上海城市更新
先分清两类：
征收动迁（纯拿钱外迁、土地出让盖商品房，就是大家理解的拆迁）
小梁薄板原拆原建（原地拆了重造、居民回迁，属于100%必拆，只是不搬走）
第一梯队：2026-2028铁定启动 一个值得注意的背景：2026年杨浦区征地和拆迁补偿支出约28.1亿，比2025年减少了约21%。预算在收紧，意味着动迁地块的优先级会更聚焦——下面这些片区之所以排在第一梯队，正是因为它们在缩减的预算里依然占有一席之地。
01纯征收动迁（土地出让商品房） 复兴岛全域（定海路街道）杨浦十五五头号征收片区
共青路1-10弄全线老里弄、平房、不成套公房全覆盖，是杨浦十五五滨江战略核心，要整体打造全球创客岛、整体收储征收，不是零星旧改，是整片腾地出让；
全岛80%用地已完成收储，征收节奏正在提速，岛上大概率是杨浦未来3年最大体量动迁片区。
定海 / 大桥街道东外滩成片旧里征收区
大桥90街坊（定海社区I10地块）已经土地出让中建开发，周家牌路南北两侧、杭州路沿线、沈家滩旧里、祝家宅整片二级旧里连片，是杨浦内环内仅剩最大连片旧里群；
祝家宅2025已经完成征收收尾，沈家滩已纳入城市更新清单，启动时间待定，剩下的松潘路旧里、福禄街旧里、临青路旧里有望在2027-2028年纳入征收，成片旧里征收是政府优先选项，征询通过率高，动迁推进快
长海路街道（原五角场镇）零散旧里（浣纱浜、市二散居地、翔殷路北侧老平房）
长海是杨浦动迁效率最高街道（39天全签约纪录），浣纱浜、市二散居地已经拆完收尾，
剩下翔殷路以北、中原路西侧的零散砖木旧里、拎马桶平房，都是城市更新兜底征收地块，没有保留价值，2027前全部清拆，属于小体量、快启动、快签约的拆迁标的
02原拆原建（原地拆除重建、回迁拿新房）
这类是小梁薄板房（70年前建造、预制板危房、厨卫合用、非成套）杨浦十五五硬性任务：2027小梁薄板房全部清零拆除重建，只要是小梁薄板，早晚必拆，进度只分早晚，是最稳的“慢拆迁”
控江路街道（全杨浦原拆原建第一重地）
凤南一村（上海最大原拆原建项目，首栋已封顶（全部8栋预计今年11月前完工），1813多户全拆重建）、控江路1039弄（1031/33/35号，8号线黄兴路地铁口，全票通过拆除重建）、黄兴路1039弄（1-9、12-27号已开工拆建）、凤城一村 / 凤城三村（64/67/68号小梁薄板楼，下一批启动）、控江二村、控江三村、控江四村零散小梁薄板楼栋；
控江路是杨浦旧改试点区，政策倾斜最强，整条控江路沿线小梁薄板楼2028年前全部拆完，是内环内最密集的原拆原建集群
长白新村街道（长白一、二村）
官方写入26-28三年更新清单，纯小梁薄板危房，已经列入2026启动名单，整片拆除重建，长白整条延吉西路沿线老公房都是待拆池，进度紧随控江之后。
平凉路街道
内环内、北外滩辐射区，全部是60-70年代不成套小梁薄板，已纳入原拆原建清单，江浦路1315弄人大连续两年提案要求改造，但产权归属航天系国企、楼体压在道路红线上、紧贴地铁18号线，方案落地难度极大，短期内明确启动的可能性不高，平凉内环老公房拆建优先级远高于鞍山、凤城南部。
第二梯队：大概率5年内拆 延吉新村街道全域（延吉1-7村、水丰路、隆昌路沿线老公房）
全是60-70年代老公房，小梁薄板占比超6成，没有商品房穿插、成片连片，控江拆完之后下一个主攻片区就是延吉；
缺点是体量太大，分批拆，先拆延吉一村、延吉二村、延吉七村最老楼栋，5年内至少一半楼栋启动原拆原建，少量临路旧里会走征收动迁。
江浦街道（双辽新村、辽源新村、许昌新村）
内环内、靠近北外滩延伸带，大量非成套小梁薄板，江浦120弄已经启动拆建，剩下双辽全片区都在储备库；
但夹杂少量80年代成套公房，只会拆危房楼栋，不会整片拆，属于“楼栋拆、小区不全拆”。
五角场老镇（国和一二村、国定新村、黑山新村）
长海拆完之后的储备地块，房龄60 + 年、不成套居多，远离商品房开发带，只能走原拆原建，5年内启动过半。
第三梯队：基本只有外立面翻新
鞍山新村全片区（鞍山1-8村）：80%是80年代成套公房、砖混结构完好、不是小梁薄板，不在清零清单里，最多外立面翻新、加装电梯，基本不会拆，是杨浦拆迁最冷片区。
凤城二村、凤城四村、打虎山路片区：多为80年代成套老公房，结构完好，只有零星几栋危房会单独拆，整片拆迁完全无望。
五角场新江湾、新凤城、黄兴公园周边：90年后商品房，完全排除旧改拆迁。
中原新村、工农新村（中原大片区）：房龄虽老，但远离滨江、内环、地铁主线，政府投入意愿低，只做修缮，几乎不拆。
快速判断自家房子会不会拆的4个硬标准
a.房龄＜1975年 + 预制小梁薄板 + 厨卫合用（一户多户共用厨房马桶）：3-5年内必拆；
b.二级旧里、砖木平房、拎马桶、成片连片、在内环 / 滨江沿线：90%征收动迁（拿钱搬走）；
c.1975-1985年成套老公房（独厨独卫）：基本只做改造加装电梯，10年内难拆；
d.1985年后公房 / 商品房：完全不用盼拆迁。
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