“这套元和街的小户型总价14万，邻地铁和多所学校，月租金能租到1200元左右，租售比很合适，不少投资客户都在入手这类房源。”大盛地产通达街店经纪人张磊正拿着房源资料，和客户进行线上交流，并现场梳理主城区小户型的租金收益情况，这也是张磊为客户联系的第五套房源。
哈尔滨市房地产经纪行业协会统计数据显示，2026年上半年，全市存量房成交 47340套，其中，5月、6月两个月成交量连续企稳回升，同比去年分别增长4.76%和7.47%，并呈现出主城区刚需、改善房源成交集中，“量降价稳”“区域分化”等特征。
成交均价微涨，
主城刚改需求成交集中
6月上旬，市民孔先生打算处置香坊区白毛小区闲置多年的一套住宅。看到楼上邻居挂牌70万元，他主动把报价改为68万元，没想到挂牌当日下午就敲定交易。“或许是定价合理加上房屋保养较好，买家提出降价1万元我便同意了，尽快脱手省去长期持有负担。”孔先生坦言。
与孔先生不同，购房人兰先生在房产经纪人陪同下，来到南岗区江城之珠小区实地看房，这是他一周之内看过的第六套住宅。这套建筑面积80平方米的房源建成于2013年，毗邻哈尔滨工业大学与通达街地铁口，周边生活配套成熟。该小区房源在2019年行情高点时单价可达14000—15000元/平方米，如今这套房源挂牌总价仅65万元，基本契合兰先生的心理预期。
此前兰先生一家挤在香坊区一套50余平方米的小户型住宅里，随着妻子怀孕，换房计划被提上日程。“孩子9月就要出生，后续老人还要过来照料，原有住房空间不足，而且片区内优质教育资源欠缺，这次买房兼顾居住改善与学区配套。目前来看这套房源综合条件最合适，和家人商议后大概率敲定购买。”兰先生说道。
房产经纪人张磊介绍说，这套房源此前长期对外出租，房东挂牌仅27天，凭借适中楼层、成熟配套以及不错的装修条件，已经接待30余组意向客户。从门店成交情况来看，上半年兰先生这样的刚需置换购房者占比达到60%，看准高性价比房源后决策节奏明显加快，部分客户甚至当晚看房，次日就完成签约。
据骄阳地产战区总监李冬介绍，今年上半年，该公司成交量同比增长2%，其中，主要户型以71-100平方米、101-150平方米的大两居、小三居及改善型大户型为主，分别占比达到29.57%和28.08%。同时，购房群体整体在刚改和改善性住房上，思考更成熟，购房需求更清晰。
核心城区价格坚挺、成交集中，
松北区表现活跃
经过几个月的挑选，市民张女士在松北区松浦大桥周边为父母购置一套小区电梯房。“父母年纪偏大，道外老房没有电梯，日常出行十分不便，这次专门给他们买了套电梯房。这里交通比较方便，我们平时坐公交就能来看他们；而且单价还不到每平方米7000元，相比江南核心区域性价比很高。”张女士说道。
“今年上半年，二手房市场分化态势愈发清晰：老城区、远郊范围内老旧住宅以及顶楼、一楼房源折价明显，业主普遍选择让利出售；南岗哈西、道里群力等核心地段品质房源价格坚挺，仍是改善家庭的优先选择。”大盛地产销售总监郝景坤介绍说，与往年不同，松北区域成交显著增加，随着松北区路网建设、口袋公园落地，教育、医疗配套陆续兑现，区域宜居价值持续释放，越来越多江南老旧小区业主选择跨江置业。“相较于南岗、群力动辄万元以上的房价，在松北核心板块同等预算可以选择洋房、大三居产品，江景大平层也受到改善人群青睐。”
哈市房地产经纪行业协会统计数据显示，
今年上半年，城六区南岗、道里、香坊等板块合计成交37901套，占全市二手房总成交量80%；
其中，南岗区成交9324套，位列全市各区域成交榜首；
道里区成交均价7278元/平方米，为全市价格最高区域；
松北区上半年成交5682套，同比上涨70.59%，成为全市唯一成交量大幅走高板块。
租售比合理，
“与往年不同的是，在刚需、改善性客户出手购房的同时，本地购房者的投资思路也在转变，他们将目光锁定地铁沿线、景区、商圈和学校周边的小户型房源，单套总价十几至二十万元居多，出租十几年即可收回成本，不少投资者批量入手十多套房源，优质小户型甚至出现多人争抢的局面。”郝景坤告诉记者，“现在的投资者已经放弃房产涨价套利的想法，转而追求稳定租金回报，租金收益率优于银行定期存款，是他们入手顶底等的核心逻辑，这类房源基本不存在后期增值空间。”
郝景坤分析说，国际公认的合理租售比区间为1:200至1:300，即租金回报率为3%至5%，哈市主城区部分房源租售比落入合理区间，加之近年来哈市文旅火爆出圈，租金回报率稳定，因此，吸引本地及外地投资客批量购入持有出租，而带租客以及具备拎包入住条件的房源更是受到投资客的青睐。
“不少投资客户平时不在哈尔滨，房屋托管可以省去招租、维修、收租的麻烦，我们会定期推送房屋租赁情况，出现墙体、水电问题门店经纪人上门处理，客户只需按时收取租金。”郝景坤告诉记者，针对投资客群，该公司推出房屋托管业务，并由经纪人负责房源招租、日常维修、租金代收，业主无需打理房屋即可按期收取租金，同时同步对接装修改造服务，提升房源出租售价。“这也是为了通过多元化延伸服务稳定客源，以对冲二手房买卖市场观望情绪带来的客流下滑。”
来源：哈尔滨新闻网
记者：刘述波 文/摄/视频
编辑/初审：马云鹏
复审：王履臻
终审：徐光胜
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