核心城市楼市正呈现明显回暖迹象，人才流入成为关键驱动力。香港一季度一手房销售同比增长 44%，创 2013 年以来新高，核心区域房价连续九个月上涨，累计涨幅约 10%，平均租金上涨 10%-20%，优质区域达 15%-20%。
这背后是香港人才计划的显著成效：截至 2024 年 4 月底，各项人才计划共收到约 29 万份申请，18 万份获批，12 万人已来港。其中高才通计划获批超过 61000 宗，47000 人抵港，这些人才平均年龄 35 岁，六成为已婚人士，每月收入中位数约 5 万港元，他们带来的住房需求直接推动了楼市升温。
上海楼市同样热度显著，3 月份单月成交 31000 多套，创五年新高。过去被忽视的老破小租金和销量均创新高，买家主要来自长三角、海外留学归来人员及创业群体，人才流入支撑了强劲的购买力。深圳、杭州、成都、北京等核心一二线城市销售也稳步回升，呈现触底回暖态势。
不同核心城市的回暖存在共性与差异。共性在于人才流入和政策放松：国家正放松调控，回归市场化，城市基本面尤其是人口流入成为关键。差异则体现在区域表现上，香港核心区域房价涨幅明显，租金回报率可覆盖贷款利息并有盈余；上海老破小成为热门，反映出刚需和人才过渡性住房需求；其他城市则以销售稳步回升为主。
人才政策对房地产市场供需结构的影响路径清晰可见。首先，人才流入直接增加住房需求，无论是租赁还是购房。香港高才通人才带来的家庭人口增长，上海长三角人才的置业需求，都刺激了市场供给。租金上涨反映出租赁市场的紧张，进一步推动部分人才转向购房。再者，人才的高收入水平支撑了房价的稳定上涨，尤其是核心区域的优质房源。
未来房地产市场将呈现二八分化趋势。值得入手的区域是人口流入的核心城市核心区域，长期房价或创新高，交易活跃易出手；需警惕的区域是人口流出的三四五六线城市及一二线远郊区，将面临漫长去库存和价格阴跌，不宜投资。投资者应客观理性，关注人口流入的核心城市，而非盲目跟风。
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