最近，楼市君的文章评论区，常常能听到这类声音：
现在根本就没人买房，昆明的房还有人敢买吗...
质疑声不绝于耳， 但楼市君想 说，需求少了不代表没有。
从铭 腾数据来看，今年上半年昆明成交的房源超过3万套，总成交额约326亿元。
价格进一步下探
上半年昆明成交破3万套
先看新房市场。
根据铭腾数据，2026年上半年，昆明主城区商品住宅成交170万平，合计约13395套， 总成交金额为191亿元。
对比去年的1.4万套来看，今年新房的成交套数同比减少了600套左右。
价格方面，上半年昆明主城新房成交均价为11240元/平，同比降幅约7.3%， 创下近6年新低。
这一价格回调，并非需求崩塌，更多源于旧规产品主动降价清货、以价换量，在新老产品交替期，属于市场自我调节的正常现象。
｜铭腾报告截图
在看二手市场。
2026年上半年，昆明市主城区二手房成交174.91 万平，合计约 17296 套 ， 建面均价7706元/平 ， 总成交金额为 134.79 亿元。
算下来，昆明半年成交的新房、二手房共计30619套，成交总额接近326亿元。
｜铭腾报告截图
二手优势弱化，新房市场占比回升
从市场占有率来看，今年昆明新房、二手房成交占比分别为44%、 56% 。
相比2025年，新房占比上涨了7个百分点。
能看出，目前的昆明二手房仍是成交主力，但市场也出现了新的：新房的竞争力在正在回归。
楼市君分析，原因主要是2个方面：
一方面，价差收窄，二手房优势弱化。
去年，昆明新房整体均价，比二手房均价，每平米贵了4000元左右。
但今年，这个价差进一步缩小到3500元/平，二手房的优势相对变弱。
尤其是一些旧规新房项目，单价已下探至六七千元，与周边二手房价格几乎持平，但社区品质、园林配套、物业服务却明显优于老旧小区。
对刚需客户而言， 买新不买旧，正在成为更理性的选择。
｜铭腾报告截图
另一方面， 产品代际差拉大，二手房“老态”尽显。
当前昆明新房市场，零公摊、负公摊户型已成主流，玻璃幕墙立面、泛会所、大中庭园林、名校书包等配置几乎成为标配。
而二手房，尤其是高密度塔楼小区，普遍面临房龄老化、户型过时、梯户比高、物业跟不上等问题，居住体验感差距越拉越大。
这种情况下，购房者的选择天平，自然会悄然倾斜。
昆明新盘实景图｜图源龙湖天境
30619套，326亿元——这不是一个“无人买房”的市场，而是一个结构在变、需求在转、产品在升级的市场。
有人退场，就有人进场；有人观望，也有人果断出手。
房子依旧是城市生活的刚需，只是买房的逻辑已经变了。
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