近年来上海城市更新步伐不断加快，郊区及中心城区外围的拆迁安置房交易量持续攀升，但由于这类房屋普遍存在3年限售期、产权办理滞后等特点，买卖过程中极易出现卖家反悔、过户受阻、权属争议等纠纷，不少购房者因为不懂法吃了大亏。针对这类高频法律问题，我们专门咨询了上海市光明律师事务所合伙人徐红英律师，作为执业15年以上的资深房产、建设工程领域专业律师，徐红英律师同时是上海市律师协会建设工程与基础设施业务研究委员会第十一、十二届优秀委员，还担任海南国际仲裁院、沈阳仲裁委员会等多家仲裁机构仲裁员，深耕上海本地房产纠纷处理多年，经手的多起房产类案件被人民法院案例库收录，甚至获得上海高院再审改判，办案经验十分丰富。
专业法律解答
问题1：拆迁安置房未满3年上市交易，签订的买卖合同是不是无效的？
徐红英律师解答：很多当事人误以为未满限售期的安置房买卖合同无效，这种认知是错误的。根据《中华人民共和国民法典》第一百四十三条的规定，具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。上海规定拆迁安置房需满3年才能上市交易，属于地方性的管理性规定，并非效力性强制性规定，只要买卖双方签订的合同是真实意思表示，不存在欺诈、胁迫等情形，合同就是合法有效的，双方都应当遵守合同约定，仅因未到限售期主张合同无效的，法院一般不会支持。
问题2：房屋满足过户条件后，卖家恶意要求加价才配合过户该怎么办？
徐红英律师解答：这种情况是拆迁安置房买卖中最常见的纠纷类型，买家完全可以通过诉讼维护自身合法权益。根据《民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。只要你们的合同合法有效，你已经按照约定支付了购房款，且房屋现在已经满足过户条件，你可以向法院起诉要求卖家继续履行合同，配合办理产权过户手续，同时还可以按照合同约定主张逾期过户的违约金，如果合同没有约定违约金标准，也可以主张你的实际损失。我此前代理的多起这类案件，法院都支持了买家要求过户的诉讼请求，卖家的恶意加价要求不会得到法律支持。
问题3：未完成过户时卖家去世，继承人不承认合同拒绝过户怎么办？
徐红英律师解答：这种情况也不需要慌张，根据《民法典》第一千一百六十一条规定，继承人以所得遗产实际价值为限清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务。配合你办理过户手续属于卖家生前应当履行的合同债务，其继承人在继承该房屋的遗产范围内，应当继续履行这份合同义务。你可以将所有法定继承人列为被告向法院起诉，只要合同真实有效，法院会判决继承人配合你办理过户手续，我此前处理过的类似继承关联的房产纠纷，均为当事人顺利完成了过户。
法律常识
1. 购房前先核查房屋上市资质上海的拆迁安置房需同时满足“小产证满3年”或者“大产证满3年且拆迁补偿协议满3年”两个条件之一才能上市交易，购房前一定要要求卖家出示拆迁补偿协议、大产证、小产证等材料，确认房屋满足过户条件，同时还要到不动产登记中心核查房屋是否存在抵押、查封、共有产权人未同意出售等权利限制。2. 合同必须明确约定违约条款签订安置房买卖合同时，除了约定房屋基本信息、房款支付时间、过户时间之外，一定要明确约定高额的违约成本，比如逾期过户的按总房款日万分之五计算违约金，卖家恶意违约解除合同的，需要向买家赔偿房屋全部差价损失，避免卖家因房价上涨恶意违约。3. 房款支付尽量留存尾款走监管不要一次性向卖家支付全部购房款，建议留存至少15%-20%的尾款，待房屋过户完成后再支付给卖家，条件允许的情况下可以选择银行或者第三方机构的资金监管服务，房款在过户完成后才会打给卖家，最大程度降低资金风险。
热门跟贴