第5期 房地产行业
2026年1月1日，新版《上市公司治理准则》正式实施，监管层针对上市公司董事、高管等经营关键群体明确薪酬约束细则，要求高管报酬与公司业绩、股东回报深度绑定。
在此背景下，南都湾财社联合专业研究机构“给CEO打分”推出《上市公司高管薪酬观察》系列深度报道。本期报道聚焦A股房地产开发行业，对总经理（CEO）年薪超过200万元的16家上市房企进行了薪酬与绩效匹配度深度剖析。
此次深度观察从薪酬治理合规性出发，选取公司总经理薪酬、年度股价涨跌幅、营收、归母净利润等关键指标评估匹配度得分，全方位复盘2025年度A股市场企业的总经理薪酬现状，检验薪酬激励与约束机制落地实效。需要注意的是，个别公司同时设立总经理、总裁等，且有两人分别担任，本榜单对此类情形，统一将两人的年薪合并核算，再纳入榜单排名及CEO薪酬绩效匹配模型计算。
数据表明，16家头部及中坚房企的高管薪酬与绩效表现呈现出显著的分化态势：部分老牌房企高管在利润承压下依然保持高薪，薪酬呈现显著偏高；而部分千亿营收规模的龙头房企和利润表现突出的企业，其高管薪酬排名却处于中下游，展现出较高的“性价比”。
薪酬梯队分化最高年薪超500万元
南都湾财社记者注意到，在16家样本企业中，总经理2025年年薪首尾差距接近300万元，行业内部薪酬梯队已形成清晰的分化。数据显示，中国国贸以504万元的总经理薪酬位居榜首，成为样本中唯一年薪突破500万元的企业；中新集团以430万元紧随其后。在其之下，万通发展、绿地控股、三湘印象、新城控股、中洲控股5家企业构成了“300万俱乐部”，年薪区间落在328万元至363万元之间。
最显著的错位发生在千亿龙头与中小体量房企之间。以保利发展为例，其以1060.58亿元的市值、3081.44亿元的营收稳居样本双料第一，但其总经理薪酬仅为257万元，在16家企业中排在第11位。作为对比，市值不足保利发展四分之一的中国国贸，其总经理薪酬却是保利发展的1.96倍。同样，年营收不足10亿元的三湘印象与阳光股份，总经理薪酬均超过280万元，位列行业中上游。
这种错位背后或隐藏着业务属性的差异。据了解，中国国贸以商业物业持有运营为主，中新集团兼顾园区综合开发与产业物业长期运营，两家企业均依托持有型资产形成稳定收租现金流；而传统依靠高周转模式的住宅开发企业，行业增长规模触顶叠加盈利水平下行，高管薪酬的增长天花板正在持续下压。
值得关注的是，2025年是房地产行业整体仍处于深度出清调整周期，销售端恢复节奏缓慢、企业利润空间持续收窄，“降本增效”成为贯穿房企全年经营的核心主线。在此背景下，仍深陷信用风险、利润大幅塌陷的房企，高管薪酬持续走低，部分知名房企高管年薪已回落至普通职场层级。由于本次样本未能充分纳入该类企业，样本内部的薪酬差距尚不能完全反映行业全貌。
降本增效五成样本薪酬匹配
为量化薪酬与价值创造的匹配关系，研究搭建标准化分位测算模型，匹配度得分计算公式为：匹配度得分=(0.5×股价涨跌幅分位+0.25×营收分位+0.25×归母净利润分位)-薪酬分位。模型加大股价表现权重，旨在更直观地衡量高管薪酬是否匹配股东的长期收益。测算结果显示，16家样本企业匹配度分层特征清晰，最高分与最低分差值超过104分，行业内薪酬与业绩的匹配程度差异悬殊。
具体来看，9家企业处于“基本匹配”区间，占样本总量的56.25%，构成行业主体；3家企业处于薪酬偏低区间，占比18.75%；4家企业处于薪酬偏高区间，占比25%。
薪酬偏低阵营中，粤宏远A匹配度得分57.81，位列样本第一，属于“薪酬显著偏低”。其2025年股价涨跌幅达39.85%，在样本中排第4位；归母净利润0.69亿元，排第6位；但总经理薪酬仅204.96万元，排在样本最末位，薪酬排名远低于各项业绩排名。先导基电、滨江集团分别以35.94分、32.81分位列第二、第三位，属于“薪酬小幅偏低”。其中滨江集团归母净利润21.16亿元，位居样本第一，营收828.88亿元排第四位，但薪酬仅排第10位，业绩排名与薪酬排名存在明显落差。
占据多数的“基本匹配”阵营内部同样存在结构分化。中洲控股股价涨幅达70.47%，位居样本第一，凭借高权重的股价表现拉动整体业绩分位，抵消了归母净利润亏损9.02亿元的劣势，最终匹配度得分6.25，处于基本匹配区间。保利发展则依靠营收规模的优势，在股价跌幅近30%的情况下，匹配度仍维持在10.94分，落入基本匹配范围。
超五成样本亏损，部分企业业绩薪酬倒挂
抛开模型得分，直视绝对利润面，2025年房企的盈利压力已传导至财报底线。16家样本中有9家全年归母净利润为负，亏损面超50%。然而，部分大额亏损企业的高管薪酬依然坚挺，业绩与薪酬出现严重的倒挂。
数据显示，在9家亏损企业中，总经理薪酬超300万的达4家，超250万的达7家，占亏损企业总数的近八成。其中，亏损规模最大的绿地控股，2025年归母净利润亏损262.13亿元，但其总经理薪酬达344.8万元，排在行业第四位；*ST华幸全年亏损228.59亿元，亏损额位居样本第二，总经理薪酬为267.6万元，位列行业第九。两家百亿级亏损企业，高管年薪均轻松越过200万门槛。此外，亏损94.96亿元的华发股份，高管薪酬亦达到251.83万元。
与之形成鲜明对照的是，盈利表现靠前的企业，薪酬并未跻身行业头部。7家盈利样本中，除中国国贸外，其余薪水均被压缩在200万-260万区间。净利润霸榜第一的滨江集团赚了21.16亿元，总经理拿走260万元；而前述亏损超6亿元的万通发展，总经理拿走了363.37万元。
不仅是利润端，从资本市场表现来看，薪水同样对股价钝感。2025年股价跌幅超过20%的保利发展、华发股份、绿地控股，其总经理薪酬全部维持在250万元以上的中高段位。当利润被吞噬、市值在缩水，但工资条依然厚重时，这说明在A股部分房地产企业内部，高管薪酬的业绩弹性尚未被充分激活。在漫长的行业出清期，如何让管理层的利益真正与股东共担风雨，仍是一个未竟的治理课题。
策划：王莹
统筹：李颖
采写：南都·湾财社记者 孙阳
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