文/上海进深 严明会
拿地15天后，绿城嘉定项目规划公示。
这块地有一个特点：南北两个地块被天然隔开。
北侧的F13A-04地块容积率2.2，南侧的F14A-01容积率1.3，限高也不同，两块地本身就适合打造不一样的产品。
绿城也顺势而为，交出了一份“高层拉满改善感、低密首推联排”的方案。
整体来看，项目拟建17栋3-17F住宅产品，1栋17保障房，共计规划552套房源。
没有做当下流行的抬板，仅较外部道路抬升1米左右。
高层区：改善属性拉满
北侧的F13A-04地块，容积率2.2，拟建7栋16-17F住宅产品，共计规划458套房源。此外，地块西北角配置1栋17F保障房。
社区采用全人车分流设计，地面无车位；风雨连廊可以串联起南侧的6栋楼，可实现无风雨归家。
配置下沉式庭院以及地下会所，蓝色区域可能是室外泳池，除11# 、12#以外，其余5栋首层均设置了部分/全部架空层。
7栋住宅全部两梯两户、独立电梯厅、无连廊，预计有南向多阳台 可拓展飘窗等附赠空间。
户型设置上，大约在110-120-140-150㎡，且大面积户型占比更多。
低密区：别墅赛道卷向联排
南侧的F14A-01地块，容积率仅1.3，拟建8栋3-3 1F住宅，2栋7-9F住宅，产品形态是联排别墅、小高层。
同样地面无车位，完全人车分流。地下车库出入口和人行出入口独立设置。
稍有悬念的是，地块内下沉庭院面积偏小，且紧贴7号楼，具体功能排布还有待后续揭晓。
该地块将推出94套房源，包括34套联排别墅 60套洋房产品，套均面积约192㎡，所以联排产品大概率在200㎡以上。
有别于市场常见的高低配社区，F14A-01地块为独立完整的低密地块，别墅居住体验更纯粹。
差异化竞争
回顾土地端，6月30日，上海五批次土拍中，这块地吸引了金茂、建发、绿城3家房企，最终绿城以总价20.66亿元的价格竞得，成交楼板价29227元/㎡，溢价率19.08%。
加上不低于2500元/㎡的装标，可售楼面价约3.2万/㎡。
这块地是新政后区域内首次出现联排产品，绿城没有走市面上常见的叠墅路线，而是直接把别墅业态向上卷了一级。
究其原因，一方面是独立完整的地块条件让联排的排布成为可能，不必像传统高低配那样牺牲别墅区的私密感。
另一方面，联排相比叠墅有更强的溢价能力，在较高的地价压力下，与其在叠墅赛道内卷，不如换一个赛道做更有话语权的产品。
块北侧约1.5公里处为象屿金茂·满嘉，今年3月底底价拿地，楼面价24500元/㎡，相比于绿城地块低了4727元/㎡。
项目容积率1.7，规划11层类洋房与4层叠墅，是嘉定首个3.5代宅抬板项目，抬板高5.6米，室内配置金茂科技系统，首批房源即将入市。
对比可见，绿城以独立低密地块和联排别墅形成错位竞争，挑战更高的天花板。
最后看地段，项目位于嘉定核心区腹地，处于此前热盘万科理想之地东北侧、瑞金医院东侧，步行至11号线嘉定新城站约1公里出头。
周边配套成熟，拥有宝龙广场、中信泰富万达广场、华师大附属嘉定西郊学校及远香湖公园等。
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