全国新房要卖2年，杭州的新房竟然“不够卖”了？
2026年上半年，杭州总价2000万元以上的新建住宅成交了480套。 3000万元以上的成交了163套，5000万元以上的成交了57套。 这三个数字都创下了近十年同期的历史新高。
与此同时，普睿数智的数据显示，截至2026年6月30日，重点30个城市的商品住宅狭义库存去化周期是23.9个月。
23.9个月，意味着按当前的销售速度，这些城市现有的新房要卖将近两年。 但在这30个城市里，杭州的去化周期是8.8个月。 合肥是10.6个月。 这两个城市已经迈进了行业公认的6到12个月的健康区间。
先看全国的情况。 2026年上半年，全国新建商品房销售面积40140万平方米，同比下降了11.6%。 销售额37945亿元，下降了13.6%。 也就是说，房子并没有比前两年卖得更快。
但供应端在收缩。 重点30个城市从2022年到现在，已经连续4年供应面积小于成交面积，2026年上半年这个比值降到了0.69。 全国50个典型城市上半年累计新增供应面积同比下降了23.1%。
供给在主动做减法，这才是去化周期下降的主要原因。
杭州的情况不太一样。
中指研究院的曹晶晶提供了一个判断：杭州8.8个月的去化周期，主要源于需求韧性与供应节奏的相对匹配。 杭州的数字经济、人工智能这些产业还在释放集聚效应。 滨江区聚集了阿里巴巴、网易、海康威视、华为这些公司。 杭州已经涌现了48家独角兽和413家准独角兽企业。 这些产业和企业在持续吸引人进来。
合肥是另一条路。
克而瑞的报告直接说了一句话：“合肥市当前的‘低库存’状况，在一定程度上反映的是主动收缩供给的结果，不宜直接解读为市场供不应求。 ”
合肥的居住用地供应已经连续四年下调。 2023年计划供应540公顷，2024年388.67公顷，2025年306.67公顷，2026年进一步缩减到200公顷。 这个数字比2022年的峰值下降了72.7%。 商品住宅的供应面积也从2021年的499.7万平方米降到了2025年的192.7万平方米。
不是卖得快，是供得少。
但即便在合肥这样全市去化周期只有10.6个月的城市里，内部也远非铁板一块。 经开区的去化周期只有5.5个月，已经算库存紧张了。 蜀山区是23.8个月，庐阳区16.0个月，滨湖区17.8个月。
广州也是。 全市一手住宅的去化周期是15.3个月，看起来还算健康。 但增城区的库存面积累计280.4万平方米，去化周期超过30个月。 花都区也类似。 中心城区和外围区域完全是两种行情。
天津的情况更能说明问题。 当地1038万平方米的新房存量里，有56.8%属于“惰性库存”。 这些项目要么是月均去化面积不足1000平方米，要么是近6个月没有成交。 早年规划的大盘、出险房企的楼盘、产品力跟不上的房源，统统堆在那里卖不动。
这些房子不是没人买，是没人愿意买。
全国商品房待售面积76315万平方米，同比下降了0.9%。 库存总量确实在降。 但降下来的那一部分，是核心城市里产品力过关、位置还不错的项目。 剩下的那些，去化周期依然很长。
再看二手房市场。 2026年上半年，二手房网签面积同比增长了10.2%。 二手房交易面积已经跟新房销售面积差不多了。 最近三个月，新房和二手房加在一起的交易总量连续正增长。
这说明有人还在买房。 只是他们更挑地方、挑产品、挑开发商了。
120到130平方米这个面积段，在重点城市里去化整体比较好。 改善型需求正在成为新房市场的主流。 小户型和超大户型在不同城市之间的差距很大，有些城市去化周期可能超过50个月。
房子一直都有。 但好房子，确实不太够。
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