近日，广州市住房和城乡建设局联合广州市规划和自然资源局出台《关于推进低效楼宇更新提升的实施意见》（以下简称《实施意见》），盘活存量空间、推动城市更新。
《实施意见》明确，对于符合一定条件的低效楼宇，支持其功能转换或临时利用为科技创新、研发设计、保障性租赁住房、养老、酒店、文娱、医疗健康等，设立最长15年（含延期）的使用过渡期及后续有偿使用路径。
集体土地商办物业可参与
鼓励自主更新
《实施意见》主要支持国有建设用地上，有合法权源证明，存在安全隐患、设施老旧、能效低下、空置率高等问题，以办公、商业服务业等功能为主的既有非居住建筑；集体土地上合法商办类物业也可参照执行。
《实施意见》支持采取局部拆建、外立面整饰、内部改造、空间优化、设施完善等更新方式，涉及历史文化遗产的需按要求做好保护。同时，鼓励物业权利人自主更新，也支持通过产权收购、权益入股、合作经营等市场化方式，引导各类市场主体和专业机构参与改造与运营。
可转换为保租房
设立15年使用过渡期
针对共性难题，《实施意见》提出系列务实举措，明确功能转换支持方向，设立最长15年（含延期）的使用过渡期及后续有偿使用路径。对于房屋所有权登记超过5年，符合一定条件的低效楼宇，支持其功能转换或临时利用为科技创新、研发设计、保障性租赁住房、养老、酒店、文娱、医疗健康等。
在保障安全前提下，《实施意见》允许部分指标按改造后不低于现状水平控制，包括建筑间距、建筑退线、建筑密度、日照时间、绿地率、机动车停车位等指标。针对无法完全满足现行消防标准的项目，《实施意见》创新提出编制防火安全保障方案，经审批后可作为投入使用依据。《实施意见》明确不同类型更新项目配建人防工程要求。此外，针对因历史原因导致的产权登记或用途不一致难题，可由区政府指定部门出具场地使用证明办理登记。
推动“楼宇—街区—商圈”联动
实现综合效益
《实施意见》不仅关注单体楼宇改造，更强调片区联动实现综合效益，推动“楼宇—街区—商圈”联动，统筹优化公共空间，鼓励开放楼宇底层及附属空间，支持商业外摆、休闲活动及夜间经济发展，整体提升街区活力与品质。
为支持更新实施，低效楼宇增设必要的消防楼梯、连廊、无障碍设施、电梯、停车（含电动自行车）充电等配套设施用房的，可按规定不计入容积率。鼓励产权人利用现有房屋场地，优先将符合条件的场所转为社区嵌入式服务设施。
《实施意见》支持市区建立片区更新实施运营平台，推进整体更新与统一运营。同时，引导楼宇更新改造聚焦特色化、品质化发展，通过引入知名品牌、首店、旗舰店、体验中心，打造体验式、沉浸式消费场景，塑造主题鲜明、运营专业的特色楼宇品牌，提升楼宇资产价值与区域影响力。
国企自有物业更新
租赁期限可延长至20年
《实施意见》明确坚实的保障机制，强化组织与资金支持，由市城市更新工作领导小组加强统筹，各区政府承担属地责任；积极争取中央预算内投资、超长期特别国债等资金优先支持纳入年度计划的项目。
同时，发挥国企示范带动作用，加快推进国企自有物业更新，支持延长租赁期限至最长20年。此外，构建数字化信息共享机制，鼓励依托楼宇台账实现全周期管理，赋能招商推广、企业服务与运营管理。
《实施意见》的出台，标志着广州市低效楼宇更新进入了系统化、精细化推进的新阶段。政策既回应了市场主体的实际诉求，也体现了城市发展方式从增量扩张向存量提质转变的重要导向，将为广州持续焕发老城市新活力、推动经济社会高质量发展提供坚实支撑。
《关于推进低效楼宇更新提升的实施意见》
全文如下：
为贯彻落实中央城市工作会议精神，落实《中共中央 国务院关于推动城市高质量发展的意见》《中共中央办公厅 国务院办公厅关于持续推进城市更新行动的意见》等要求，助力实现老城市新活力，推动市场向活、产业向新、经济向强，鼓励支持实施低效楼宇更新提升，提出本实施意见。
一、明确对象方式，鼓励多元参与
（一）适用对象。本意见适用于本市国有建设用地上，有合法权源证明，以办公、商业服务业等功能为主的既有非居住建筑，支持通过更新提升，着力消除安全隐患，升级老旧设施，提升能源效率，降低空置率。集体土地上权属清晰、合法合规的商办类物业，可参照执行。
（二）优化更新方式。在保障建筑安全、不影响相邻关系和远期规划功能、不改变楼宇主体结构的前提下，支持采取局部拆建、外立面整饰、修缮排危、公共空间或环境整治、配套设施和消防设备完善、内部装修改造、空间布局优化等方式开展更新提升。更新过程中涉及不可移动文物、历史建筑等历史文化遗产资源的，应遵循相关法律法规及保护规划要求。
（三）支持多元主体参与更新。鼓励物业权利人及其委托方作为实施主体，开展更新提升工作。支持通过产权收购、产权置换、权益入股、租赁托管、合作经营等市场化方式归集物业权益，引导各类市场主体依法参与更新改造与运营服务，充分调动社会力量参与的积极性。
二、畅通实施路径，简化审批流程
（四）建立动态台账和便捷申报通道。各区人民政府建立本区低效楼宇动态管理台账，涵盖建筑年代、使用状况、产权、安全等信息，开展楼宇体检评估，为精准施策提供支撑。支持实施主体主动向项目所在区低效楼宇更新主管部门申报更新需求。由区人民政府对申报项目组织评估论证，对条件成熟的项目，优先申请纳入城市更新年度计划。
（五）推行实施方案一站式联审联验服务。由实施主体编制低效楼宇更新实施方案，方案应包含更新内容、功能转换或临时利用需求、设计方案、实施计划等。区人民政府组织相关部门开展方案联合审查。涉及其他利害关系人的，应当在联合审查前公示实施方案（公示期不少于10个自然日）。方案经区人民政府审定后，由各区低效楼宇更新主管部门出具实施方案批复，实施主体依据批复文件以及相关规定申请办理相关行政许可或备案。项目完工后，由区人民政府组织相关单位对实施方案落实情况开展联合验收。各区人民政府应做好项目全周期服务与动态监管。对于简易装饰工程，可按本市相关规定实施备案管理，简化手续。
三、加大政策支持，破解更新堵点
（六）支持功能转换与临时利用。在保障安全和公共利益优先的前提下，对于房屋所有权登记超过5年，符合一定条件的低效楼宇，支持其功能转换或临时利用为科技创新、研发设计、保障性租赁住房、养老、酒店、文娱、医疗健康等。其中，经行业主管部门认定用于发展国家支持产业、行业的项目，可依法依规享受在5年内不改变用地主体和规划条件、继续按照原用途和土地权利类型使用的过渡期支持政策，无需缴纳土地年收益。过渡期满前符合产业发展方向、履约监管要求，且符合存量建筑用途转换正面清单的，可办理永久转换相关手续；或申请临时使用延期（每次延期不超过2年，连同首次批准的期限在内总年限不超过15年）。具体功能转换和临时利用事宜，由区人民政府在实施方案联审中一并论证明确。方案论证通过后，房屋所有权人与属地区人民政府或其指定行业主管部门签订监管协议，约定产业类型、监管和退出等要求；与属地规划和自然资源部门办理合同变更程序或签订临时利用合同，并依约缴纳所涉土地价款。
（七）优化技术标准适用要求。对于因现状条件限制，低效楼宇更新项目的建筑间距、建筑退线、建筑密度、日照时间、绿地率、机动车停车位等指标无法达到现行标准的，在保障公共安全的前提下，可按照改造后不低于现状水平控制。
（八）优化消防安全保障。楼宇更新改造原则上应执行现行国家工程建设消防技术标准。不改变现有使用功能的，可按原建造时的标准进行设计，但建筑装饰装修材料须符合现行国家工程建设消防技术标准。对于因客观条件限制无法满足上述标准的项目，实施主体应编制防火安全保障方案，内容包含防火安全现状分析、防火加强措施、消防安全管理措施、消防安全监管要求及抽查检查频次等。防火安全保障方案纳入项目更新实施方案，经区人民政府联合审查并批复后，同意该项目投入使用。
（九）优化人防建设要求。低效楼宇更新项目涉及新建建筑物或新增地下空间开发利用的，按规定配建人防工程。保留原有主体结构及地下基础不变，仅对地上部分改造且不增加建筑面积的，可不列入修建防空地下室范围；增加建筑面积的，按新增部分的5%计算应建防空地下室面积，可按规定申请易地建设。改造如涉及防空地下室的，向区级人防主管部门办理审批手续。
（十）支持特殊情形商事登记。对因历史原因未取得不动产登记或登记用途与更新后实际用途不一致，导致办理商事登记存在困难的，可由区人民政府指定部门出具场地使用证明，区市场监管部门凭此证明办理登记。该登记不作为产权合法性确认及征收补偿依据。
四、优化运营服务，提升更新效益
（十一）推动街区融合更新与品质升级。鼓励“楼宇—街区—商圈”联动更新，促进存量资源整合与成片提升。结合楼宇更新，统筹优化街区公共空间、绿化景观、慢行系统与城市家具，鼓励开放楼宇底层及附属空间，支持商业外摆、休闲活动及夜间经济发展，整体提升街区活力与品质。为支持更新实施，低效楼宇增设必要的消防楼梯、连廊、无障碍设施、电梯、停车（含电动自行车）充电等配套设施用房的，可按规定不计入容积率。鼓励产权人利用现有房屋场地，优先将符合条件的场所转为社区嵌入式服务设施。
（十二）提升片区综合运营效能。市、区两级可探索建立片区更新实施运营平台，统筹推进片区功能性项目建设与长效管理，推动楼宇与片区整体更新、统一运营。通过专业化运营赋能，全面提升片区及楼宇在绿色运维、智慧管理、物业服务等方面的综合水平。
（十三）支持品牌塑造与价值提升。引导楼宇更新改造聚焦特色化、品质化发展，通过引入知名品牌、首店、旗舰店、体验中心，打造体验式、沉浸式消费场景，塑造主题鲜明、运营专业的特色楼宇品牌，提升楼宇资产价值与区域影响力。
五、强化实施保障，凝聚工作合力
（十四）加大组织与资金支持力度。市城市更新工作领导小组加强统筹协调，各区人民政府承担属地责任，区级低效楼宇更新主管部门具体组织实施。市、区人民政府加强资金统筹，积极争取中央预算内投资、超长期特别国债等政策性资金，优先支持纳入城市更新年度计划的项目。鼓励金融机构创新金融产品，支持项目资产证券化，开发覆盖运维全周期的保险产品。鼓励实施绿色低碳改造，对改造后符合本市相关标准、能效显著提升的项目，可按《广州市促进绿色建筑和建筑节能发展资金支持实施办法》等政策申请绿色建筑节能发展资金补助。
（十五）发挥国企示范带动作用。加快推进市、区属国有企业自有物业更新提升，将完善业态、提高出租率等纳入工作目标。鼓励国企优化市场化招商决策机制，在确保国有资产保值增值前提下，赋予运营企业更大的经营自主权。支持国企依据项目有效批复文件延长物业租赁期限，最长不超过20年。深化国企在运营管理、招商引资等方面的能力建设，发挥国企示范引领作用。
（十六）构建数字化信息共享机制。鼓励各区依托楼宇底数台账，探索构建数据驱动的全周期管理机制，对楼宇数量、入驻企业、物业服务及配套设施等核心信息进行动态维护与智能分析。支持建设集成智能安防、能耗管理等功能的智慧楼宇管理数据底座，促进数字技术在招商推广、企业服务、运营管理等领域的深度应用，打造智慧楼宇标杆，为科学决策与精准服务提供支撑。
本意见与《广州市既有建筑调整使用功能免于申领建设工程规划许可正面清单》（穗建消防〔2025〕241号文）不一致的地方，以本意见为准。其余未尽事宜，按国家、省、市相关规定执行。
来源｜广州日报新花城、广州市人民政府门户网站
编辑｜孙 益
审核 | 冯宪法
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