楼市库存连续4个月“瘦身”，开发投资收缩倒逼存量提质|严跃进|商品房|增量|存量|房地产市场

7月15日，国家统计局发布2026年1-6月份全国房地产市场基本情况。数据显示，1-6月份，新建商品房销售额约3.79万亿元，同比下降13.6%。截至6月末，商品房待售面积约7.63亿平方米，同比下降0.9%。这也是自今年3月以来，待售面积连续第4个月减少。

对此，业内人士认为，当前市场数据仍处于深度调整过程中。不过，一个积极的表现是库存指标正朝着出清的方向推进，这对于后续房地产供求关系的再平衡具有积极作用。

3年以下库存去化提速，同比下降3.5%

从新建商品房销售情况看，国家统计局数据显示，1-6月份，新建商品房销售面积约4.01亿平方米，同比下降11.6%；其中住宅销售面积下降12.4%。新建商品房销售额约3.79万亿元，同比下降13.6%；其中住宅销售额下降13.7%。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，从销售数据来看，市场仍处于调整过程中。一些总价性价比高、户型得房率较高，且位于核心城市、配套较好的房源，销售情况仍然不错；而其他房源在去库存方面仍面临一定压力。例如，部分房源总价过高，与购房者的收入水平不匹配；还有一些房源受城市更新节奏较慢、周边整体界面品质不佳等因素影响，销售也遇到困难。各地还需进一步做好“卖旧买新”的置换链条，真正促进新房销售数据的改善。

上半年政策端总体上与2023年以来的政策思路一致，主要是对过热时期偏严政策进一步放松，尤其集中于一线城市的限购政策。同时，“房价调整”和“政策消化”持续互动。政策的效应释放更为明显，购房预期有所转好，客观上推动了政策效果的进一步显现。

值得关注的是，国家统计局数据显示，截至6月末，商品房待售面积约7.63亿平方米，同比下降0.9%。其中，待售3年以下面积约5.62亿平方米，下降3.5%。

这是自今年3月以来，待售面积连续第4个月减少，而且下降的幅度在加大，这意味着在售库存持续减少。尤其是3年以下库存下降幅度达到3.5%。

在严跃进看来，库存指标已呈现下降趋势，而库存的下降有助于后续供需关系更加平衡。此外，目前部分库存已进入现房阶段，各地可结合现房销售的相关新政策，进一步做好库存出清工作。

开发投资额下降18%，增量收缩倒逼存量提质

1-6月份，国家统计局数据显示，全国房地产开发投资3.8万亿元，同比下降18.0%；其中，住宅投资2.93万亿元，同比下降17.8%。

由此可见，今年前6月房地产开发投资额降幅仍然较大。对此，严跃进认为，这种调整需要客观理性地看待。首先，房地产大规模增量市场的扩张，与过去相比确实发生了较大变化，政策方向更强调围绕存量更新来拓展新的内容，因此，对于这一指标，应当从存量更新和存量提升的角度去理解。同时，当前的增量开发投资整体健康水平更高，能够拿地和开发的企业，大多是财务状况和销售业绩较为稳健的企业。

从施工与新开工情况看，国家统计局数据显示，1-6月份，房地产开发企业房屋施工面积55.4亿平方米，同比下降12.5%，其中住宅施工面积约38.45亿平方米，下降12.9%；房屋新开工面积约2.32亿平方米，下降23.4%，其中住宅新开工面积约1.69亿平方米，下降24.1%；房屋竣工面积约1.72亿平方米，下降23.7%，其中住宅竣工面积约1.21亿平方米，下降25.3%。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析称，今年上半年，新开工继续呈现明显下跌，累计跌幅23.4%，尽管比1-5月份收窄0.2个百分点，但跌幅仍在20%以上，2022年—2026年上半年平均下跌25.3%。尽管新开工下跌拖累新房供给、开发投资和上下游，但在存量主导的时代下，有利于促进市场供求再平衡，让市场能够尽快触底，价格尽快止跌回稳。

此外，国家统计局数据显示，1-6月份，房地产开发企业到位资金约4.02万亿元，同比下降20.2%。其中，国内贷款5716亿元，下降31.7%；自筹资金约1.47万亿元，下降16.4%；定金及预收款约1.24万亿元，下降15.8%；个人按揭贷款5137亿元，下降24.9%。

在李宇嘉看来，今年以来，全国房地产开发企业定金及预售款同比降幅连续4个月收窄，上半年同比下降15.8%，较1-2月份21.5%的降幅收窄了近6个百分点。这显示出居民购房需求更加理性。