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预计月底售楼处和样板间相继开放，8月底开盘。节奏非常紧凑，看得出来金茂这次是铆足了劲。
一、案名解读：“昱”字背后，藏着金茂的野心
先说文解字。
“昱”，本义是日光、光明。自带明亮、闪耀、向上的意味，取名本身就带着一种向好的期许。
有意思的是，这个案名和金茂之前的“满曜”在寓意上非常接近——曜也是光的意思，日月星辰之光。两个项目同属金茂高端「满系」产品线，名字上比邻同源，产品调性上也一脉相承。
「满系」是什么？2024年3月，金茂发布了“金玉满堂”四大产品线，“满系”是其中之一。它的定位很清晰——为城市新贵、高级白领、时尚达人打造的M系产品，主打城市核心区域大平层。核心理念就五个字：“小满胜万全” 。
就是说不追求极致奢华，但要精致、要时尚、要“刚刚好的满足感”。
金茂满曜超级界面实景图
金茂满昱作为北京第二座“满系”作品，延续了满系标志性的美学风格——整体年轻化、时尚感拉满。地块北侧规划参照金茂满曜，打造沿街高端城市超级界面，外立面观感值得期待。
另外说一句，这次金茂是和建发联手操盘。金茂的产品力+建发的国匠背景，这个组合值得关注。
二、位置配套：东坝核心区，配套基本“满配”
金茂满昱位于朝阳东坝核心区域。东侧是金隅汇景苑，东南角是瑞晖嘉苑，北侧康静里、首开常青藤、奥林匹克花园等都已入住。说白了，周边全是成熟社区，生活氛围很浓。
项目位置
具体配套咱们捋一捋：
商业：东坝万达广场、金隅嘉品Mall都已经落地运营。日常购物、吃饭、遛娃完全够用。
周边配套
医疗：北京市第一中西医结合医院（东坝院区）就在附近。
白家庄小学
北京市朝阳区新亚学校
教育：汇景苑幼儿园、白家庄小学、北京市朝阳区新亚学校、北京中学三分校等。全龄段教育覆盖没问题。
周边配套
交通：东坝这几年交通升级很快。地铁3号线一期西段（东四十条-东坝北）、12号线（四季青桥-东坝北）已于2024年12月通车。未来还有规划中的线路加持。
更重要的是东坝的大背景——整体定位是“国际组织与交往活动集聚区、服务贸易与跨境消费引领区”，包含第四使馆区。说白了，东坝是朝阳区重点发展的板块之一，配套还在持续升级。
区域内目前没有可改善的新盘，稀缺性摆在这儿。
除了以上利好因素外，一些客观的现实问题，马老师也要强调一下，选房时也要注意。
项目正在施工中
项目紧邻东五环，自驾进出城便捷，但距离地铁3号线东坝站或东坝南站约1.1-1.5公里，步行稍远，距离姚家园站直线大约有1公里，虽然近一些，但这边走过去不方便。出行主要依赖公交或自驾接驳，且紧邻五环高架，噪音与粉尘问题需重点考量。部分临近五环的楼栋（尤其是低楼层）在夜间可能会受到车辆行驶的噪音影响，部分区域夜间噪音可能超标。选房时要跟马老师商量如何规避这些问题。
三、项目基本面：纯粹小高层，体量精致
来看硬指标：
占地：2.56公顷
建面：约5.11万㎡
容积率：2.0
楼栋：8栋，全部11-17层
总户数：仅384户
户型：116㎡三居、140㎡四居、168㎡四居
注意几个关键词：无高层、无洋房、纯粹小高层社区。384户的体量在北京新房市场里算非常精致的了，圈层纯粹是必然的。
容积率2.0，放弃了高密度高层规划，采用错落排布的板楼建筑，兼顾采光和隐私。
社区还规划了双会所配套，涵盖星空穹顶门厅、恒温泳池、健身休闲场地，还有架空层全龄活动空间。
另外，项目标配金茂自研科技系统。满系搭载的是金茂前沿的3.0科技系统，具体到金茂满昱，科技系统配置值得期待。
四、户型解析：三个主力户型，各有各的“满”
项目共3款主力户型可选择，包含116-168㎡，起步门槛友好，改善选择也较充足。
楼栋分布示意图
户型分布示意图
116㎡三室两厅两卫 | 三口之家首选
分布在3/6/7/8#楼，共176套，占比46%。
南向三面宽，全明通透。约18.6㎡可拓展空间，拓展后使用面积接近130㎡。得房率91%-94%——这个数据在朝阳很难得，放在北京新房市场也相当能打。
层高3.0米，两梯四户。LDKB通透客餐厅，南北两处均可拓展。三卧分区动静分离，主卧带独立飘窗和卫浴，两个次卧都能放1.8米大床。U型厨房，过道占用空间少，储物点位充足。
一句话点评：116㎡做出了接近130㎡的体验，刚需进阶改善的“黄金选项”。
140㎡四叶草四室两厅两卫 | 二孩家庭、三代同堂适配
分布在1/2/5#楼，共154套，占比40%。
三面宽采光，层高3.1米。经典四叶草布局——四个卧室分布在四角，各起居空间相互独立，私密性拉满。
4.4米宽南向横厅，南北双阳台。入户独立玄关，厨房能容纳双开门冰箱。全屋无暗卫。
一句话点评：四叶草户型是改善市场的“硬通货”，私密性和功能性兼顾得非常好。
168㎡楼王四室两厅三卫 | 高阶改善之选
4#专属楼王，仅48套。两梯两户，配备私属玄关。
南向三面宽，客厅+两间卧室全部朝南。层高3.15米，社区最高标准。5米宽大横厅，LDK设计。双南向套房。
主卧卫生间双台盆+浴缸，次卧带独立卫生间，三卫错峰使用。北侧预留专属家政间。
另外还有顶退露台复式仅6套，属于收藏级房源。房源分布在4#13层、5#12层，基于138㎡、150㎡基础户型打造，附带大面积私属露台；局部挑高区域可改造复式空间，露台能够用来养花、休闲会客，园区观景视野开阔，属于社区少量特殊户型。
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