最近新加坡的组屋市场又炸了！
一套两房式组屋，卖了69.6万新元！
你没看错，两房式，不是四房式，不是五房式，是最小、最入门的那种两房式。
7月15日，女王镇SkyParc @ Dawson第95座一套31到33楼之间的两房式单位，以69.6万新元成交。这套单位面积只有506平方英尺，算下来每平方英尺要1375新元。
这不仅创下了两房式组屋总价的全国纪录，也创下了两房式组屋尺价的全国最高纪录。
506平方英尺是什么概念？大概就是一间普通酒店套房的大小——主卧放一张双人床，客厅摆个沙发，基本就没多少空地了。
就这么一套房子，卖到了69.6万！
01
五个月，两次破纪录
其实这不是SkyParc @ Dawson第一次上新闻。
今年2月，同一座楼、同一种房型，34到36楼的一套两房式单位，刚以69.5万新元成交，当时已经刷新了全国纪录。这才过了五个月，纪录又被打破了，69.6万，比上一次整整多了1000块。
1000新元的差距，刷新了一个国家的纪录！
但女王镇的疯狂远不止两房式——
今年2月，女王镇杜生阁一套五房式阁楼单位，以170万新元成交，刷新了建屋局公开数据库中的最高转售价纪录。
今年6月，女王镇道森路一套三房式组屋以92万新元成交，同样刷新了三房式的纪录。
去年7月，同区的SkyOasis @ Dawson一个五房式单位甚至卖到了近173万新元。
两房69.6万、三房92万、五房170万，同一个市镇，所有房型都在破纪录。
你可能会问，组屋市场不是降温了吗？
问得好。
02
冰火两重天：整体在跌，天价频出
根据官方数据，今年第一季度组屋转售价环比下跌了0.1%，是近七年来的首次下滑。第二季度组屋转售价继续走低，价格环比下滑0.1%。
整体来看，组屋市场确实在降温——
但奇怪的是，百万组屋却越卖越多：
今年6月，一共有188个组屋单位以至少百万新元成交，不仅比上个月多了22个，还直接刷新了单月历史纪录。大巴窑和红山各有28套百万组屋，女王镇也有23套。
市场出现了冰火两重天的景象，普通组屋在降温，优质地段的天价组屋却依然在涨。
03
为什么这套两房式能卖这么贵？
ERA产业主要执行官林东荣分析说，SkyParc @ Dawson的卖点很清晰，靠近市区、楼层高风景好、项目新屋契长。
具体来看，三个关键因素：
第一，SERS在造富。
SkyParc @ Dawson是东陵福选择性整体重建计划的替代住房项目之一。2014年东陵福SERS涉及3480户家庭，是新加坡历来最大型的SERS项目。
受影响居民能以津贴价购买替代组屋。按照建屋局规定，这些屋主在选购替代组屋后的七年，或领取钥匙后的五年，以较早者为准，就可以在公开市场出售。
所以这批房子从2024年开始陆续进入转售市场，当年低价买入，如今高价卖出。
第二，屋契还很长。
这套房子的屋契始于2021年，到2026年7月还剩大约94年4个月。
相比之下，女王镇很多老组屋的屋契只剩五六十年。长屋契意味着更高的转售价值。
第三，地段好、楼层高。
31到33楼的高层景观，加上道森片区本身就是成熟市镇的核心地段。距离女王镇地铁站步行大约10到15分钟。楼下有迷你超市、商店、咖啡厅，还有幼儿园。
但——即便有这些优势，69.6万买一套两房式，还是让很多人直呼看不懂。
04
分析师：这价格非理性
大亨房地产网站首席研究师麦俊荣直言，69.5万的转售价是个例外，甚至有些非理性。因为即便单位装修精美、附带高端电器和家具，买家很可能还是支付了不低的现金溢价。
事实上，买家只要花些心思看房，这样的成交价可以在女皇镇或红山一带，轻松买到三房式单位。对买家而言，这个交易绝非物超所值。
根据建屋局数据，去年第四季，女王镇三房式单位转售价中位数为42万9500元，四房式单位中位数为99万8000元。
也就是说，花69.6万买两房式，在同一个市镇几乎可以买到更好的三房式。
那为什么还有人买？
05
谁在买单？
分析师指出，愿意高价购买这类小型单位的买家，很可能是高收入的单身人士，或者没有孩子的双薪夫妇。
这些人收入不错，但不需要大房子。
他们看重的是地段、便利性和生活品质，而不是每平方英尺多少钱这种性价比算法。SkyParc @ Dawson的两房式单位，面积和格局跟私人公寓的一房一厅差不多。而同地段的私人公寓，价格至少是这套组屋的两倍。
所以对于这部分买家来说，花70万住在女王镇的高层组屋里，反而是一种性价比选择。
另外还有一个重要原因，这套房子不受新的黄金地段转售条例影响。
如果现在要在同地段买新组屋，须遵守10年的最低居住年限，转售时还要归还购屋津贴。而这套SERS替代组屋没有这些限制，对买家来说更灵活。
06
有什么启发？
第一，组屋的可负担性正在被重新定义。
两房式组屋本来是给低收入家庭和单身人士准备的入门级住房。现在一套两房式卖到近70万，首购族还能买得起吗？虽然这只是个案，但这个个案本身就说明了问题，优质地段的组屋，正在离普通人越来越远。
第二，地段溢价正在拉大。
同样是组屋，女王镇的和裕廊西的，价格差距越来越大。ERA产业主要执行官林东荣也指出，受地段、交通便利性及剩余租约差异影响，优质与非优质地段之间会出现一定程度的价格分化。
第三，SERS造富的故事还会继续。
东陵福只是开始，随着更多SERS项目的替代组屋陆续达到可转售年限，类似低价买入、高价卖出的故事还会不断上演。对那些被选中的屋主来说，这是一笔意外之财，对买家来说，这是一次高门槛的入场。
不过也不必过于恐慌。
建屋局将在2025年至2027年间推出5万5000个单位。今年全年满足五年最低居住年限的组屋预计超过13000个，几乎是去年的两倍。
供应上来了，整体价格想要继续猛冲，也没那么容易。
69.6万新元买一套506平方英尺的两房式组屋，有的人觉得很值，有的人会认为很疯狂。
然而，市场出现这样的分化，意味着不能再用组屋就应该便宜的老眼光来看市场了——如果资金充裕又有心仪的房子，该出手时就要出手。
毕竟，市场变化迅速。
谁知道下月后会是什么样子呢？
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