这操作，太聪明！
又让人恨得牙痒痒。
展开说说——
2024年，张轩卖了首城国际88平米的2居室，得到900多万房款，他没着急置换，而是租住了首城国际一套3居室大户型。
他把卖房款买了理财，每年获利6%左右。
2005年底，首城国际房价由10万左右，跌到了7万多。
2026年了，理财收益也一降再降。
家里一双儿女越来越大，也住惯了大房子。
首城国际144平米大户型，刚好1000万出头。张轩果断将理财的钱取出来。900万卖房款+理财所得，几乎是平推。
大房子，拿下！
“房地产也能做T！”
如果你来东三环看房，中介都会告诉你这“神操作”。
和张轩一样，“我聪明嘛！”很多人开始精准出手北京核心区二手房。
上半年，首城国际成交60多套，每套价格上涨了30-50万。
小区里搬家、装修……
一派经济上行美好图景！
附近的富力城、珠江帝景等东三环边的优质小区也都止跌上涨，迎来一批又一批“聪明房主”。
根据北京市住建委原始统计，2026年1-6月北京二手住宅网签合计：93583 套。同比2025 上半年 88575 套，上涨5.7%，为近五年同期最高值。
图片源于北京住建委网站截图
成交特征反映为：3月迎来小阳春，4-5月小幅回落，6月末翘尾再度冲高。
结婚成家的年轻人和二胎三胎要上学的中产，是买房主力军。
要生和已有的孩子，赶着他们抄底学区房、溢价抢房。
热：海淀小户型学区房被抢
海淀上地东里的小户型学区房，挂牌仅3天便签约。
挂牌价580万，3组客户争，最后被溢价4万全款拿下。
对比3月同户型494万的成交价，两月暴涨近90万。
不仅是海淀，东西城有学区属性的小户型也是香饽饽。
冷：老旧大户型腰斩才能成交
和小户型学区房不同，老旧大户型，依然遇冷。同样是海淀，万柳区域的老旧大三居，高点时叫价1405万。今年连续3次降价，几乎腰斩到770万，耗时两个多月才迎来唯一接盘侠。
海淀如此，其他区域二手房的冷热，大差不差。
贝壳、安居客等市场研究机构表明：
东西海朝率先企稳，学区房（50-70㎡小户型）领涨，月涨幅 5%-10%。
而老破小、老破大跌30%以上，少人接盘。
涨跌线是：东西海学区> 朝阳改善 > 近郊刚需 > 远郊老破大。
从需求端看，聪明人已经停止观望，开始建仓。
那些坚持要探底捡漏的，可能要到近郊或远郊区去寻找。
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