南京一批房源惨遭3折甩卖。
近期，阿里法拍网一次性上架栖霞区龙潭中骏东原璟阅24套住宅（截止到发稿前），全部因开发商资金问题被查封、拍卖。
其中住宅房源建筑面积约125、127㎡，起拍总价在70万-73万，折合单价约5600-5800元/㎡。对比当年近1.8万/㎡的新房销许价，相当于3折甩卖。
另外，锐评君在查询拍卖裁定书后发现，因小区开发商——南京骏原房地产开发有限公司与龙信建设集团之间的工程款纠纷，小区共有44套房源被移送拍卖、变卖。
01
先来看这批即将拍卖的房源。
本次上架的24套住宅全部位于栖霞区后曹路6号，也就是中骏东原璟阅小区，集中在3、5两栋高层，户型为建面约124.93㎡、127.07㎡的大三房。
公开信息显示，这批房源多在2020年竣工、2021年左右完成登记，目前拍品所有人是南京骏原房地产开发有限公司，相当于是开发商自持的库存新房。
需要注意的是：房屋有查封、抵押，内部虽无入住痕迹，但长期空置、阳台未封闭，室内有渗水痕迹。
我们再来看价格。
2019年项目首开时，中骏东原璟阅精装销许均价在1.8万/㎡左右，建面约125㎡大三房备案总价普遍在230万以上。
即便后期房企推出打折、特价房等促销手段，90㎡左右房源的入手价仍接近140万左右，单价1.5万/㎡上下。
而此次被拍卖的房源起拍单价最低5600元/㎡，几乎是当年新房备案价的3折，相当于一套建面约125㎡至少缩水160万。
那么和二手房相比，5600元/㎡的起拍单价，算得上捡漏吗？
我们以中骏东原璟阅一期为例，近期二手房实际成交均价仅5271元/㎡，挂牌房源均价也仅7913元/㎡。
反观本次70万起拍的大三房，单价比小区真实成交均价还要高出300元左右，几乎不存在明显捡漏空间。
且法拍房还附带隐性成本——比如房源存在查封、抵押情况，以及可能存在拖欠物业费、水电费等。
02
要知道，中骏东原璟阅在当年也曾被视作板块住宅新标杆，吸引了不少南京买房人关注。
2018年6月，中骏置业拿下龙潭NO.2018G22地块，中骏集团、东原地产（迪马股份旗下）为开发项目，合资成立南京骏原房地产开发有限公司全权操盘，当年被视作龙潭新城重点标杆楼盘。
共规划14栋高层住宅+1栋配套公寓，户型主力约77-125㎡，覆盖刚需到改善。当时市场普遍看好宁镇扬一体化规划、S5地铁落地预期，令中骏东原璟阅一度去化喜人。
然而好景不长。中骏、东原两大房企先后出现债务危机，无力向南京合资子公司输血。
再加上龙潭板块新房去化速度远低于预期，销售回款不足以覆盖工程款、供应商货款等，项目现金流断裂，一度影响后期销售甚至是项目交付。
网上房地产数据显示，项目共入网超1700套住宅房源，目前还有超350套新房没卖掉。
本次房源拍卖的原因，是南京骏原房地产开发有限公司与龙信建设之间的工程款纠纷，按照栖霞区人民法院出具（2024）苏0113民初7145号民事判决书，判决南京骏原限期支付欠款，之后申请强制执行，执行标的约5700万。
另外，执行裁定书显示，被查封拍卖的共有44套房源，全部位于栖霞区后曹路6号。也就是说，目前法拍网上挂牌的十几套房源，还是一小部分。
天眼查数据显示，南京骏原房地产开发有限公司当前累计161条司法案件，涉案总金额高达1.86亿元；59条限制消费令，涉案金额超2545万元。
开发商资金链断裂的影响，甚至波及已入住业主。
今年3月，小区二期业主向官方求助想要解决小区停车难、充电难的问题，被告知因开发商未如期支付工程款，导致车库暂不具备竣工条件；
早在2024年4月，小区二期就曾因开发商长期拖欠泵房公共电费，供电公司依法停电，高层住户水泵无法供水，大量业主生活受到干扰；
同时因开发商资金不足，早期部分业主拿房后长达一年多无法办理不动产权证，小区配套施工进度也多次滞后。
03
在龙潭，中骏东原璟阅的低价法拍，并非个案。
今年1月，京东资产上架22套正荣悦东府的法拍房，起拍总价集中在52万-71万；3月，这批房源起拍价降至41万-58万，起拍单价约4600-5000元/㎡，最终仍因无人报名而流拍。
和中骏东原璟阅一样，悦东府这批房源被法拍的原因也是房企资金链断裂导致。
申请执行人，为中建二局第二建筑工程有限公司，被执行人为南京正紫置业发展有限公司、南京正得置业发展有限公司，因建设工程施工合同纠纷一案，南京市栖霞区人民法院作出（2025）苏0113执35号执行裁定，执行金额约8268.74万。
而悦东府，正是南京正紫置业发展有限公司的名下资产。
作为南京新城板块之一，龙潭新房市场的高光时刻集中在2019年前后。当时的龙潭土地市场迎来高光时期，正荣、荣盛、华夏幸福扎堆拿地，多幅地块高溢价成交。
从中骏东原璟阅到正荣悦东府、荣盛花语馨城、滨江孔雀城，板块整体新房储备量高达6800余套，主力户型集中在建面约75-120㎡，精装价约1.6万-1.8万/㎡，主打小户型、低总价，构成了龙潭楼市格局。
到了2021年，进驻龙潭的正荣、荣盛等房企先后暴雷，再加上楼市整体行情下行，不仅严重影响了新房去化，包括滨江孔雀城栖澜府、悦东府A地块、荣盛花语馨城二期在内的多个住宅项目，一度陷入停工。
如今的龙潭新城，二手房成交价已远低于房企拿地楼面价。
比如正荣悦东府，拿地楼面价8478元/㎡，新房销许均价约2万/㎡。
而在二手房平台上，小区最新成交单价仅7046元/㎡，一套建面约99㎡的高楼层房源，总价仅需69.8万。
还有荣盛花语馨城，当年拿地楼面价8452元/㎡，新房销许均价约1.78万/㎡。
目前二手房挂牌均价约8000元/㎡，今年5月成交的一套高楼层房源，单价仅4090元/㎡。
最后要说的是：以新房3折的价格、70万总价拿下125㎡大三房，这批法拍房的确很“香”，但也有需要规避的“雷点”。
首先，龙潭新城距离南京主城较远、房源流通性较差，从投资角度来看短期内升值可能性较低；
其次，小区历经房企暴雷、资金链断裂、延期交付之后，当下仍存在类似车库未交付的情况，对于自住买家来说，入住后的居住体验感也将大打折扣。
因此，建议有“抄底”想法的买房人，在摸清房源具体情况后再做决定。你认为这批法拍房，值得出手吗？欢迎留言讨论。
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