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北京北清润府

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①、华润置地：

是央企华润集团旗下品牌，属于香港联合交易所上市，布局境内外181个城市，深耕北京楼市32年，打造了60多个小区（基本覆盖了全北京市）。

②、未来科学城置业：

作为未来科学城集团“产城空间”板块核心企业（说白了就是为开发未来科学城昌平区专门设置的企业，也就是这个区域地的主人，负责整个区域的设计规划、一级、二级全面开发）。之前主要是办公写字楼的联合开发和独立开发，到区域的住宅联合开发，在住宅开发方面一直是站在幕后与各个成熟的地产央国企联合开发商（主要是地产央国企操盘，未来科学城做各种政府关系协调，特别是有各种区域配建，未来可续成作为接收业主，开发商还是愿意拉着一起操盘）。

去年开始未来科学城独立操盘了第一个住宅二级开发（未来城星寰时代。今年第二个项目朱辛庄0055地块底价拿下，打造区域四代宅。最近方案上报了，呼户型图也出来了，在得房率方面有了大幅度提升）。

4.1.2、品牌

①、“润府”系列出现的背景

华润在北京的产品系也是经历了多轮次的迭代。上一轮次：市区核心区的定位高端改善的“府”系列（例如：北京瑞府、北京悦府、中环悦府）。近郊区定位刚需改善和改善学院风格的“橡树湾”系列（也是从“清河橡树湾”一炮走红，主要是清河这个板块的一路走高，实现了流通性和保值性，成为区域标杆项目），后来橡树湾在北京的近郊区全面开花（昌平的北清橡树湾、大兴西红门橡树湾、亦庄橡树湾、密云橡树湾、京北橡树湾等等）。

一方面是楼市下行，竞争加剧。还有就是各家都在升级产品。更重要的是橡树湾系列明显表现出产品设计过时的迹象，这个品牌的粉丝认可度也在下降。开发商开始对近郊区的刚需和刚需改善产品进行了全面升级，出现了全新的“润府”系列（从学院风升级为符合现代市场认可的现代简约、时尚风，打造“达尔文营地”这个儿童游玩区专属IP）。近三年这个品牌系列楼盘在近郊区全面开花（从顺义的璞瑅润府开始、到房山良乡的京熙润府、再到亦庄北神树的北京润府）。

昌平的北清润府是华润在昌平的第一个“润府”产品落地，也是北京的第四座润府项目。

总之：华润操盘，烂尾不会，产品定位北清润府（整体品质和北京润府、璞瑅润府、京熙润府相类似），只是这个项目是润府版本的“好房子”。这个项目没有配建，但是作为“地主”的未来科学城置业的参与，更多是协调政府关系，让“好房子”的设计元素无打折的在这个项目落地（阻挡起隔壁业主传导给政府的压力）。

4.1.3、与北清橡树湾比较

虽然这两个项目是同一开发商操盘，但是后来者的北清润府，基本是之前北清橡树湾的产品系统的全面升级（不仅仅是简单的换个楼栋外立面，得房率提高一些）。

产品对比：北清润府>北清橡树湾。

4.2、小区布局

地块是南北向的长方形地块。规划了19栋楼，全部为南北向布局，整体采用了七排三列，并排式+梅花桩的方式相结合、中间加了两栋17层小高层，其他楼栋是8-11层的洋房布局（周围是洋房，中间是小高层的形式）。

形成了中间高，四周低的城市界面布局。会对4、5、9、10、14、15号楼靠近高层两栋楼的户型形成角煞（并且隐私也受到一定的影响）。并且高层楼栋也会对北侧楼栋的视野和采光形成一定的遮挡。

社区楼间距基本在约40-68米左右，整体采光，视野，景观效果符合标准要求，其次是中间两栋高层点状布局，会与周边的楼栋边户形成角煞。

北侧的1、2号楼形成了单个楼栋5个单元的长条形布局（这个压着审批线来的）。

4.2.1、与北清橡树湾比较

北清橡树湾的地块面积更大，相对更方正一些。楼栋每个采用了，北侧并排式，阻挡北侧北清路的噪音、南侧是梅花桩的方式布局，一共15栋。由于容积率相对较高，大部分是18层的高层。

结论：北清橡树湾和北清润府各有优势，基本打个平手（北清橡树湾的优势是地块体量大，更有利于园林发挥，不足是容积率高，以高层为主建筑体量基本是北清润府的两倍。而北清润府容积率相对比较低，洋房为主）。

4.3、参数对比

①、这两个盘的参数对比，最大区别除了上面说的体量差异（北清润府总户数688户基本是北清橡树湾的一半）、容积率差异，北清润府1.8是以洋房为主，区域在售项目容积率最低（朱辛庄板块容积率在 2.0-2.5、星寰时代容积率 2.2、龙樾海序容积率 2.8，新出让地块容积率 2.45），北清橡树湾2.5是以高层为主（这个指标是越小越好）。

更重要的是楼面价降低了：44%（拍地价直接跑输了二手房大盘。现在二手房成交价格比2023年3月高峰回调了40%），意味着后来者的北清润府销售价格会比北清橡树湾大幅下调。

②、北清橡树湾的梯户比由于小户型的存在，有两梯三户，还是不如两梯两户更优。层高方面北清润府是标准：3米，北清橡树湾是：2.9-2.95米（这个差异不是很大）。这两个小区的户型面积段是高度重合的（都是七十多平米至一百二十多平米）。但是由于得房率不一致，导致户型结构差异比较大。