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最终提醒与承诺
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1.1、拍地

【北京土拍剖析】懋源虎口夺食朝阳松榆里地块，城建托底房山广阳城地块，打造各自板块首个好房子，值得期待#N5290

2025年11月25日，北京市房山区长阳镇北广阳城棚户区改造二片区项目FS00-0105-0015、0016、0019、0013、0020地块（二类城镇住宅用地、城镇社区服务设施用地、幼儿园用地）。只有北京城建一家报名。

最终：北京城建底价14.71亿元托底拿下地块，住宅楼面价：1.75万/平米-1.83万/平米（0016地块的住宅容积率是1.4-1.8，导致这个楼面价存在浮动，但是相对影响不是很大）这个居然是浮动的，在北京楼市还是非常罕见的（有利于开发商灵活设置）。销售价格：不限价。

1.2、对比

①、现房基本尾盘状态，期房等四代宅

下面总结了近五年房山良乡板块的拍地情况。其中左侧的京西印玥、学府印悦、春和印象、房山国贤府、京熙润府属于已经交房状态（关键是这几个盘除了京熙润府外都是中建智地操盘打造，这里也是中建一局的大本营和起步地），京熙润府去化差不多了（2025年11月22日：住宅网签达889套，网签率：97%。网签均价约3.5万元/平米），这几个盘都基本去化的差不多了，剩下少量尾盘。

目前在售的新盘有和知筑、璟贤瑞庭期房在售，和知筑-铂瑞属于区域的第一个四代住宅项目，即将开售。

②、楼面价：

2020年至2021年的新地都是多家热抢，被中建智地溢价拿下（楼面价1.8万/平米+，有保障房和共产房的拖累）。春和印象位置偏一点，楼面价1.58万/平米拿下。2023年的房山国贤府楼面价涨到2.2万/平米（因此只有一家报名）。2023年10月的京熙润府楼面价降到1.68万/平米（四家热抢）。

2023年12月和知筑的楼面价降了1.87万/平米（底价拿下，2023年供应3块）。2024年和2025年区域一年一块地（房山开启了减少供地模式）。看似和知筑-铂瑞和璟贤瑞庭楼面价相差不大，但是和知筑-铂瑞变相降低了一丢丢（璟贤瑞庭位置更偏一些。和知筑铂瑞有配建，因此与和知筑一期楼面价拉平）。

结论：房山良乡的楼面价看似三年没什么大的变化，但是很明显拍地节奏放缓了（一年一块，第一个四代宅来了）。

再次强调，下面依然是按照打分的形式展开，房屋的价值：板块+生活配套占比：60%，小区占比：20%，户型占比：15%，装修占比：5%。

和知筑--铂瑞与璟贤瑞庭、和知筑一期做横向对比。

二、板块

2.1、板块内部

①、位置

和知筑铂瑞位于北京的西南五环和西南六环之间，良乡大学城北侧的广阳城区域。地铁房山线的广阳城地铁站。长于大街的西侧，长阳路的南侧，铁路线的北侧区域。

②、板块内部

楼盘的东侧是隔着商业地铁广阳城站的广阳城遗址公园，未来这里一直至河边是考古公园，属于保护起来的区域，不可能再进行大面积的建设了。这里也是小区近距离的公园配套。

楼盘的北侧是2012年建成的广阳城新区（属于二类经适房，部分回迁，目前没有房本，还不能交易）。再往北就是隔着长阳路的房山区社会主义学院和大众汽车4S店。和北侧正在建设的山姆会员店（这个算是对小型板块的一个商业补充）。周边未来规划的还是以公园绿化为主。

楼盘的西侧是通过通过拆迁违建，形成了集中供应的地块，周边也有一些成熟的小区，这里有和知筑一期的北区和2014年建成的邑上公馆挂牌价2.8万/平米（中昂集团开发，自采暖，物业费2.98元，8栋6层有电梯小区，一梯三户。总价150万-440万。挂牌率：3.9%，还算比较大的）。这里还有世茂维拉左右间属于商业办公类。再往西是2002年6层无电梯板楼碧波园挂牌价2万/平米（总价：160万-300万，主流200万左右，挂牌率：2.8%），2007年的6层无电梯的天骄俊园挂牌价2.4万/平米（总价：150万-360万）。

碧波园

楼盘的南侧是正在销售的和知筑一期南区。过了铁路是2016年建成的世茂维拉挂牌价3.1万/平米。再往南侧就是中国社会科学院大学。

2.2、周边板块

广阳城地处良乡大学城的北侧，属于房山的核心区。板块的北侧是紧邻的篱笆房区域（这里是围绕着房山线地铁站，以首创奥特莱斯+2012年左右建成的居住小区，中间有京良路穿过，构成交通网的格局）。二手房挂牌价2.7万/平米-4.3万/平米。

板块的南侧是沿着地铁分布的良乡大学城板块。这里是生活配套+2012年左右的次新聚集，挂牌单价基本是2.5万/平米-4.7万/平米（主力还是次新3.8万/平米，限价商品房2.8万/平米。刚交房的国贤府4.7万/平米）。

总之：和知筑是在房山的良乡的广阳城板块，沿着地铁分布。周边是公园+部分区域拆迁新盘。周围板块基本是沿着地铁分布，南侧是大学城+居住生活片区域，北侧是生活片区。房山的这些年发展基本是围绕着地铁沿线（次新二手房挂牌价3.7万/平米，限竞房2.6万/平米，刚交房的国贤府4.7万/平米，居住小区建设年代主要集中在2010年至2014年之间），绕开了良乡老城区（居住小区集中在九十年代左右，挂牌单价1.6万/平米-2.9万/平米左右）。

2.3、板块未来

2023年1月，根据《北京城市总体规划（2016年-2035年）》和《房山分区规划（国土空间规划）（2017年-2035年）》编制了《北京房山区良乡组团FS00-0101、0103、0105、0106、0130街区控制性详细规划（街区层面）（2021年-2035年）》。

①、定位--京西南国际休闲购物与人文生态创新融合示范区

目前是：建设富有城市活力、彰显人文魅力、充满生态引力的特色魅力城区。

分别是：综合服务风貌区、生态宜居风貌区、绿色游憩风貌区、轨道交通风貌区

三轴联动：南北向的长于大街联动发展轴、东西向的京良路现代城市商业休闲服务产业提升轴、辰光东路综合服务轴。

三心聚核：休闲商业（首创奥特莱斯京良门户）、文化核心（广阳城遗址）、生态核心（长阳公园）三心聚集形成良乡北部核心。

多片共融：布局八个功能片区，分别为2个宜居生活片区、2个公共服务片区、1个文化休闲片区、3个绿色生态片区。

共划定7类40个主导功能分区，主要包括居住主导区、混合功能主导区、基础设施主导区、特殊功能主导区、商业商务主导区、绿地水域主导区及一般生态主导区。

总之：围绕着广阳城板块进行了整体规划。后续就是逐步的完善配套和公路建设，接着卖地。

很明显这个规划对和知筑必然是好事。属于周边逐步向好，但是也要注意了，房山也缺钱，配套落实起来相对周期还是会有点长，买房的你要做好心理准备（也就是目前现状，没建设的内容，就当暂时10年度没有，你能不能接受）。

三、生活配套

3.1、交通

①、公路交通

一环围合（东北侧的五环快速路，快速抵达全城核心板块）。

三路纵横（京良快速路、京港澳高速、京雄高速），直达五环及全城核心功能区。

楼盘东侧的长于北大街，是良乡东侧南北主干道。向北连接京良路（向东至南五环、樊羊路、直达京开高速），属于房山至市区的一条主干道，特别是前往丰台科技园比较便捷。

②、轨道交通

小区距离房山线广阳城地铁站的走行距离是200米，属于典型的地铁房。五站到达丰台科技园，不用换乘直达全市首个五轨交汇站一一丽泽商务区站（换乘14号线、16号线、11号线（二期，规划中）、丽金线（25号线）和大兴机场线（北延，建设中）），即将开工的丽金线（25号线）为房山线三期，北延至金融街。关键是房山线月9号线实现了直通（也可以换乘），直达北京西站和国家图书馆。12站到国家图书馆，直接换乘10号线。

目前规划中的S6线途经广阳城站，串联房山、大兴、亦庄、通州、顺义等区域，可快速抵达大兴机场、环球影城、首都机场等（这条线听听就得了，估计通到良乡在20年之后了，先规划建设的T3航站楼至大兴黄村还在规划中）。

总之：这里最大的加分项是东侧紧邻的广阳城地铁站（典型地铁房），其次是北侧的京良路（房山段早就改造拓宽了，丰台段迟迟进展缓慢，现在也算有进展了）。

3.2、学校

楼盘近距离有碧波良乡双语幼儿园、国际培优幼儿园、房山区未来之星第三幼儿园等等。

小学：西侧长阳中心小学，

中学：首师大学房山校（九年一贯制）、铁路二中。

总之：这里的学区未来属于有学上，但是学区真心一般。

3.3、产业

房山的第一定位产业是旅游，未来会在这方面发力。旅游接待，酒店度假、适合休闲、养老类型。对房间的影响一般（这两年只能本地人郊区游了，外地游客基本没有）。另外一大产业是燕山石化，虽然是国企，但是在北京属于外迁及淘汰的产业，不是重点发展的对象。以及房山老城区的各种机械厂（北京煤矿机械厂 燕山公园 北京琉璃河水泥厂 房山区制桶厂 房山区良乡轮胎厂 房山区服装一厂），也不是政府扶植发展的对象，并且也不是高薪企业，对房价影响比较小。虽然感觉也是在向智能制造方面升级。但是和亦庄比起来，缺少龙头以及活力。

还有就是中关村科技园房山园区，园区面积相对比较小，主要集中了医药公司，以制造和商贸类为主，也引进了一些企业（中投、京东方、电子城），但是整体规模和效益方面还是差一些。

南侧的窦店也有一部分只能制造企业落地，但是还是欠缺一些（窦店历史辉煌，但是缺少了轨交，活了就小了很多--未来潜力也一般，有人问我咨询这边的新房--我的建议是你本来本金就少，才买这里，那我真不建议买这里，亏不起。买这里的新房，还不如买地铁沿线的老破小）。

这里也号称要依托大学城落地一些产业项目（特别是期望理工大的老师能拿出一些高科技来这里落地，土地都预留好了），但是这边主要是各个大学的分校，主要是本科生教学的地方，真正出成果的是硕士和博士研究生导师（并且现在要出大成果，大部分是团队作战，大部分老师还是在海淀的魏公村区域，因此这里海淀也顶着呢）。因此这里宣传是好的，未来实际效果会差一些。

房山基本是作为睡城，依托便捷的交通，前往丰台科技园、丽泽商务区、甚至海淀中关村区域的产业。北京城建和知筑售楼处电话：400-8188-016
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6月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，涨幅较上月回落0.1个百分点。其中，上海、广州和深圳分别上涨0.3%、0.2%和0.3%，北京下降0.3%。自3月份以来，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比已连续4个月保持上涨。

同比方面，一线城市新建商品住宅销售价格同比下降1.3%，降幅比上月收窄0.4个百分点。其中，北京、广州和深圳分别下降2.1%、2.6%和3.6%；上海上涨3.1%，成为一线城市中唯一同比上涨的城市。

二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月下降0.1%转为持平，同比降幅收窄0.1个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月收窄0.1个百分点，同比降幅与上月持平。

中原地产首席分析师张大伟认为，6月份的新房数据释放两大积极信号，印证楼市筑底修复的大趋势没有改变。一方面，新房价格环比上涨城市扩容至20个，较5月份增加4个，创下2025年5月以来新高，全国范围内止跌企稳的城市持续增多，市场下行动能持续弱化；另一方面，所有能级城市同比跌幅同步收窄，意味着经过多轮政策调整，全国房地产资产缩水带来的消费压制效应正在逐步缓解。

毛盛勇表示，从上半年数据来看，政策成效逐步显现，房地产市场出现了一些积极变化。

一是库存端去化态势持续巩固，商品房待售规模连续四个月回落。截至6月末，全国商品房待售面积同比下降0.9%，降幅较5月扩大0.5个百分点；其中，库存三年以内房源面积同比下降3.5%，去库存政策效能持续显现。二是二手房市场交易活跃度显著提升，交易规模逐步与新房市场持平。上半年，全国二手房网签成交面积同比增长10.2%，增速较1月至5月回升2.5个百分点。

毛盛勇指出，二手房成交热度走高，折射出房地产市场格局正在发生深层次调整。以往新房主导市场交易的增量模式加速转型，新房、二手房并行发展的二元交易结构逐步成形，二手房已然成为居民住房交易的重要支撑。综合新房、二手房成交数据，近三个月全国住房整体交易总量连续保持正增长，市场交易活跃度稳步修复。

值得一提的是，房地产市场整体预期有所改善。国家统计局对70个大中城市开展的房价问卷调查显示，春节后房地产市场从业人员对新房、二手房价格走势预期出现好转。6月份，预期未来半年新建商品住宅销售价格保持稳定或上涨的房地产市场从业人员的占比为63.1%，连续4个月维持在60%以上，比去年的低点回升了近20个百分点。

展望下半年，58安居客研究院院长张波表示，短期来看，价格全面快速企稳回升的基础尚不具备，市场还处在信心修复阶段。后续政策发力方向依旧以结构性优化为主，重点激活合理住房消费、优化保障房与改善住房供给、持续盘活存量市场。