2026年6月29日，最高人民法院发布《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》（下称《建工解释二》），并于6月30日起正式施行。
本文将以现行有效的《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（下称《建工解释一》）、2004年《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》（下称旧《建工解释》）、2018年《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》（下称旧《建工解释二》）为参照对新规进行解读。
来源 | 上海金山法院
作者 | 赵宪章， 亭林人民法庭四级高级法官
PART 01
招投标合同效力的认定需适配政策调整
必须招标工程合同效力认定从“一刀切”改为“弹性认定”（第1、2条）
在民法典施行前的旧建工司法解释中和《建工解释一》中，裁判规则十分刚性：依法应当招标却未招标、中标无效的建设工程施工合同，一律认定无效。随着社会经济的发展变化，国家出台新规大幅缩减必须招标工程项目范围，大量早年属于强制招标的项目，如今已经退出名录。《建工解释二》第1条明确规定，合同订立时属于必须招标范畴，但起诉时因国家政策调整不再纳入强制招标范围的，人民法院不再以应招未招否定合同效力。这一修改较好地衔接招投标政策迭代，避免因行政法规调整，大面积推翻已经履行完毕的工程合同，最大限度维护交易稳定。
与此同时，《建工解释二》第2条明确了先签后招、串通投标、招投标阶段就工程核心价款、工期等实质性内容先行谈判的，严格依照《招标投标法》认定中标及施工合同无效，守住招投标监管底线。
PART 02
挂靠情形下的规则更为细化
分别明确了挂靠人与被挂靠人之间的挂靠协议，挂靠人、被挂靠人与发包人之间的施工协议，挂靠人、被挂靠人与供应商之间的采购协议认定的规则（第3、4、5条）
建设工程施工中，挂靠现象大量存在。相对于转包和违法分包，挂靠的法律关系更为复杂，原因在于挂靠情形下存在四方主体（挂靠人、被挂靠人、发包人、供应商）的表面行为和隐藏行为。根据《建工解释二》的规定我们梳理了各方主体之间的司法认定规则：
1.挂靠人与被挂靠人之间的认定规则（第3条）
a.借用资质合同（挂靠人与被挂靠人之间的挂靠协议）无效。
b.资质借用的费用不受法律保护。在之前的司法实践中，对于挂靠管理费存在酌情支持的情形，新规则明确出借资质方起诉索要借用费、管理费的，人民法院不予支持，在司法层面切断资质挂靠的利益链条。
c.挂靠人可基于合同相对性，向被挂靠人主张所完成的质量合格工程的折价补偿款。
2.挂靠人、被挂靠人与发包人之间的认定规则（第4条）
区分发包人主观上是否知道或应当知道挂靠人与被挂靠人之间的挂靠关系：
a.发包人不知道、也不应当知道挂靠事实的，基于合同相对性，挂靠人无法直接向发包人主张折价补偿款，只能依据和被挂靠企业的挂靠协议维权。
b.发包人明知或应当知道挂靠人与被挂靠人之间的挂靠关系的，挂靠人以被挂靠人名义与发包人订立的合同因通谋虚假的意思表示而无效，应按照隐藏的挂靠人与发包人之间事实上的合同关系认定，人民法院应当追加被挂靠企业作为第三人参与诉讼，结合发包人付款记录、实际施工履约事实，判令发包人直接向挂靠人承担付款责任。
3.挂靠人、被挂靠人与供应商之间的认定规则（第5条）
此类合同不是建设工程施工合同，多为买卖或租赁合同关系，其合同效力认定不适用建工司法解释。此类合同如果是挂靠人以被挂靠人名义对外签订，需结合民法典关于表见代理的规定进行认定。构成表见代理的，认定被挂靠人为合同相对方，承担合同责任；不构成表见代理的，认定挂靠人为合同相对方，承担合同责任。
PART 03
保障农民工工资支付的路径重大转向
严守合同相对性，转包、违法分包突破合同相对性向发包人主张工程款的路径被否定（第6、7、8条）
《建工解释二》第6条可能是本次司法解释改动幅度最大、对实务影响最深的内容。新规不再使用“实际施工人”的概念，并明确废止转包、违法分包中实际施工人直接起诉发包人的规则（《建工解释一》第43条，旧《建工解释》第26条，旧《建工解释二》第24条），明确规定：接受转包、违法分包的单位或者个人不得向没有合同关系的发包人主张工程款折价补偿或者损失赔偿，体现了严守合同相对性的立场。
原突破合同相对性规则的设定是为了保护农民工工资支付而做的司法兜底设计，但在2020年国务院《保障农民工工资支付条例》施行后，我国已经搭建起比较完善的农民工工资维权渠道，而且该条例对农民工工资的保障更为直接和有力，继续放开突破合同相对性的制度设计不再有现实的必要性，且容易造成发包人工程款被多重截留、重复追偿。因此，“实际施工人”概念及“突破合同相对性起诉发包人”规则完成使命后退出了历史舞台。
虽然突破合同相对性的路径被切断，但挂靠、转包、违法分包情形下，债权人可依据民法典第535条代位权行使规则实现债的保全。相较于《建工解释一》第44条，《建工解释二》第7条扩大了范围，明确挂靠人也可以通过代位权规则实现债的保全。
为保障农民工工资支付，《建工解释二》第8条明确了参与工程建设的农民工可依据《保障农民工工资支付条例》的规定，请求建设单位和施工总承包单位、分包单位等施工单位先行垫付、先行清偿或者清偿拖欠工资。但需注意，必须是农民工工资才能适用该条，借用资质、接受转包或者违法分包的单位或者个人的工程款不适用该规定。
PART 04
针对司法实践中工程造价争议、“以审代拖”结算僵局、移交争议等高发难题，新规填补多项规则空白（第9、10、11、12、13、14、15、16条）
1.固定价格合同原则上不调价（第9条）
除非合同有约定或符合民法典第533条规定的情势变更规则，否则承包人仅以施工周期内主材、人工费大幅上涨为由请求调高工程价款的，人民法院不予支持，稳定固定价格合同履约预期。要注意这里的固定价格合同既包括固定总价合同，也包括固定单价合同。
2.固定总价的“半拉子”工程以比例折算法计价（第10条）
中途停工的固定总价合同应以比例折算法确定已完工部分的工程价款，人民法院可以参照签约时住建部门发布的计价规范，核算已完工工程量占整体工程的比例，按比例折算固定总价。
3.明确无效工程合同的可参照范围（第11条）
建设工程领域大量存在合同无效的情形，司法实践中对于哪些合同内容符合民法典规定的无效合同可参照内容长期存在争议，《建工解释二》明确了工程价款金额（指固定总价合同）、计价方式、支付时间、调整方法和结算方法等属于可参照的范围。
4.施工合同无效不影响折价结算协议效力（第12条）
施工合同与结算协议并不具有主从关系，具有相对独立性，只要结算协议不存在合同无效或者可撤销的法定情形，结算协议独立有效。
5.发包人怠于结算的司法应对（第13条）
a.合同约定以审计结论作为结算依据，但非承包人原因导致审计长期不出具结果，或是审计结论明显背离合同约定的，承包人可以申请司法鉴定确定工程款。
b.双方施工合同没有约定审计结算条款，发包人单方主张以行政审计、财政评审结果定价的，人民法院不予支持。从根源上杜绝发包方利用行政审计无限拖延付款，保护承包人合法债权。
6.明确“半拉子”工程的质保金确定规则（第14条）
“半拉子”工程中，如果按照合同约定的总价及比例确定质保金，对于中途离场的承包人利益明显失衡，故新规明确“半拉子”工程的质保金按照已完成部分的应得工程价款为基数计算。返还期限从“半拉子”工程承包人退场之日起算；退场后解除合同的，从解除之日起算。
7.明确承包人在合同权利义务终止后的移交义务（第15条）
司法实践中，在工程款争议发生后，存在部分承包人拒绝移交工程或资料的情形，导致出现工程无法继续施工、无法办证、无法投入使用的双输局面，这既造成了极大的资源浪费，也带来了巨大的诉讼风险。新规明确了承包人的移交义务，对于以后类似僵持局面下如何定分止争有重要指导意义。
8.明确发包人对于要求承包人维修负有通知义务（第16条）
工程质量不符合约定的，承包人有维修义务，但发包人应予通知。发包人未经通知自行维修后，要求承包人承担修复费用的，人民法院不予支持。
PART 05
建设工程价款优先受偿权
细化权利属性、边界和行使规则，平衡多方权益（第17、18、19、20、21条）
《建工解释二》对建设工程价款优先受偿权（以下称建工优先权）的规则进一步进行了细化，具体包括：
1. 进一步明确建工优先权的受偿范围仅限于工程款本身。《建工解释一》第40条已经明确利息、违约金、损害赔偿金不属于优先受偿范围，《建工解释二》第17条进一步明确停窝工损失等不属于建工优先权的受偿范围，因停窝工损失本质仍属于违约责任。同时明确要求人民法院裁判时必须写明优先受偿的具体金额、对应工程项目，杜绝执行阶段因边界模糊引发纠纷。
2. 建工优先权可以约定实现，但应符合法律规定的要件且不得损害第三人利益。对于建工优先权的实现是否必须经过诉讼或仲裁程序，实践中存在争议，根据《建工解释二》第18条之规定，应认为建工优先权可以约定实现，但应满足工程质量合格、可以折价、逾期付款且催告无果、折价金额符合工程价值、行权在除斥期间内等条件，以防止双方损害抵押权人等第三方利益。
3. 建工优先权具有从属性，随工程款主债权发生转移，但应符合法律规定。对于建工优先权能否随工程款债权转移，不能一刀切认为工程款债权转让后优先权灭失，也不能认为当然跟随工程款债权转移。《建工解释二》第19条摒弃单一结论，要求人民法院结合工程竣工验收状态、价款是否结算、债权转让协议效力、受让方是否支付合理对价等情况综合判定。如上述条件均具备，则建工优先权应随工程款债权转移。
4. 建工优先权作为具有担保物权属性的法定优先权，明确其具有物上代位性。建工优先权是具有担保物权属性的法定优先权，《建工解释二》第20条明确规定，如果工程毁损、灭失、征收，其效力及于其替代价值，包括保险金、赔偿金及征收补偿金。
5. 建工优先权行使期间的起算点依约确定，可以因客观原因发生变化。建工优先权行使期间的起算点为工程价款应付之日，但对于工程价款的应付时间，实践中争议并不小，比如合同未约定支付时间，或者发包人与承包人约定变更了支付时间等情形下如何认定？《建工解释二》第21条规定，合同约定了应给付价款日期，因客观原因协商变更给付日期的，以变更后的付款日期为起算点；合同未约定应给付价款日期或约定不明的，结算协议中明确约定给付日期，则以结算协议约定的日期起算。应认为，只要不存在双方恶意串通损害第三人（通常为抵押权人等享有优先权的主体）利益的情形，付款时间因工期顺延等客观原因发生变化的，起算点可以变更。
PART 06
其他内容
人民法院以通报、移送为抓手参与建筑市场治理与时间效力（第22、23条）
1. 明确了人民法院服务保障建筑业高质量发展的司法责任：发现违规、违法甚至犯罪线索应进行通报和移送。《建工解释二》第22条的规定是强调人民法院不能仅仅就案办案，要通过向建设行政主管部门、刑事侦查机关通报、移送诉讼中发现的违法违规线索，促进形成规制建筑市场的合力，服务保障建筑业高质量发展。
2. 时间效力：《建工解释二》第23条规定，新规适用于2026年6月30日开始新受理的一审建设工程施工合同纠纷案件，其他司法解释与其不一致的，以《建工解释二》为准。
作者有话说：
从2004年旧建工司法解释落地，到民法典时代规则重塑，再到本次新版建工司法解释出台，我国建设工程司法裁判的逻辑，正在从“倾斜保护弱势施工方”，逐步转向严守合同相对性、尊重合同约定、平衡各方利益。本次新规的每一处改动，都是对过去十几年海量建工案件审判经验的总结修正。对于建筑企业，需要尽快对照新规修正施工合同条款、完善内部挂靠与分包管控；对于建设单位，招投标立项、结算审计流程也需要同步优化，规避新规下的法律风险。人民法院在审理建工案件中应着眼于服务保障建筑业高质量发展，以促进社会公平正义、增进人民福祉为出发点和落脚点。
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责任编辑 | 吴晓婧
审核人员 | 张文硕
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