最近一则有关马来西亚住房市场的新闻提到，月家庭收入介于RM3,000至RM4,999的家庭，实际能够负担的住宅价格大约只有RM200,000至RM300,000。
文章也指出，截至2024年，马来西亚M40家庭的拥屋率为75.9%，首次略低于B40家庭的76.3%。
这里的B40，是指家庭收入处于全国最低40%的群体；M40则是中间40%的家庭收入群体，也就是一般所说的中等收入家庭。
外国人看到这类新闻后，可能会产生一个印象：
马来西亚是不是有一半以上的家庭，连RM300,000的房子都负担不起？
但这并不是新闻数据真正表达的意思。
月入RM3,000至RM4,999，只是马来西亚家庭收入分布中的其中一个组别，并不代表超过一半的马来西亚家庭都处于这个收入水平，也不能由此推断，大部分本地人只能购买RM300,000以下的房产。
马来西亚统计局数据显示，2024年全国月家庭收入中位数已经达到RM7,017，平均家庭收入为RM9,155。城市家庭的收入中位数更达到RM8,139。
那么，回到第二家园申请人更关心的问题：
白银组要求购买至少RM600,000的住宅，黄金组要求购买至少RM1,000,000的住宅。
这两个价位，对马来西亚主要城市的本地家庭来说，到底是不是买不起？
银行如何判断购房能力？
银行审批房贷时，会参考申请人的债务偿还率，也就是DSR。
简单来说，就是把每月房贷、车贷、信用卡和其他贷款供款加起来，再和家庭收入比较。
马来西亚不同银行采用的标准并不完全相同。
一般来说，收入稳定、信用记录良好的申请人，即使DSR达到约60%至80%，仍有可能获得贷款。
所以，不能只看到一个家庭已经有车贷或其他负债，就认为他们无法再购买房产。更重要的是，加入新的房贷后，整体DSR是否仍在银行可以接受的范围内。
RM600,000的住宅，每月需要供多少？
假设本地买家购买一套RM600,000的住宅：
支付10%首付；
申请90%贷款，即RM540,000；
贷款期限35年；
按年利率约3.65%计算。
每月房贷供款约为：
RM2,300。
假设一个家庭原本已有RM1,500的车贷和其他贷款，加入房贷后，每月总债务约为RM3,800。
若以70%的DSR作为参考，该家庭大约需要RM5,500的净收入，便可能进入这一贷款范围。
再对照马来西亚主要地区的家庭收入：
地区
2024年月家庭收入中位数
月家庭收入平均数
吉隆坡
RM10,805
RM13,985
雪兰莪
RM10,726
RM13,296
槟城
RM7,386
RM9,152
柔佛
RM7,712
RM9,484
全国
RM7,017
RM9,155
从这些数据来看，RM600,000的住宅并不是只有外国人才负担得起的价格。
在吉隆坡和雪兰莪，很多双收入中产家庭已经具备相应的贷款能力。
在槟城和柔佛，能够购买这一价位住宅的家庭比例可能低于雪隆，但对收入较高的双收入家庭、专业人士、企业经营者，以及已有储蓄或旧房资产的改善型买家而言，RM600,000同样属于本地市场可以承接的价格。
换句话说：
第二家园白银组的RM600,000房产，并没有脱离马来西亚本地中产家庭的购买能力。
RM1,000,000的住宅，本地人是否买不起？
接下来再用同样的方法计算黄金组要求的RM1,000,000住宅。
假设：
房价RM1,000,000；
贷款90%，即RM900,000；
贷款期限35年；
年利率约3.8%。
每月房贷供款约为：
RM3,800。
假设一个家庭原本已有RM1,600的车贷和其他贷款，加入房贷以后，每月总债务约RM5,400。
以70%的DSR作为参考，需要的家庭净收入大约为RM7,700。
若现有债务达到RM2,500，每月总债务约RM6,400，相应需要的家庭净收入约RM9,100。
这意味着，家庭收入达到中高水平、现有负债处于银行可接受范围内的双收入家庭，已经有机会申请RM900,000左右的房贷。
吉隆坡家庭收入中位数为RM10,805，雪兰莪为RM10,726，两地平均家庭收入更分别达到RM13,985和RM13,296。
因此：
RM1,000,000的房产，在雪隆地区并不是本地人普遍买不起的价格，而是已经进入不少中高收入双薪家庭及改善型买家的贷款范围。
槟城的平均家庭收入为RM9,152。虽然低于雪隆，但当地也有不少收入较高的专业人士、企业经营者和已有房产资产的家庭。
因此，RM1,000,000的住宅在槟城也不能简单归类为“只有外国人才买得起”，特别是在槟城岛成熟社区或有地住宅区。
总结
通过上面的家庭收入、房贷月供和DSR计算，可以看出：
RM600,000，甚至RM1,000,000的房产，并不是只有外国人才能负担。
RM600,000的住宅，在雪隆地区已经进入很多中产家庭的贷款范围；在槟城和柔佛，也有相应的本地购买群体。
RM1,000,000的住宅，则主要由中高收入双薪家庭、专业人士、企业经营者和改善型买家承接。
因此，在RM600,000至RM1,000,000这个价格范围内，本地人同样是主要购买对象之一，并不是一个只能依赖外国买家的市场。
最后，留一个问题给大家思考
一套RM600,000的房产，每月房贷约RM2,300；一套RM1,000,000的房产，每月房贷约RM3,800。
如果一套RM1,000,000的房产，每月只能租到RM3,500，连房贷都无法完全覆盖，而且还未计算管理费、维修费和空置成本，这套房产是否适合作为投资？
房产符合第二家园的购房条件，只代表它符合签证要求。
至于是不是一项好的投资，还需要看租金回报、现金流和未来市场需求。
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