近日，仲量联行（JLL）发布《2026年上半年深圳房地产市场回顾与展望》。报告显示，深圳办公楼市场延续修复态势，空置率连续三个季度回落，租金跌幅持续收窄；酒店市场在商务与休闲双轮驱动下表现强劲，RevPAR同比大涨12.1%。市场正进入理性修复阶段，业主心态从“以价换量”转向审慎平衡，硬科技、新经济成为租赁需求的核心引擎。

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办公楼：需求结构性回暖，租金跌幅连续收窄

需求端，上半年深圳甲级办公楼净吸纳量同比显著增长，推动全市空置率连续三个季度环比回落。企业选址决策的核心关注点集中在总租赁成本、空间效率与产业协同三个方面。从策略特征看，多数企业以成本管理为主，但部分稳健增长企业已启动“升级搬迁”——从老旧楼宇或非核心区域迁入高品质项目。

区域分布上，大面积租赁（超过1,000平方米）主要集中在新兴商务区及产业集聚区毗邻板块。南山区表现尤为活跃：二季度仲量联行录得的大面积成交中，约半数位于南山，其中前海与后海尤为突出。这一趋势的背后，是新增优质供给充足（整层及大单元供应丰富），以及临近科技园及产业集群的区位优势。

行业层面，最活跃的需求来源为智能硬件、人工智能及应用（AI+）以及跨境电商，三者合计录得租赁面积约占总成交的近30%。具体来看：智能硬件领域，端侧AI和具身智能商业化提速，推动产品迭代与产能扩张，进而带动研发及运营团队扩编；AI应用领域，向金融、教育、医疗等垂直行业渗透，直接推动销售与交付团队扩编；跨境电商领域，全球化运营深耕，导致海外运营、供应链及合规岗位增加。金融业整体平稳，以1,000平方米以下中小面积为主，扩张意愿审慎。

供应方面，上半年深圳新增4个办公楼项目，合计体量约24万平方米。其中二季度新增2个项目，分别位于前海和留仙洞总部基地，合计约10万平方米。值得关注的是，新项目初始空置率低于同片区前期水平，对整体空置率的推升作用有限。

截至二季度末，全市甲级办公楼空置率为24.9%，环比下降约1.0个百分点，较2025年底累计下降约1.5个百分点。租金方面，二季度环比跌幅为1.0%，显著收窄且连续两个季度改善；上半年累计下跌约3.4%。福田核心区跌幅收窄最为明显，多数项目租金维持相对稳定。

业主心态正在发生转变——从前期“以价换量”的策略，转向寻求“去化与价格”之间的审慎平衡。进一步大幅降价的意愿减弱，核心地段优质资产的议价能力边际增强。

酒店：RevPAR同比大涨12.1%，仅次于三亚

上半年（1-5月），深圳酒店市场表现亮眼。客流基础方面，宝安机场旅客吞吐量达2,841万人次，同比增长3.6%；入境外籍客流同比大增33.9%；广深港高铁客运量提升14.5%。

业绩方面，平均房价（ADR）同比增长5.2%，出租率抬升6.5%，每间可售客房收入（RevPAR）同比大涨12.1%，达到845元，高于其他一线城市，仅次于三亚。

驱动因素呈现“商务+休闲”双轮格局。商务端，新兴科技行业增速领跑，高频技贸往来带动需求；休闲端，政府加码文旅（东部滨海活动、赛事演艺）及免签红利驱动境内外客流增长。

供应方面，上半年新增客房1,357间（中高档及以上），下半年计划新增2,677间，其中高档占比58%。存量酒店目前享受短暂红利，但需观察需求对增量的消化速度。

资本层面，商业不动产公募REITs试点落地，酒店资产证券化提速。目前已申报项目包括华安锦江、华住安住、复星旅文（亚特兰蒂斯）及中金开元旅业，标志着酒店资产正逐步打通通往公开资本市场的路径，有望成为推动存量资产盘活与价值重估的重要引擎。

下半年展望：南山百万方供应入市，APEC会议成关键利好

办公楼方面，下半年预计新增供应超过100万平方米，且全部集中于南山区。不过，预计约35%的体量将被企业总部自用需求吸纳，对市场去化形成一定支撑。需求端，高成长行业（AI、智能硬件、跨境电商及出海企业）的研发、运营、销售团队扩编将持续推动租赁需求；产业集聚效应增强，围绕头部科技企业及上下游形成的空间集聚将带动科技园、后海、前海活跃度；降本增效下的升级搬迁需求也将向优质项目集中；酒店、大健康等非传统业态带来额外需求增量。

指标预测方面，因南山大量供应入市，全市空置率或将阶段性回升；但得益于自用吸纳，年末全市空置率预计较上年末小幅回落。净吸纳量方面，2026年全年表现有望优于2025年。租金继续维持温和下行主基调，但跌幅局限在较窄区间，全年同比跌幅有望较2025年进一步收窄。

酒店方面，2026年APEC会议（亚太经合组织第三十三次领导人非正式会议）落地深圳，将大幅拉升深圳国际声量，锚定“亚太科创”会议地位，显著抬升本地酒店业绩。

专家观点

仲量联行华南区董事总经理李文杰表示：

"经过近几年的市场深度调整后，随着空置率连续改善，深圳办公楼市场正逐步进入更为理性的修复阶段。业主方心态已从前期强调'以价换量'，转向寻求去化与价格之间的审慎平衡……尤其是核心地段、运营能力较强的优质资产，议价能力边际增强。"

仲量联行研究部资深董事、中国区物流地产研究负责人曾丽表示：

"下半年深圳办公楼市场需求的关键变量，将是产业动能能否持续转化为实际租赁吸纳……这种围绕头部企业形成的集聚效应将愈发明显，叠加酒店、大健康等非传统办公业态的增量需求，市场去化的结构性支撑正在从点状向线面扩展。"

仲量联行酒店及旅游地产事业部大中华区副总裁杜依表示：

"尽管当前在产权合规、治理结构及估值体系等方面仍需进一步磨合与优化，但这标志着酒店资产正逐步打通通往公开资本市场的关键路径……公募REITs有望成为推动酒店行业存量资产盘活、实现价值重估的重要引擎。"

总体来看，2026年上半年深圳房地产市场呈现出“办公楼筑底修复、酒店强势回暖”的分化格局。下半年，南山区超百万方供应入市与APEC会议红利将分别成为办公楼和酒店市场的关键变量，市场修复的结构性支撑正在从点状向线面扩展。