7 月 13 日国务院印发《扩大消费 “十五五” 规划》（国函〔2026〕66 号），定下 2030 年社会消费品零售总额 60 万亿元的中长期目标。
7 月 16 日，国家发改委、商务部同步发布官方答记者问，完整拆解规划落地逻辑。结合全年《求是》系列权威论述、上半年最新外贸宏观数据，我们深度梳理这份五年内需顶层规划与楼市的深层关联。
首先，7月13日当晚我们第一时间发布初步解读，收获大量读者关注，相关话题热度较高。足以说明：楼市、消费、居民信心，是当下所有人最关心的话题。
短内容篇幅有限，只能简单点题。今天我们结合全年《求是》权威论述、上半年宏观经济数据、本次规划原文，完整梳理背后与楼市相关的逻辑。
先声明：本文仅为我司基于公开政策的分析观点，不构成任何置业与投资建议！
今年《求是》四次提及房地产
都说了什么？
很多人只看单次政策，忽略了今年以来顶层舆论的持续铺垫。
2026 年年初至今，《求是》杂志已有四篇重要文章围绕居民资产、内需提振、城市更新等议题涉及房地产相关论述。我们按时间线如实梳理：
第一次：1 月 2 日，
《改善和稳定房地产市场预期》
元旦期间，《求是》发表特约评论员文章。文章指出：房地产 “带有显著的金融资产属性”，关联性强、涉及面广、社会关注度高；房地产业是 “国民经济的重要产业和居民财富的重要来源，在国民经济发展中的地位举足轻重”，明确要求房地产政策要 “一次性给足，不能采取添油战术”。
图源自：中国房地产报
第二次：3 月，
《持续做好稳预期工作》
文章指出房地产市场调整在短期内对消费、投资、财政和金融稳定带来一定的收缩效应和挑战。
第三次：6 月 18 日，
《以更大力度提振消费》
文章将房地产市场深度调整与居民消费趋于谨慎直接挂钩：指出 “近年来房地产市场深度调整，不少居民感叹‘家底变薄了’，财富效应减弱，使居民消费开支趋于谨慎”；提出 “加快修复居民资产负债表，着力稳定房地产市场，促进资本市场健康稳定发展”，明确要 “防止资产价格下跌对消费信心的负向螺旋，增强广大城乡居民的消费预期和底气”。
清晰的逻辑链条：房价预期走弱→居民房产账面资产缩水→资产负债表承压→预防性储蓄上升→缩减可选消费→形成资产缩水压制消费的负向循环。
第四次：7 月 1 日，
《充分挖掘和释放投资潜力》
文章提出高质量推进城市更新，建设 “安全、舒适、绿色、智慧的‘好房子’”，将形成规模可观的投资需求。城市更新、“好房子” 和保障性住房建设有望成为政策发力重点领域。
小结：从 1 月承认房产 “金融资产属性”、政策发力要一步到位，到 6 月将稳楼市与修复居民资产负债表直接绑定，再到 7 月把高品质住宅纳入投资增长抓手，《求是》四次发文层层递进，清晰勾勒出稳楼市→稳居民资产→稳消费信心的完整政策逻辑链条。
60 万亿消费规划，
关于住房说了什么？
本次《扩大消费 “十五五” 规划》围绕服务消费、商品消费、消费新业态、居民增收等重点领域部署 28 条重点任务。
图源自：每日经济新闻
在 “推动商品消费扩容升级” 板块，规划将住房消费归入大宗耐用商品消费体系，与汽车、家居家电并列部署，具体举措包含：
更好满足住房消费需求，优化保障性住房供给；因城施策增加改善性住房供给，规范发展住房租赁市场；实施房屋品质提升工程，建设 “安全、舒适、绿色、智慧” 的 “好房子”；稳步推进城中村、危旧房和城镇老旧小区改造，支持居民自主更新；实施物业服务质量提升行动，拓展物业服务内容。
在 “着力提升消费能力” 板块，规划提出多渠道增加城乡居民财产性收入，其中明确包含 “促进房地产市场持续健康发展”。
在 “完善促进消费制度机制” 板块，要求清理优化不合理限制性措施，深化住房公积金制度改革、扩大使用范围。
规划全程坚守 “房住不炒” 定位，政策鼓励真实自住居住消费，不支持房产投机炒作。
需要客观说明：住房消费只是规划 28 项任务中的其中一环，文件同步把养老、托育、文旅、健康等服务消费放在突出位置，规划核心是构建扩消费长效机制，并非针对房地产的专项政策。
今日发改委、商务部联合解读再次明确，住房纳入大宗消费是长期制度设计，并非短期楼市刺激政策。
政策一边通过增加改善住房供给、旧房改造、物业提质激活居住消费，一边依靠楼市平稳运行拓宽居民财产性收入，双向发力修复居民消费预期，和全年稳资产、扩内需的顶层思路一脉相承。
另外，早在 4 月 23 日本号发布深度市场观察《高端楼市，掀起升维之战！》，我们就提出行业将告别单纯卖房的增量模式，核心竞争力落在全周期业主运营、物业服务升级上，依靠有温度的服务拉高居住获得感，让购房者真正觉得住得值，进而驱动楼市形成良性正向循环。
文章发布仅一月，保利、华润、招商、金茂、建发等头部央企接连发布 “好生活” 相关品牌战略；如今规划将物业服务提质、存量居住升级列为重点任务，顶层政策与头部房企的转型方向，都和我们此前的分析判断高度契合。
我们的分析（仅供参考）
基于上述政策信息，我们做出以下几点粗浅分析，仅供读者参考：
（一）为什么此时推出 60 万亿消费规划？
结合上半年经济数据来看，海关总署 7 月 14 日发布数据显示，2026 年上半年我国进出口总值 25.47 万亿元，同比增长 16.9%，创下历史同期新高，对外出口展现出较强韧性。
但三驾马车发展并不均衡：出口表现亮眼，而国内消费、实体有效投资的回暖节奏相对偏慢。
结合国家统计局 “十四五” 经济发展成就报告、2025 国民经济统计公报数据来看，国内消费市场整体持续扩容，居民消费率从 2020 年 37.9% 小幅提升至 2025 年 40.0%；但参照世界银行数据与宏观经济专家研判，欧美日韩发达经济体居民消费占 GDP 常年维持 60%-70%，我国与之相比仍存在 10 至 30 个百分点的差距，消费内生动力、服务消费板块还有充足提升空间。
正如今日两部委答记者问提及，当前群体、城乡消费差距仍客观存在，提升居民消费率、均衡三大增长动力，是 “十五五” 时期经济转型核心任务。
推出这份 60 万亿中长期内需规划，核心抓手是畅通国内经济内循环，推动经济发展红利更多惠及普通群众。
（二）刺激消费如何让资金流向老百姓？
外贸产业链、前期充分分享经济发展红利的市场主体沉淀了较多存量资金，但资金在国内的流通渠道相对有限。激活住房、家居等大宗消费，能够带动资金流向装修、物业、零售、服务等上下游行业，让红利下沉到普通工薪人群。
这是普惠性质的关键举措 —— 通过消费链条的传导，让更多人有机会分享经济增长的红利。
（三）我们对楼市与消费关系的理解
基于《求是》全年定调和本次规划内容，我们认为：稳楼市与促消费，本质上是一体两面的关系。
《求是》已明确指出，楼市预期不稳，居民 “家底变薄”，消费底气就无从谈起。稳住楼市预期，居民才敢消费、愿消费；居民消费起来了，家居、家装、置换、服务等全链条内需才能释放，进而盘活国内经济流转。
规划将住房消费纳入大宗耐用商品消费体系，且明确支持因城施策增加改善性住房供给。这意味着合理的自住置换、居住升级，属于正常的居民消费行为。
与此同时，规划始终坚守 “房住不炒” 底线，鼓励的是真实居住消费，而非投机炒作。楼市已告别单纯依赖增量扩张的阶段，进入居住消费、品质服务、存量运营并重的新周期。
（四）我们的核心看法
刺激消费是接下来中国经济的重要方向之一。规划的核心在于让财富流通起来 —— 通过激活大宗消费带动上下游产业链，让更多老百姓从中受益。
从政策逻辑来看，一方面，政策端持续因城施策优化调整，稳定房地产市场预期、夯实市场底盘；另一方面，通过扩大消费让资金在国内经济循环中流动起来，让更多普通百姓分享经济增长的红利。
两个方向共同发力，有助于为楼市趋稳创造更有利的宏观环境。
总的来说，结合政策基本面，我们可客观观察核心城市楼市修复节奏，但全国楼市分化格局长期存在，不存在普涨行情，自住购房者结合自身需求理性规划，资产配置层面保持审慎。
纵观全球，在经济发达的国家中，房地产至今仍是重要的经济支柱之一。我国核心城市凭借人口净流入、产业集聚和资源配套，住房需求具备较强的基本面支撑。
《求是》定调已明确 “稳楼市就是稳消费信心” 的逻辑，60 万亿消费规划的落地，也将为楼市趋稳创造更有利的宏观环境。
市场信心的修复需要时间，但政策的明确信号已经释放。我们持续观察，静待政策效果逐步显现。
需要再次强调：以上仅为我司基于公开政策信息的分析判断，不构成任何购房或资产配置建议。全国楼市因城施策、分化显著，请大家结合自身需求与经济情况理性决策。
【免责声明】 ：
免责声明：本文仅基于国务院公开规划文件（国函〔2026〕66 号）及《求是》杂志公开发表文章进行宏观政策客观解读。所有观点仅为基于公开信息的个人分析，不构成任何购房、资产配置建议。全国房地产市场因城施策、分化显著，请大家结合自身需求与经济情况理性决策。
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