2025年，百万组屋转售量又创新高。
2025年，新加坡有1,593套组屋以超过100万新元的价格转手，比2024年的1,035套多了整整五成多。
一年多五成，这确实很疯狂。
但根据PropNex在2026年7月17日发布的一份调查报告显示，69.1%的百万组屋买家，没有支付任何现金溢价（COV）——这却很反直觉。
这意味着什么？
意味着绝大多数百万组屋的成交价，跟建屋发展局的官方估价差不多。买家没有因为“抢房”而掏出大把现金去填差价。
换句话说，这些房子卖到百万，不是被炒上去的。
01
什么是COV？为什么它很重要？
先简单解释一下现金溢价（Cash Over Valuation，简称COV）。
在新加坡买卖转售组屋时，建屋局会给每套房子一个官方估价。如果买家跟卖家谈好的成交价正好等于这个估价，买家一分钱溢价都不用出，只需要用公积金和银行贷款来支付就行。
但如果成交价比估价高，多出来的那部分就叫COV。这笔钱不能贷款、不能用公积金，必须是真金白银的现金。
举个例子：一套组屋估价95万，卖家要价100万，买家答应了。那多出来的5万块，买家得从自己的银行户头里掏现金来补——这个5万就是COV。
COV的高低，是判断一个市场有没有“虚火”的重要指标。如果大量交易都伴随着高额COV，说明买家在拼命加价抢房，市场可能存在泡沫。反过来，如果大多数交易都没什么COV，说明成交价跟市场估值基本吻合，价格有真实支撑。
PropNex的调查显示，2025年成交的百万组屋中，近七成是零COV。还有大约11.8%的买家支付的COV在4万新元以下。真正支付超过10万新元高额溢价的，只占了5.5%。
这意味着，绝大多数百万组屋的交易，价格并没有偏离房子的实际价值。这更像是一个理性市场在正常运转，而不是一群人拿着现金在哄抬房价。
02
百万组屋越来越多，但价格没有暴涨
很多人还有一个误解：以为百万组屋变多，是因为房子越来越贵。
事实不完全是这样。
根据data.gov.sg数据，2025年成交的百万组屋，平均价格大约是114万新元，而2024年是112万新元左右。一年只涨了大约1.8%。
价格没有暴涨。
真正发生变化的是：越来越多的组屋，因为正常的价格增长和地段价值，自然而然地迈过了100万这个门槛。
打个比方。
十年前，一套大巴窑的五房式组屋可能只值60万。随着时间推移、周边配套完善、地铁开通、通货膨胀，这套房子慢慢涨到了90万、95万，最终在某一次交易中突破了100万。
这个过程不是“暴涨”，而是“水涨船高”。
更重要的是，这些百万组屋并不是分散在全岛各地，而是高度集中在几个成熟市镇。其中，大多数百万组屋交易发生在大巴窑、红山、加冷黄埔、女皇镇和金文泰。这些地方都是新加坡发展成熟、交通便利、配套齐全的老牌市镇。
这就是时间带来的变化。
03
谁在买百万组屋？两类人
弄清楚价格之后，另一个值得关注的问题是：到底谁在买？
PropNex的报告给出了很清晰的买家画像，百万组屋的买家，主要集中在两个年龄段：
第一类：30岁到49岁的中青年，占了大约七成。
其中，30到39岁的买家里，大约40.5%是第一次买房。40到49岁的买家里，大约46%是从较小的组屋升级换大房。
这两个年龄段的人，通常处于职业生涯的上升期，收入在增长，公积金账户里的钱也积累到了一定规模。30到39岁的买家中，大约43%的家庭月收入在10,001到16,000新元之间；40到49岁的买家中，也有36.6%处于这个收入区间。
他们买百万组屋，不是投机，而是正常的住房需求——成家了、生孩子了、需要更大的空间了，或者收入提高了想住得更好一点。
第二类：60岁以上的人士，占了12.7%。
这部分人中大部分是退休买家。
退休买家当中，大约71%是卖掉了自己之前拥有的私人房产（比如公寓或有地住宅），然后再买一套百万组屋来住。
他们不是“买不起私宅”才来买组屋的，恰恰相反，他们是主动选择从私宅“降级”到组屋。
为什么这么做？
很简单。一套公寓可能卖到两三百万新元甚至更高，卖掉之后，拿出其中一百万买一套组屋，剩下的钱就变成了实实在在的现金，可以用来补充退休金、旅游、养老、看病，或者留给子女。
这类买家有一个特点：他们手里有现金。
卖掉私宅后，他们资金实力很强，出价的时候往往比首次购房者更有力。
04
改变固有认知：把握市场的真实情况
要弄懂新加坡房市变化，就要抛开房地产造福神话的固有认知，用真实情况来看市场、看需求。
第一，百万组屋不是泡沫。
数据摆在那里，大多数交易没有高额COV，价格有真实支撑。因此，不用因为看到“百万”两个字就觉得市场疯了。
第二，市场上的竞争对手可能不是炒房客，而是卖掉了私宅的退休人士。
他们资金充裕、出价果断，如果预算有限，在热门地段抢房可能会比较吃力。
第三，供应在增加。
2026年全年预计有大约13,500套组屋满五年最低居住年限（MOP），可以进入转售市场。更多房源意味着更多选择，对买家来说是好消息。
第四，不用只盯着“是不是百万”这个标签。
更重要的是看地段、房龄、剩余地契年限、楼层、朝向。一套120万但位置好、楼层好、地契还剩70年的房子，可能比一套100万但房龄新、地契剩90年的房子更合适。
百万组屋是新加坡房地产市场的一个热点话题。有人看了觉得焦虑，有人看了觉得机会来了。但数据告诉我们，这个市场比很多人想象的要理性。
大多数成交价接近估价，这些买家也没有疯狂加价。买房子的是正常换房的中青年人，是卖掉私宅优化资产的退休人士。他们买的是居住需求，是对好地段的认可，是对晚年生活的安排。
别被“百万”吓到，也别跟风抢。
清楚自己的需求和预算，做好功课，再考虑也不迟。
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