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最近翻看各大券商研报、财经交流群，一条行业观点转变引发全网热议。
长期维持极度悲观判断的摩根士丹利，首席经济学家邢自强更新了对国内地产的周期研判，持续数年的“长期深度调整”论调正式修正，直言长达数年的楼市下行周期，已经走到尾声阶段。
但这份改口绝非全盘看多，整篇研报处处透着谨慎保守。按照大摩测算逻辑，全球地产一轮深度下行调整普遍维持六至七年，国内楼市刚好迈入第六个调整年头，跌幅最猛烈的阶段已经彻底落幕。不过测算模型同时明确，2026年全国二手房价格依旧会保持高个位数同比下滑，真正实现市场全面企稳，至少要等到2027年下半年。
对比高盛激进预判更能看清两家投行的巨大分歧：后者直接预测上海、深圳未来三年房价累计上涨15%，立场极度乐观；摩根士丹利却反复强调市场剧烈分化，短期回暖仅局限少数核心板块，不能等同于全域复苏。
实地走访上海、深圳热门片区就能直观感受到这种割裂，优质改善房源议价空间压缩至3%-5%；反观多数三四线、城市远郊，大量房源挂牌数月无人问津，降价促销也很难带动成交。
综合政策落地力度、高线城市成交变化、库存结构性走势、地产周期历史规律就能看清，大摩调整观点是多重客观事实支撑下的理性修正。放眼全国市场，K型分化格局早已定型，不存在全域普涨的基础，盲目入场抄底依旧暗藏不小风险。
摊开摩根士丹利完整研报数据，叠加国家统计局、第三方机构监测指标，当下楼市冷热分层的全貌清晰展现。
针对调整周期，邢自强给出明确量化判断，六七年是全球地产深度下行的通用周期，国内楼市走完六年调整，最惨烈的下跌阶段正式结束，但修复节奏会十分缓慢。2026年二手房整体仍将维持下跌，整体企稳至少要等到明年下半年。
市场内部的分化数据十分刺眼，典型的二元格局正在持续强化。上海、深圳主城核心地段租金回报率率先修复，优质次新房挂牌短时间内就能成交；广大三四线、城市外围板块库存堆积，即便持续降价促销，成交依旧低迷。
为了加快市场平衡，大摩还给出一套具体政策方案，建议安排三万亿专项资金，在一二线城市收购150万套商品房改造为保障性住房，同步托举楼市与完善社会保障体系。中长期则提出社保扩容规划，目标2030年将居民消费占GDP比重提升至45%-48%。
同行券商观点形成鲜明反差，高盛对一线楼市走势十分乐观，预判上海、深圳三年房价累计上涨15%；摩根士丹利始终保持保守，仅认可局部短期回暖，不认同全面复苏行情。
全国官方统计数据也在侧面印证大摩的判断，6月70城新房价格环比上涨城市达到20个，创下近两年新高；全国商品房待售面积连续三个月同比回落，高线城市库存去化周期逐步回落至合理区间，结构性修复信号持续增多。
四层实实在在的现实条件，共同促成摩根士丹利修正此前悲观预期，每一层都有完整数据与市场现象作为支撑。
第一，政策端从纸面指引转向真金白银落地，是观点转变最核心的前提。
央行3000亿元保障性住房再贷款落地，年化利率低至1.75%，全国超80个城市落地存量房收购计划；六部委同步出台全链条楼市减负政策，首付比例、交易增值税、卖旧换新退税等配套全面优化。
此前大摩保持谨慎，核心顾虑是政策落地力度不足，如今资金、配套细则全部落地，市场托底的确定性大幅提升，直接改变其对行业周期的判断。
第二，核心一二线城市成交持续回暖，形成可验证的结构性拐点信号。
2026年5月上海二手房单日网签量创下近五年新高，北京二手房成交同比上涨15%；广州5月新房新增挂牌量同比减少16.7%，主城优质房源供给持续收缩。
近半年高线城市成交速度稳步提升，不再是短期脉冲式热度，而是刚需、置换需求边际释放带来的持续性修复，核心资产的企稳趋势得到数据验证。
第三，全国新房供给主动收缩，库存格局迎来结构性拐点。
2022年至今，国内住宅新开工面积连续四年低于同期销售面积，各地推行“以销定投”土地机制，库存压力偏大的三四线直接暂停新增住宅用地出让。
全国商品房待售面积连续三个月同比下滑，核心城市优质房源存量持续消化，市场告别过去一边建房一边积压库存的恶性循环，供需关系逐步走向平衡。
第四，历史周期规律叠加购房者心态转变，进一步佐证调整接近尾声。
全球地产调整六至七年的周期规律得到多次验证，国内市场刚好处于周期底部区间。
大众购房心态也彻底分化，不再统一恐慌抛售，核心城市积压三年的刚需、改善需求集中释放；三四线购房者依旧保持观望，需求端呈现明显分层，支撑了“分化修复”的核心判断。
跳出单一券商研报视角，结合顶层政策规划、多位行业权威的长期研判，就能读懂本轮楼市调整背后深层的行业逻辑。
顶层定位已经发生根本性转变，2026年《扩大消费“十五五”规划》将住房消费纳入大宗耐用商品范畴，调控重心从单纯化解行业风险，升级为主动筑底、修复居民资产负债表。
央行调研数据显示，房产占国内家庭总财富比重超60%，楼市稳定直接关系居民消费信心，稳住房产价值，才能打通消费复苏的正向循环。
商品房加保障房双轨并行的长效模式全面落地，各地持续扩大现房销售试点，从源头化解烂尾交付风险。行业彻底告别过去高周转、高杠杆扩张模式，存量运营、住宅品质升级成为长期发展主线。
马光远、严跃进、丁祖昱等行业专家观点高度统一，长达数年的深度下行主跌阶段已经走完，市场正式进入K型分化的结构性修复周期。只有一二线核心优质房产拥有长期保值的基础，三四线市场仍要面对漫长筑底过程。
同时也要留意潜在波动风险，如果核心片区长期土地供给断供，优质房源容易出现短期供给缺口，各地会动态调整土地出让规模，平衡市场供需，避免房价大幅涨跌。
当下市场流传两种极具误导性的片面看法，很容易误读“调整接近尾声”这一关键信号。
第一种误区：大摩判断调整快要结束，意味着全国所有城市房价马上同步上涨。
这套逻辑明显忽略市场极致分化的现实。三四线城市平均去化周期突破30个月，人口持续流出、购房需求枯竭，库存积压问题短期无法化解。局部核心板块的温和修复，不能等同于全国楼市全面反转。
第二种误区：周期底部已到，可以随便抄底各类房产坐等升值。
大摩研报明确提示，全面企稳至少要等到2027年下半年，当下市场只是下跌放缓，并非立刻反转。远郊、老旧、出险房企遗留房源依旧会持续贬值，只有核心城市配套完善的改善住宅，才具备长期保值能力。
结合全部官方库存、成交、政策数据，以及各大机构一致研判，未来三到五年楼市的分层走势已经十分清晰。
一线、杭州合肥这类低库存核心一二线，主城核心改善住宅下半年维持温和企稳上行，房源流通性持续走强，中长期保值优势突出；城市外围远郊板块，依旧长期横盘震荡。
普通二线城市整体缓慢筑底，仅主城配套成熟的优质房源能够稳住价格，外围远郊只能依靠以价换量逐步消化存量。
三四线与县域市场库存消化周期漫长，缺少人口、产业支撑，短期不存在涨价机会，长期维持低位横盘。
拉长时间维度看，全民普涨的楼市时代彻底落幕，小区配套、产品品质、城市产业、物业服务，会持续拉开房产价值差距，核心优质资产才能收获长期稳定的价值修复。
大摩改口只是结构性拐点信号，楼市分化已成长期定局。
核心优质资产迎来温和修复窗口，全域普涨行情不会再度出现。
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