今年5月，《城市更新“十五五”规划》正式出台。这是城市更新领域第一部国家级专项规划，标志着我国城市建设从“增量扩张”正式转向“存量提质增效”的新阶段。“十五五”明确“坚持把扩大内需作为构建新发展格局的战略基点”，城市更新被中央经济工作会议纳入“坚持内需主导、建设强大国内市场”的主要部署。
据《求是》杂志7月1日发表文章，按发改委规划，“‘十五五’期间我国城市更新行动将作为扩内需、稳增长的关键抓手，预计直接投资总规模达12万亿元至15万亿元，年均投资约2.5万亿元至3万亿元。”发改委在6月国务院会议中，正式发布今年工作安排，2570亿元中央资金安排及“两重”8000亿元大盘。
各地方政府积极跟进，在政策、融资等方面予以主动安排。北京、上海、广州、深圳等均推出切实、高效的落地方案及配套政策。
目前，值房地产企业从“高周转开发”向“长期运营服务”战略转型之际，城市更新探索从模式、运营、资金等实践已全面启动。招商蛇口作为央企龙头房企，在城市更新领域长袖善舞，独具特色，在高端居住、产业服务、商业体验的综合运营能力方面，走出一条坚实而稳健的发展模式。
综合开发运营能力
全链条复合落地 筑不可复制壁垒
招商蛇口作为蛇口片区的开发者与运营者，历经四十余年迭代升级，将蛇口从传统工业区转型为万亿级产城融合标杆。蛇口工业区自1979年建立以来，历经五次产业升级。第一次以改革开放“第一炮”为起点，引进“三来一补”企业，开启外向型工业进程。第二次伴随工业崛起，大力发展第三产业，重点布局南海石油后勤、港口物流等配套服务。第三次实施“腾笼换鸟”，淘汰低端加工业，转向信息产业、文化创意等新兴领域。第四次引入高科技企业，推动“制造”向“智造”转型。第五次依托前海蛇口自贸区片建设，发展生命科学、海洋经济、低空经济以及高端服务业，推动新一轮产业升级。
蛇口片区五次产业升级，始终与顶层设计同频。依托蛇口40余年片区开发基因，招商蛇口是国内唯一同时覆盖整片产城更新、历史风貌住宅、老街商业活化三大更新场景的房企，形成可复制的专业能力体系，同时手握核心片区增量土储，构建起从能力输出到资源储备的完整闭环。
历经多次迭代，如今的蛇口从初代工业区延伸至海上世界、太子湾、前海片区连片改造，招商蛇口已完成超10平方公里老旧工业区整体更新。通过厂房功能置换导入高新科创、滨海文旅、高端居住复合业态，片区年产值突破千亿元，常住人口和企业数量较改造前提升超3倍，真正达成产业升级与城市活力双向激活的发展成效。
蛇口片区“统一规划、整体开发、长效运营”的成片更新模式，区别于碎片化改造，实现规划、开发、运营的全链条统筹。住建部认证的“全国城市更新示范样板”表明，其在土地整备、功能统筹、利益协调方面形成了可复制方法论——通过前瞻性产业布局（如低空经济、海洋经济等赛道）、一二级市场联动开发（土地整理、项目落地）、全生命周期运营（邮轮母港），构建起“开发、培育、收益”的闭环（SIDO），破解传统更新“重建设轻运营”的痛点。
正是慢工细作，因此招商蛇口在蛇口本部留存大量可连片开发的存量更新土地，储备了未来5-10年大型综合城市更新项目的开发空间，为持续深耕片区更新、释放区域价值奠定坚实基础。
招商蛇口的城市更新独特之处在于，通过战略迭代、空间创新、全周期运营与资源整合，破解了城市更新中“产业空心化”“功能碎片化”“运营短期化”等共性难题。这样立体而多层多面的发展模式，构成了招商蛇口深厚而宽广的护城河，难以复制。
上海历史风貌项目
文脉保护与高端人居平衡样板
当城市治理，从“拆改留”转向“留改拆”，文脉保护成为城市更新的重要选项，留住城市记忆，就是留住城市的根。联合国教科文组织《城市历史景观建议书》指出，历史空间承载的社会认同感，是城市韧性的文化基础。
招商蛇口始终以“美好生活承载者”为品牌主张，将城市更新作为赋能城市发展的重要抓手，并探索出以“保护历史文脉、焕新城市活力”为核心的独特路径。由上海弘安里、静安里、桐安里组成的“江河三里”系列项目，是这一理念的标杆之作。
“江河三里”各具亮点，共同展现了历史文脉保护与当代居住需求的创新融合：
弘安里作为首发之作，遵循“保护、延续、匠心、新生”原则，复原“一街坊、多组团”肌理，打造121栋历史风貌别墅，在延续原有建筑语言基础上重构生活空间，使石库门建筑群从文物故宅而焕新为当代高端居住载体。
静安里以“苏河风貌区”为核心定位，规划上延续百年“南市北里”的原生格局，融合石库门风貌商业与高端居住业态，打造222席纯风貌别墅，将历史底蕴与当代摩登巧妙融合，缔造海派盛境。这种“修旧如旧”的实践，为上海风貌历史街区的更新提供了方法论。
桐安里择址杨浦滨江，以“新复古主义”引领风貌别墅下一阶段探索，实现新旧交融、底蕴与潮流的对话。招商蛇口在海派居住文化与工业主义文明的基础之上，桐安里以“新复古主义”实现新与旧、底蕴与新潮的融合。通过新精致图案、新复古元素、新摩登场景、新奢享材质的融合，让工业遗存焕发新生。
“江河三里”统一遵循《上海市城市更新条例》要求，完整保留石库门建筑肌理与海派文脉，容积率低至1.1，实现了文物保护与居住产品力的平衡。精致而用心的产品，赢得了市场的正面反馈：弘安里入市后持续领跑上海高端改善市场；同系产品安澜上海2025年底首开销售额达90.77亿元，2026年一季度登顶上海全市网签金额TOP1。目前上海内环总价3000万以上高端豪宅成交房源中，每3套就有1套来自招商蛇口历史风貌更新项目，市场占有率凸显。
非标商业老街活化
存量商业长效运营标杆
2025年以来全国购物中心存量超6000座，普遍存在体验均质化及品牌重叠度高的趋同现象。在“十五五”城市更新规划中，明确指出“老旧街区厂区改造提升约1500个”，“摒弃同质化、做在地差异化”的“非标街区”，成为关键的突破方式。
招商蛇口在“非标街区”探索方面，做出了有序而积极的探索。从深圳海上世界、重庆长嘉汇到宁波秀水街，深度结合在地文化打造差异化街区业态，构建起滨海艺术、滨江文旅、古街文商等产品范式。
深圳海上世界以明华轮超级IP为核心，融合滨海景观、艺术策展与夜间经济，打造国际化、无边界的艺术商业公共场域。升级改造后全新开幕，年接待量达4500万人次，成为辐射华南的城市微度假目的地。招商蛇口凝练出了海上世界“文商旅高度融合”和“沉浸式体验”的产品标签，因地制宜、尊重历史，以独特的特色IP和品牌商业，除深圳外，还在厦门、上海落地两大代表项目，尊重城市记忆，焕新公共生活，成功实践了城市更新下的文商旅融合新范式。
宁波秀水街是宁波主城八大历史文化街区之一。千年古巷在保护性焕新后，以“文脉肌理+潮流商业”的双向融合姿态亮相，陈庆恒故居、带钩博物馆（全国首馆）等等，秀水街“秀水十二季”以“微演艺+微社群”串联全年，年铺排近2000场社群活动，2026年5月29日正式开街后，开业三日累计客流突破60万人次，社交媒体话题曝光量超8000万次，销售额超1100万，迅速成为存量资产活化领域的焦点样本。
重庆长嘉汇改造老旧滨江厂房与老街巷，常态化输出非遗展演、两江光影秀、城市记忆展，聚焦巴渝人文爱好者，开业至今年均客流稳定超1200万人次，商业租金年复合增长率维持6%以上，形成“旧街巷改造——长期运营——持续客流留存”的成熟商业更新模式。
三大项目均以“城市特色公共场景”替代“标准化商业盒子”，通过“产品稀缺性、运营内容化、服务全域化”的系统性能力，重构商业资产价值创造方式，解决了传统旧改商业低效难题。在地产行业从“增量扩张”转向“存量运营”宏观背景下，这种能力重构不仅是招商蛇口的差异化竞争壁垒，更可能成为整个行业的高质量发展样本。
核心片区优质土储，筑牢长期发展战略纵深
近年深圳持续优化城市更新政策体系，持续释放制度红利，为片区连片整体更新创造了良好的政策环境。2025年印发的《关于规范城市更新实施工作的若干意见》（深建规〔2025〕4号），进一步强化城市更新项目统筹管控、规范实施流程；2026年2月，深圳市住建局、市规划和自然资源局联合发布《关于进一步规范城市更新项目管理有关事项的通知》（深建规〔2026〕3号），明确未完成规划审批的城市更新项目原则上可豁免保障性住房配建，大幅降低存量更新项目开发成本、提升项目开发效率。
依托政策红利加持，招商蛇口凭借深耕蛇口四十余年的先发优势，在深圳核心城区有优势机会获得大规模、可连片整体更新的优质存量土地，与多数房企零散化、碎片化的旧改土储格局形成本质差异，具备持续落地大型综合更新项目的长期能力，拥有充足的战略发展纵深。
南山区招商街道爱榕园片区城市更新项目，是招商蛇口土地储备与政策红利落地的典型代表。该项目为2024年深圳全市唯一立项的旧住宅区改造项目，拆除用地面积68848.2平方米，开发建设用地面积60435.7平方米，规划容积率由初期5.7优化至2.9，核心规划功能为居住，总规划容积约24.1万平方米。同时，该项目是深圳2026年旧改新政落地后，首个豁免保障性住房配建的大型旧住区更新项目，政策红利兑现路径清晰、价值确定性极强。
随着深圳城市更新政策持续优化、蛇口片区连片更新价值持续释放，招商蛇口本部核心土储的稀缺性与价值将持续提升，未来5-10年乃至更长周期内，大型综合更新项目将持续落地，招商蛇口长期发展潜力与价值想象空间充足。
招商蛇口2026年1-6月，公司累计签约销售金额962.45亿元，销售面积305.18万平方米；6月单月销售金额达202.10亿元，去化节奏平稳。核心10城销售占比超70%，同比提升4个百分点，其中北京、上海、杭州、深圳等高能级城市单城销售额均超百亿元。
公司2025年期末货币资金充裕，三道红线持续绿档，现金短债比保持健康水平。综合融资成本降至2.74%，较年初下降25BP。通过经营性物业贷款、REITs扩募等工具盘活存量资产，债务结构持续优化，平均债务期限达5.3年。已构建产业园、租赁住房、商业房托三大REITs平台，成为境内REITs品类最全的房企，2025年启动蛇口产园REIT二次扩募（首单混包资产扩募），加速存量资产变现。
结语：
“十五五”开局之年，新旧动能转换，以长期主义、可持续经营为基点，融合新质生产力，多方面探索城市更新发展之道，是领军企业肩负的责任。招商蛇口立足综合开发运营，在蛇口打造了连片产商住文旅旗舰；在上海“江河三里”转译在地文化，将传统文脉注入新生活方式；在深圳、重庆、宁波等非标商业，重构商业价值链条，深耕用户价值，为行业转型提供新范式。在资本层面，已构建产业园、租赁住房、商业房托三大平台，率先跑通“投融建管退”闭环的REITs全链条。在城市更新模式探索中，招商蛇口走出了一条可持续、可复制、可循环的发展之路。
（作者 时见）
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