深圳的顶豪后浪们，也都强得可怕了……
深圳楼市现在打得到底有多猛呢？
深圳湾1号所在的深圳湾，从去年年底开始就杀出了四大顶豪天团，而在今年，这几座顶豪，都还在持续发力的同时，深超总、前海、宝中等地区，也都再次杀出了同量级的顶豪。
光是截至目前，摆在瑞公馆眼前的强势竞品，都至少有7个，并且几乎每一个在深圳都是重量级的存在，表现也相当强劲。
华润中海深圳湾澐玺，作为深圳这一波顶豪潮中的首发王炸，从去年11月底首开，当日销售额突破130亿，刷新2025年全国首开销售金额纪录；整盘不到4月就狂销了239亿，刷新全国豪宅最快破200亿的新纪录！
中信城开信悦湾，去年首开2小时就热卖超100亿，刷新了单套过亿房源成交套数新纪录&最快整栋售罄纪录；今年5月加推，拿出了最高39.86万/㎡的备案均价，再次打破中国豪宅备案价天花板的同时，更是开盘半小时宣告售罄，迄今为止，已至少售出42套总价过亿房源！
效果图
后海招商玺，首开42套房源仅耗时2分钟就宣告售磬，以超前的流速刷新了2025年深圳湾顶豪的日光纪录，仍在酝酿加推中。
GCC联泰超总湾，作为瑞公馆之外，目前深圳唯一一个顶奢公寓，去年年底首开即捅破了近几年商务公寓的销售纪录天花板，春节前又连续成交多套超亿元大户型单位。
中海安缇深圳，作为中海的第三座安系产品，在景观弱势的情况下，打造了近29米的抬板+约7.2米的挑高墅厅，并挑战了远超市场预期的18.58万/㎡备案均价，首开72套总价3954万-1.04亿的房源，火速日光。
华润招商深圳观潮，4月首开222套房源，15.09万/㎡的备案均价问鼎宝中，如此大体量的推盘量当天就去化了95%，销售额突破60亿，5月二次加推40套又快速宣告售罄。
招商海晏府，约14.2万元/㎡的备案均价捅破前海新房天花板，首开151套房源当日去化亦达到了9成。
七子争鸣，可以说，整个深圳的顶豪氛围都已然被烘托到了极致。
值得注意的是，在顶豪们屡卖屡爆的情况下，6月时，深圳还接连在宝中、南山、前海分别拍出了2026年深圳总价新地王、深圳单价新地王、前海单价新地王！保利发展、保利置业、建发三家近几年在顶豪上发力较猛的头部国央企，也正式宣告加入这场混战。
简单来说，不算深圳湾1号这个老前辈，短时间内深圳的顶豪浓度已经至少达到了十子齐聚！
这么热闹的局面，上一次见到，还是在上海。
不过，值得注意的是，未来的深圳顶豪格局走向我们暂时虽然还无法预见，将来或许也有足以和深圳湾1号正面争锋的存在，但如今有一点是摆在明面上的：
即便到了今天，深圳顶豪界，依旧只有两大类——深圳湾1号，和其他。
而背后更残酷的现实是：
属于深圳湾1号的神话，就连鹏瑞自己，或许都很难再复制第二个了……
03
首开仅十套？
瑞公馆的“饥饿营销”
事实上，如果冷静观察瑞公馆热卖消息背后，总共84套房源，首开拿出的量，据说统共就只有：
10套。
考虑到一位业主单独消化了3套——最后算下来，消化这10套房源，最多也只出动了8位富豪。
简言之，成绩看似红火，实际上，一大动因在于推盘量连给富豪们塞牙缝都不够的，光是靠深圳湾1号的盛名，闭着眼睛都能卖掉。
虽然从起步价格来说划出了非常高的门槛，但同样说明了，即便是深圳湾1号，也选择了更谨慎的推盘策略——有限的推盘量下保证了不容易因为销售不佳丢面儿的同时，8000万起步的总价让哪怕10套房源的售罄也足够有分量，甚至还能搞一波“饥饿营销”。
因此，这个首开更准确来说，更像是一次试水：
试一试在当下市场，深圳湾1号的吸引力，到底还能到什么程度。
秒光的成绩也不是最重要的，更重要的是首批售罄后，老板徐航被打爆的电话和传递到市场上深圳湾1号王者归来的美谈。
鹏瑞原本多少有些悬着的心，或许直到那一刻才真正放下。
因为一个久负盛名后重新归来的项目，是不容许有任何跌落神坛的风险的。
尤其是在过去这几年早就已经受过多次打击的鹏瑞看来，大概更甚。
但显然，这第一战，鹏瑞打赢了。
04
新上任的副总裁
还在救广州之火
2020年开始，踩着房地产下行的节点，一批过去低调但手有闲钱的中小房企，开始逆势抄底扩张，其中就包括了原本专注打造深圳湾1号的鹏瑞。
最猛的2021年，鹏瑞甚至一把在大湾区密集新开了5个项目，最重磅的两个，分别在广州和佛山，后来变成了广州·鹏瑞1号以及三龙湾1号。
佛山的三龙湾1号表现算不错，50亿出头的拿地价，入市后成为了佛山为数不多的百亿级销冠，但交付后二手市场表现却未能扛得住预期，最近这段时间更是因为配套等问题屡屡陷入维权风波，项目里的双子塔写字楼还曾一度陷入停工争议。
广州·鹏瑞1号，和深圳湾1号一样，因为是商办用地，拿地楼板价仅有约1.83万元/平方米。
后来的故事大家也知道了，这个项目鹏瑞同样铆足了劲，光是会所都单独造了一栋楼，腾挪出了上万方的圈层空间，也开出了比深圳湾1号更大胆的价格：
开盘时，最便宜的单价，都达到了20万元/㎡；最高备案价更是冲击了全中国的天花板——达到了56万元/㎡。
然而这一次，深圳湾1号的神话却并没有重现，大家发现，广州的富豪们有自己的坚持——他们并不买顶奢公寓的账。
瑞公馆首开10套秒罄的背面是，2023年广州·鹏瑞1号首开一个月后网签都还不足10套。
滞销压力下，广州·鹏瑞1号的价格开始一降再降，最高单价从56万/㎡降到30万/㎡、又降至20万/㎡。甚至去年9月时，一批公开的特价房源出现在了这里，价格仅需10.9-13万/㎡。
一个数据是：
截止到今年5月时，广州·鹏瑞1号的152套房源，总共去化了65套，上百亿投资额的项目，网签总金额为53.72亿元，网签均价16.98万元/㎡。
也是在5月底，广州·鹏瑞1号还举办了一场名为“全球影响力居住综合体”的发布会，在会上，新加入鹏瑞两个月的集团副总裁张学凤第一次公开现身。
张学凤曾先后做过广州本土民企星河湾集团副总裁、以及侨鑫集团地产事业部执行总裁，经手过的项目也基本都是广州汇悦台这般的超级顶豪。
鹏瑞请来这位地产女将后，也直接让其兼任了广州城市总，在广州坐镇，或者更准确说：去广州·鹏瑞1号坐镇。
在广州市场看来，张学凤的身份，是救火将军，她加盟后，近几个月广州・鹏瑞1号也新增了几套网签。
只是这几套去化，并灭不了这场烧了3年的火。这条路，并不好走。
大约在一个月前，中东财团走进鹏瑞一号交流的消息，悄悄刷屏了，艳姐观察了下相关新闻的评论区，有人直呼是“演员”，但也有似乎掌握了小道消息的人声称：
据说中东土豪们准备买买了所剩全部，正在谈价格……
小道消息有几分真未曾知晓，但至少，又炒出了一波新热度。
对于鹏瑞来说，幸运的是，综合看这些年的投资，相较于很多陷入大幅亏损甚至把整个企业都拖垮的同行们来说，并没有大跌跟头；
但憋屈的是，出去走了一圈，却发现，似乎什么都没能捞着。
兜兜转转，最后能争脸面的，依旧还得看深圳湾1号——
全村的荣光，也成了全村最后的希望。
结语
众所周知，鹏瑞的老板徐航，还有另一重身份——迈瑞医疗的联合创始人，虽早已退居幕后，但至今仍持有27%的股份。
这也被业内视为鹏瑞发展背后最大的底气。
但如今，和在房地产上的发展一样陷入萎靡的，还有迈瑞医疗的股价。
作为曾经在中国医疗器械行业领航的资本神话，迈瑞医疗自2018年登陆创业板后，巅峰市值曾一度达到过6000亿元，然而时至今日，其总市值早已跌破了2000亿。
对于持股27%的徐航来说，蒸发的4000多亿市值背后，一同蒸发的还有千亿级的个人身家。
对比来看，“1号们”身上的得失，似乎都成了再小不过的问题。
但无论如何，深圳湾1号的首富神话，依旧需要传唱下去。
主编：张艳
责编：Nanako
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