图源：AI生成
德意志银行研究院近日发布最新版《Mapping the World’s Prices 2026》全球城市价格报告，对六大洲69座城市的工资、租金、购房成本、交通、餐饮和生活质量等指标进行了比较。
其中，雅典的住房数据格外引人注目。
报告显示，2016年至2026年，雅典三居室住宅平均月租金累计上涨超过144%，在此次调查覆盖的全球主要城市中涨幅排名第一；同期住宅购买价格涨幅位列全球第四。
不过这里的”全球第一”，指的是德意志银行调查样本中三居室住宅十年累计租金涨幅排名第一，并不意味着雅典已经成为全球房租最贵的城市，也不代表所有区域、所有房型都上涨了144%。
房租涨了144%，工资却只涨了61%
根据报告数据，雅典一套三居室住宅目前平均月租约1330美元。按累计涨幅计算，2016年约为545美元。
与此同时，雅典居民平均税后月工资由2016年的约819美元增长至2026年的约1321美元，十年累计涨幅约61%。
也就是说，过去十年里，工资上涨约六成，而房租上涨了一倍多，住房成本明显跑赢收入增长。
工资排名靠后，住房负担却位居全球前列
德意志银行不仅比较了各城市的房价和租金，也统计了居民收入水平。
按照报告采用的当地货币口径，雅典居民平均税后月工资约为1153欧元，在调查覆盖的69座全球主要城市中排名第56位，明显低于巴黎、柏林、马德里等多数欧洲主要城市。
真正值得关注的是住房负担。
报告显示，雅典居民支付房租及住宅基本水、电、供暖等公共支出后，可支配收入在调查城市中排名靠后，反映出住房成本已经成为当地家庭最沉重的日常支出之一。
与此同时，德银还比较了各城市的房租收入比（Rent-to-Income Ratio）。
数据显示，雅典市中心一套普通一居室住宅的月租金，大约占当地居民平均税后工资的54%至57%。
换句话说，一名普通上班族每挣100欧元，平均就有超过一半需要支付房租。
如果再加上每月约175欧元左右的住宅水、电、供暖、垃圾处理等基本公共支出，以及交通、食品、通讯等日常开销，可自由支配收入将进一步减少。
雅典真正的问题，并不是房租绝对价格全球最高，而是本地收入水平相对较低，而住房成本上涨速度却远远快于工资增长。
为什么雅典房租涨得这么快？
雅典租金持续上涨，并不是单一因素造成的。
首先，希腊债务危机期间，新建住宅数量大幅下降，大量老旧住房长期空置或缺乏翻修。经济恢复后，新增住房供应没有及时跟上市场需求。
其次，旅游业快速发展，带动大量市中心和海滨住房转为短期出租。对部分房东来说，旅游旺季短租收益明显高于普通长租，也使一部分原本适合家庭和学生居住的房源退出长期租赁市场。
第三，黄金签证及外国购房需求，也推动了雅典部分区域房价上涨。外国投资并不是租金上涨的唯一原因，但在雅典市中心、南郊和交通便利区域，投资购房、旧楼改造和旅游出租，确实增加了市场需求。
此外，近年来建筑材料、能源改造、装修和人工成本持续上涨，也逐渐反映在新租约和挂牌价格中。
市场仍在上涨，但涨势已经开始放缓
虽然过去十年涨幅惊人，但雅典房地产市场也出现了一些新的变化。
希腊央行数据显示，2026年第一季度雅典公寓价格同比上涨约5.2%。房价仍保持增长，但涨幅已经低于前几年。
这意味着，雅典房地产市场目前仍处于上行阶段，但过去十年的快速上涨，并不意味着未来仍会保持同样的增长速度。
对租客和投资者意味着什么？
对于准备租房或续租的人来说，这份报告反映的是整体市场趋势，并不意味着房东可以按照”十年上涨144%“随意提高租金。
雅典不同区域、房龄、面积、交通条件及能源等级之间，租金差异仍然很大。签订或续签租约前，建议比较同区域同类房源价格，并确认房东已在AADE系统完成电子租赁合同登记，妥善保存电子租约和银行转账记录。
对于房东而言，租金上涨并不等于净收益同步增加。物业管理费、维修、保险、ENFIA房产税及租金所得税等成本，都会影响实际回报。
对于黄金签证申请人及房产投资者来说，这份报告说明雅典房地产过去十年经历了显著反弹，但并不能简单理解为未来房价和租金仍会持续高速上涨。投资决策仍应综合考虑房屋合法性、区域位置、租赁需求、黄金签证政策及市场变化等因素。
这组数据应该怎样理解？
德意志银行此次报告覆盖全球69座城市，价格统一换算为美元进行横向比较，部分数据来自Numbeo数据库，并经过清理和交叉核查。
因此，这份报告更适合观察全球城市之间的长期趋势，而不应直接视为雅典官方成交均价。
对于已经拥有房产的人来说，这轮上涨意味着资产价值和租金收益有所提升；而对于依赖本地工资生活的租客、年轻家庭、留学生以及刚进入希腊就业市场的人而言，住房成本持续攀升，仍然是当前最大的生活压力之一。（吴琴）
数据来源： Deutsche Bank Research Institute、Bank of Greece、Reuters、Eurostat、AADE、ELSTAT（综合整理）
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