来源 | 人民论坛网-国家治理杂志
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7月15日，习近平总书记在上海考察时强调，全面践行人民城市理念，高质量推进城市更新。城市是现代化建设的重要载体、人民幸福生活的重要空间。以好房子、好小区、好社区、好城区为重点的“四好”建设，既追求城市发展的“高度”，又守护民生福祉的“温度”，是人民城市理念在不同城市空间层次内的系统性展开。如何用好城市更新这个重要抓手，统筹推进“四好”建设？推荐阅读住房和城乡建设部政策研究中心主任马庆林在《国家治理》杂志的最新刊文。
城市更新重在解决“好不好”问题
在2025年中央城市工作会议上，习近平总书记深刻把握城市发展大势，作出“两个转向”的重大判断，即“我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段”，科学标定我国城市发展所处的历史方位。在这“两个转向”的大背景下，以推进城市更新为重要抓手，建设现代化人民城市，是顺应城市工作新形势、改革发展新要求、人民群众新期待的重要举措。
城市更新是践行人民城市理念的必然要求。从2015年习近平总书记在中央城市工作会议上提出“坚持人民城市为人民”，到2019年习近平总书记在上海考察时提出“人民城市人民建，人民城市为人民”的理念，再到2025年习近平总书记在中央城市工作会议上强调“认真践行人民城市理念”，人民城市理念已成为我国城市发展的基本价值立场。随着我国社会主要矛盾变化，人民群众对美好生活的需要从“有没有”转向“好不好”，对更加安全舒适的居住条件、更加优质均衡的公共服务、更加便捷高效的基础设施、更加优美宜人的城市环境充满期待。在城市更新工作中，通过“好房子”建设持续提升房屋的安全、舒适、绿色、智慧水平，通过老旧小区改造不断改善居民的居住条件和环境，通过完整社区建设完善养老、托育等公共服务设施和提升基层治理效能，通过公园绿地建设、历史文化保护等工作全面提升城市品质，这些都最终指向“人”的需求，体现“人民城市人民建，人民城市为人民”的理念。
城市更新是助力经济高质量发展的重要引擎。高质量发展是全面建设社会主义现代化国家的首要任务。当前，我国城市正处于新旧动能转换的关键时期。城市更新蕴含巨大的投资和消费潜力，是投资于物和投资于人的重要结合点，对稳增长、扩内需、促转型具有重要的牵引作用。从投资上看，城市更新中的既有建筑改造利用、城镇老旧小区改造、完整社区建设、城市基础设施建设改造等项目实施，形成巨大的有效投资需求，也直接带动建筑业、建材、家居家电等上下游产业发展。从消费上看，城市更新通过改善居住环境和城市品质，营造多样消费场景，有效激发居民改善性住房需求，和文化、旅游、餐饮、休闲娱乐等相关消费。从转型上看，城市更新强调采用精耕细作的“绣花”功夫，摒弃“大拆大建”的粗放模式，能够有力促进城市内涵式发展。
城市更新是应对城市发展新挑战的关键路径。城市人口、资源、经济社会活动高度密集，安全风险也相对集中。当前，我国城市发展面临安全韧性不足、治理效能有待提升等多重挑战。推进城市更新，正是破解这些问题的系统性解决方案。在安全韧性方面，城市更新强调将城市视作有机生命体系统谋划、统筹推进，系统提升住房、小区、社区及城区各类设施的设防水平与耐久性能，守牢城市安全运行底线。在城市治理方面，城市更新致力于打破“重建设、轻治理”的传统思维和习惯做法，推动城市治理重心和资源向基层下沉，加强跨部门跨层级跨区域协调联动，凝聚政府、社会、市民多方主体的共识和力量，推动城市高水平运营、高效能治理。
城镇化和城市发展进入“两个转向”的关键时期。可以说，在住房和城市发展方面，“有没有”的问题已基本解决，需在解决“好不好”上下更大的功夫。城市更新即是适应这一转变，通过创新完善制度机制，盘活用好我国城市积累的大量住房、基础设施、公共服务设施等资源，更高效率、更高质量地解决“好不好”问题。城市更新涉及面广，需进一步明确工作载体。
从城市的不同空间尺度看，住房是城市构成的基本单元，小区是城市开发建设的基本单元，社区是城市社会治理的基本单元，城区则涵盖经济发展、设施配套、环境优化、文化传承、安全韧性等要求，是城市整体功能、风貌、治理的集中体现。以好房子、好小区、好社区、好城区为重点的“四好”建设，“好”体现的是人民群众对美好生活的向往，“房子、小区、社区、城区”清晰指明各项工作由点到面的空间实施体系，四个层次的空间层层递进、有机统一，是高质量推进城市更新的关键载体。
下功夫建设“好房子”
住房是民生之要。当前，人民群众对住房的需求正从“有没有”转向“好不好”，“好房子”是人民群众获得感、幸福感、安全感较为直接的物质依托。习近平总书记指出：“要加快构建房地产发展新模式，多为广大市民建设安全、舒适、绿色、智慧的‘好房子’，更好满足群众刚性和多样化改善性住房需求，稳步推进城中村和危旧房改造。”其中，安全是居住的基本前提，涵盖结构、消防、使用等全维度，需确保房屋本体、设备设施及人的使用安全，让人民群众住得安心放心。舒适是建设“好房子”的重要追求，聚焦提升居住体验，解决质量多发问题、改善设施设备性能，让人民群众住得健康舒心。绿色是可持续发展的必然要求，在住房建设和使用全生命周期内实现绿色环保、节能降碳，让人民群众住得节能环保。智慧体现的是“好房子”的时代特征，适应数字化、信息化发展趋势，将智慧化场景延伸至居民的日常居住生活，提供更加个性化、精准化服务，让人民群众住得方便便利。
“好房子”建设是个系统工程，需从标准、设计、材料、建造、运维等全链条保障、全要素支撑。好标准是前提，标准水平决定房屋品质。2025年5月1日起施行的国家标准《住宅项目规范》，从建筑层高、楼板隔声、电梯设置、日照、外保温系统工作年限、无障碍和适老化等方面提高标准要求，为“好房子”建设划定底线。近年来，各地积极探索建立适应本地特色和需求的标准体系，不断夯实“好房子”建设的基础支撑。好设计是内核，关键是与使用者的具体需求适配。设计是房屋建设改造的龙头，需针对不同地域特点、不同群体多样化居住需求，精心设计不同户型、不同面积的“好房子”，让每一平方米都物尽其用、物有所值，满足不同年龄段和家庭结构的个性化需求。近年来，住房和城乡建设部组织举办全国“好房子”设计大赛，推动设计理念创新，注重设计与居住者具体需求相适应，取得很好的示范引领效果。好材料是基础，为设计理念和标准要求得以实现提供物质支撑。材料品质直接关系房屋的安全性能、居住舒适度和使用寿命，需加快推广应用绿色建材，拓展优质隔热保温材料、隔声材料、防水密封材料等建材产品应用，不断提升建筑材料的保温、隔热、防水、环保等性能。近年来，住房和城乡建设部推动50多类新型建材研发应用，为“好房子”建设提供支撑。好建造是关键，是把蓝图变为现实的重要环节。建造质量直接决定房屋的安全性和耐久性，需大力推广应用新技术、新工艺、新产品，发展智能建造、绿色建造等新型建造方式，推动建筑企业转型升级，培育现代化建筑产业链，持续提高工程质量。一些企业积极创新，探索构建“6633”“365”建造体系。其中，“6633”建造体系，即“六不”（不霉、不堵、不漏、不吵、不裂、不臭）、“六防”（防电、防火、防灾、防盗、防撞、防摔）、“三省”（省心、省地、省钱）和“三要”（要健康、要实用、要关怀）；“365”建造体系，包括“3用”核心价值，即安全耐用、舒适好用、经济适用，“6优”建设目标，即布局优、装修优、质量优、环境优、成本优、服务优，“5支撑”科技体系，即标准规范体系、安全韧性体系、健康舒适体系、绿色智慧体系、维护更新体系。好运维是保障，为房屋全生命周期安全有序运行提供基础。存续和使用周期长，是建筑产品区别于其他产品的关键特征之一，需加强全生命周期安全管理。建立房屋安全体检制度，及时发现房屋安全风险隐患；建立房屋安全管理资金制度，解决房屋修缮资金问题；建立房屋质量安全保险制度，以市场化方式提高安全保障能力。这五个环节前后衔接、相互支撑，构成从标准制定到品质运维的完整闭环，是推动“好房子”建设的重要路径。
“好房子”是一个动态演进的概念，没有最好的房子，只有更好的房子。“好房子”建设面向的是广大人民群众，不同地区、不同面积、不同价位都有“好房子”，新房要建成“好房子”，老旧住房也要改造成“好房子”。需分类引导产品开发。小户型住房需侧重空间集约、基础配套齐全，更好满足新市民、青年人等居住需求；改善性户型需进一步优化空间布局，加强绿色、智慧设施设备的配置升级。需把老房子改造成为“好房子”。根据第一次全国自然灾害综合风险普查数据，我国城镇房屋（含住宅和学校、医院、商场、写字楼、厂房等建筑）662 亿平方米，一些房屋及设施设备逐步老化，既有住房更新改造也是工作重点之一。需推动老房子提质升级，针对管线老化、防水失效、无电梯等短板，统筹实施外墙翻新、管线更换、加装电梯等更新改造，鼓励居民开展住房装修和局部升级改造，推广装配式装修和适老化、无障碍改造，适应家庭不同阶段的需求变化。
7月14日拍摄的江苏省南通市崇川区新城桥街道易家桥社区老旧小区改造后的新貌（无人机照片）。新华社发（许丛军摄）
下功夫打造“好小区”
小区是由若干住宅单元和相关配套设施所组成的居住区域。“好小区”是好房子的延伸与集合，是连接“好房子”与“好社区”的关键纽带。设施完善是“好小区”的基本保障。聚焦解决居民急难愁盼问题，完善小区道路、照明、排水、停车、充电等基础设施，建设健身器材、儿童游乐设施、老年活动场地、垃圾分类投放点、快递驿站等服务设施，补齐基础配套与便民设施短板，打造“家门口”的便利生活圈。环境优美是“好小区”的直观体现。聚焦优化提升居住生活空间环境，清理卫生死角、整治私搭乱建、规范杂物堆放，加强噪声、扬尘等管控，实现小区干净整洁、秩序井然，为人民群众营造安静、清新的居住环境。管理规范是“好小区”的运行支撑。重点是提升物业服务质量，推动物业服务专业化、规范化、标准化，提高保洁、安保、维修、绿化养护等服务水平，畅通业主与物业沟通渠道，推动实现共建共治共享的小区治理格局。
打造“好小区”需在严格新建和改造存量两个方面下功夫。一方面，高标准建设新小区。重点是解决公共配套不足的问题，在土地出让环节前置明确“好小区”配套标准，提出地块公共服务、市政设施、公共空间、慢行和停车设施配建等要求，从源头解决群众身边的生活设施和服务设施不足问题。对于地块过小的小区，需统筹考虑周边小区和生活服务设施布局，方便人民群众生活。另一方面，持续推动老旧小区改造。习近平总书记指出：老旧小区改造是城市更新的一个重点，也是一项民生工程，既要保留历史记忆和特色风貌，又要解决居民关切的实际问题。这项工作涉及面广、情况复杂，面临着利益平衡难、资金筹集难、存量挖潜难、长效管理难、制度约束大等诸多难题，需系统性地补短板、优资源、强治理。坚持问需于民、问计于民、问效于民，充分尊重群众意见，按建成年限、隐患等级、居民诉求分类分批实施改造；研究出台激励政策，充分发挥居民、企业、金融机构等各方主体的积极性，引导社会资本参与；统筹改造小区和周边空间资源，盘活利用闲置房屋和地块，增设服务设施和活动空间；建立老旧小区长效管理机制，着力破解多难问题，不断改善群众居住条件、提升人居环境品质。老旧小区改造需以微更新、渐进式整治为主，注重历史风貌保护，有效兼顾平衡居民日常生活与环境提升。
好的物业服务，是打造“好小区”的重要支撑，贯穿小区的交付、运维、更新全周期。传统的物业仅聚焦安保、保洁等基础服务，难以满足居民多样化的服务需求。“好小区”对物业服务的要求更高，既包括基础的标准化巡查、设施定期维保、安全隐患快速处置等内容，又包括提供养老助餐、托育托管、家政维修、社区文化活动服务。《城市更新“十五五”规划》设置“物业服务质量提升行动”专栏，提出围绕设施设备维护、环境卫生、秩序维护、绿化养护、客服响应等，提升物业服务质量；整治物业服务领域突出问题等举措，需全面抓好落实。同时，研究建立完善物业服务评价制度，对设施维保、环境维护、便民服务等方面的管理服务质量开展量化评价，评价结果与项目续约、政府扶持挂钩，建立优胜劣汰机制，推动解决物业履职不到位、收费与服务不匹配等行业痛点；分类匹配物业服务供给，新建商品房引入专业化物业企业，老旧小区通过国有物业、居民自治物业、社区托管等模式兜底，解决无物业小区管理问题；拓展物业增值服务，推动物业承接适老化上门、社区食堂运营、文体活动组织等，以经营性收益弥补基础运维资金缺口。
下功夫营造“好社区”
社区虽小，但连着千家万户，做好社区工作十分重要。习近平总书记指出：“社区是党和政府联系、服务居民群众的‘最后一公里’，要健全社区管理和服务体制，整合各种资源，增强社区公共服务能力。”在“四好”体系中，“好社区”处于承上启下的枢纽位置，将个体的居住品质和小区的配套设施纳入更广域的公共服务网络之中，实现从“居住空间”到“社会生活共同空间”的功能跃升，在中观层面上为塑造“好城区”打下基础。“好社区”需具有便捷宜居、智慧高效、和谐和美三大特征。首先，便捷宜居，服务齐全。配备完整的公共服务设施、健全的便民商业设施、完备的市政配套设施，重点围绕“一老一小”优化场景布局，强化为民、便民、安民功能，做到居民有需求、社区有服务，全面提升社区宜居品质。其次，智慧赋能，治理有效。把更多资源下沉到社区，推动智慧物业平台与智能家庭终端等互联互通和融合应用，满足社区居民多层次、多样化服务需求，提高服务质量与效率；完善社区治安防控体系，提升社区应对突发事件的能力，夯实城市治理基层基础。再次，和谐和美，活力充盈。关键在于基层治理体系的健全高效，既发挥基层党组织的领导作用，又发挥居民自治功能，建立社区党组织领导，居民、企业、社会组织等多方主体参与的社区治理机制，打造共建共治共享的治理格局。同时，培育社区与社群文化，增强居民归属感和认同感。
以完整社区建设为抓手，织密公共服务网络。习近平总书记指出：城市更新要因地制宜，同社区建设结合起来，一切着眼于便民、利民、安民，特别要更好地关心呵护“一老一小”。重点是开展完整社区建设扩面提质增效工作，聚焦“一老一小”这个群众关切的民生问题，建设老年食堂、照料中心、托育中心等养老托育设施，加快补齐公共服务设施短板。推进老旧街区厂区改造提升，推动功能转换、业态升级、活力提升，补齐基础设施、公共服务等方面短板，提升公共空间品质，为居民创造良好的生活环境。
以党建促进为重点，推动城市治理重心下沉。习近平总书记指出：“要加强社区基层党组织建设，加强和改进社区工作，推动更多资源向社区倾斜，让老百姓体会到我们党是全心全意为人民服务的，党始终在人民群众身边。”关键是完善社区服务机制，探索社区党组织领导下的居委会、业委会、物业服务企业协调运行新模式，用好市民服务热线、“街乡吹哨、部门报到”、“接诉即办”等工作机制，加强跨部门工作统筹和协同联动，快速响应、高效解决群众急难愁盼问题。坚持和发展新时代“枫桥经验”，深入开展城市管理进社区工作，推动宣传、服务、管理、执法进社区，将矛盾化解在基层、化解在萌芽状态，把和谐稳定创建在基层。
以文化活力培育为纽带，构建人人参与的社区治理格局。习近平总书记指出：“加强社区治理，既要发挥基层党组织的领导作用，也要发挥居民自治功能，把社区居民积极性、主动性调动起来，做到人人参与、人人负责、人人奉献、人人共享。”“好社区”建设不仅需完善硬件、优化服务，而且要培育社区文化、增强社区认同。需让中华优秀传统文化在城市社区治理的当代实践中实现传承创新，赢得广泛且坚固的群众基础。建立完善群众参与机制，充分调动广大人民群众的积极性、主动性、创造性，让多方主体同向发力，把社区打造成为居民舒心生活、守望相助的大家庭。
6月2日，人们在上海蝴蝶湾滨河党群服务阵地“邻里楼”内练习书法。新华社记者 单宇琦 摄
下功夫塑造“好城区”
城区是城市实际开发建设、市政公用设施和公共服务设施功能覆盖的空间地域。习近平总书记指出：无论是城市规划还是城市建设，无论是新城区建设还是老城区改造，都要坚持以人民为中心，聚焦人民群众的需求，合理安排生产、生活、生态空间，走内涵式、集约型、绿色化的高质量发展路子，努力创造宜业、宜居、宜乐、宜游的良好环境，让人民有更多获得感，为人民创造更加幸福的美好生活。在“四好”体系中，“好城区”处于宏观统领、系统集成的关键位置，从全局层面统筹空间布局、资源配置、设施建设和制度安排。需深入贯彻落实中央城市工作会议精神，以建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市为目标，着力推进“好城区”建设，重点锚定以下目标。其一，建设要素集聚、富有活力的创新之城。主要体现为创新空间充足、创新生态活跃、创新人才友好，存量资源潜力持续激活。其二，建设全龄友好、舒适便利的宜居之城。主要体现为空间格局持续优化、基础设施运行高效、交通体系便捷通畅、公共服务精准可及。其三，建设环境优美、绿色低碳的美丽之城。主要体现为环境改善、生态优良，公园绿地、河湖水系等蓝绿空间充足均衡、可达性强，让推窗见绿成为日常。其四，建设弹性适应、安全可靠的韧性之城。主要体现为工程韧性突出、空间韧性充足、管理韧性强劲，极端天气抵御能力增强。其五，建设文脉赓续、崇德向善的文明之城。主要体现为文脉延续、风貌特色鲜明、市民素养提升，中国气质、中国风范充分彰显。其六，建设数智融合、便捷高效的智慧之城。主要体现为数字赋能、联动共治，城市运行感知设施和数字底座持续完善，能够精准掌握需求、高效提供服务。
推进“好城区”建设，需坚持城市内涵式发展，统筹实施好一系列民生工程、发展工程、安全工程，为人民群众打造高品质生活空间。优化功能布局。科学规划城区空间布局，逐步破除传统的产业、居住、商业等功能分隔模式，推动职住平衡、产城融合。充分利用存量资源，补齐公共服务设施短板。根据人口结构和社会需求的变化，加大养老、托育、文化、体育等设施的建设改造力度。提升生态宜居品质。深入实施城市生态修复工程，增加城区公园绿地、“口袋公园”、绿道、滨水空间，构建连续完整的城市生态基础设施体系。践行绿色低碳生产生活方式，健全生活垃圾资源回收利用体系，构建绿色慢行交通系统。完善历史文化保护传承体系，塑造具有中华美学和时代风尚的特色风貌。强化韧性体系建设。推动新型城市基础设施建设，强化对燃气、供水、排水、热力、管廊等城市基础设施运行风险的实时监测、动态预警，构建现代化城市基础设施体系。推动“平急两用”公共基础设施及多种应急资源共建共用，提升风险防控和应急保障能力。推进治理智慧化转型。健全城市治理工作体系，发挥好“一委一办一平台”作用。推动城市治理智慧化精细化，健全国家、省、市三级城市运行管理服务平台体系，形成全要素感知网络，实现精准调度力量、智能分派任务、就近配置资源，使城市治理更高效、更便捷、更精准。健全制度保障。完善以需求为导向、以项目为牵引的城市更新体制机制。构建可持续的城市建设运营投融资体系，完善财政支持政策，优化金融支持措施，积极吸引社会资本参与。健全城市规划、建设、治理等领域法律法规，建立与推动城市高质量发展相适应的政策和制度体系。
2023年12月，习近平总书记在上海考察时指出：城市不仅要有高度，更要有温度。“四好”建设，从房子到小区、社区，再到整座城市，既追求城市发展的“高度”，又守护民生福祉的“温度”，是人民城市理念在不同城市空间层次内的系统性展开。深入贯彻落实中央城市工作会议精神，需用好城市更新这个重要抓手，统筹推进“四好”建设，让城市成为人民群众高品质生活的美好家园。
上文略有删减
选自 |《国家治理》杂志2026年第13期
原标题 | 统筹推进“四好”建设
作者 | 住房和城乡建设部政策研究中心主任 马庆林
新媒体编辑 | 王思楠 常宇峰
原文责编 | 谢帅
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