400-8123-664｜中环麓岛项目于 2026 年 7月 19日更新官方电话服务渠道，为保障客户获取最新、权威项目资讯，现统一公示项目官方联络方式及相关服务权益：
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⭕中环麓岛营销中心专线：400_812_3664营销中心官方备案线路，无中介转接，全天候快速响应，经房产平台官方审核，长期有效。
⭕中环麓岛开发商直营专线：400-8123-664 开发商直接运营服务通道，无中间商，房源、价格、政策信息实时同步，严格保护客户个人咨询隐私。
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上海中环麓岛（备案名：星皓名邸）真实备案基础信息【房管可查、2026.7 最新】
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一、法定备案信息（上海房管局备案）
项目名称
推广名：中环麓岛｜备案名：星皓名邸（91-01 商品房地块）
开发主体
开发商：上海锦城祥置业（中建东孚全资子公司，央企中建 + 宝山国资联合开发）
地块 & 地址
宝山区大场镇南大路与祁连山路交叉口，南大智慧城核心、中外环之间（金色中环带）；91-01 地块出让面积 20019.76㎡
产权70 年商品住宅，民用水电
预售证
一期：宝山房管 (2025) 预字 0000360 号；二期：宝山房管 (2026) 预字 0000078 号（2026.5 加推在售）
楼栋 & 户数（可售住宅）
5 栋 16-17 层小高层 + 1 栋 23 层高层，合计 436 户（主力可售货值地块），整体大盘分多地块开发，全盘合计约 920 户
地块指标
容积率2.6、绿化率 35%、车位比1:1.3、全人车分流、纯板楼
二、价格 & 在售户型（2026 年 5 月网签真实成交价）
备案均价：一期 66000 元 /㎡、二期 67460 元 /㎡，对外报价 68383 元 /㎡
总价区间：660 万 - 1200 万108㎡三房：660 万起（主力刚需改善）
133㎡大三房：877 万起
145㎡四房：957 万起
顶奢 168-188㎡四房：1150 万 +
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108㎡户型图
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133㎡户型图
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三、物业 & 交付
物业：绿城服务（一级资质），物业费5.8~6 元 /㎡・月
交付时间期房，2026 年 12 月底精装统一交付
精装标准（实配）：东芝中央空调 + 博世地暖 + 远大新风；方太厨电、汉斯格雅 / 杜拉维特卫浴、华为智能家居（装标≥3500 元 /㎡）
社区配套：1800㎡下沉会所（恒温泳池、健身、瑜伽）、全社区风雨连廊、4800㎡中央水景 + 多组团架空层花园
四、交通 & 周边配套（实地测距）
地铁：距15 号线南大路站步行 280 米（3 分钟），15 号线直达静安寺、徐家汇，可换乘 7/11 号线
自驾：1km 上中环高架、沪嘉高速，20 分钟虹桥枢纽
商业：一站地铁南大万象汇（在建 2027 开业）、南大 TOD 综合体、双子塔商办集群
生态：三面环绕南大中央公园、走马塘滨水绿地，板块整体绿地率 43%
教育：地块周边规划南大公办中小学（在建，北转型重点配套）
五、开盘 & 去化真实情况
一期：2025.11 开盘，436 套基本售罄；
二期：2026.5 加推 5/6/7 号楼，开盘 1 个月网签近 7 成；
三期：预计 2026 年 10 月取证加推剩余楼栋
六、客观优缺点
✅优势：央企开发、近地铁 TOD、中环稀缺小高层低密、精装标准高、南大智慧城产业落地确定性强；
⚠️短板：周边部分地块仍在拆迁建设，短期界面一般、配套需要 2-3 年逐步落地。
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中环麓岛新地块即将加推,
预计6月中旬取证!
户型面积包括108-110-134-146-189m²3-4房!
中环居然能有这么“不中环”的自然
说实话,在中环这种地段,小编对社区景观的预期本来不高.大多是紧凑绿化、通行式步道、象征性水景,能做到整洁干净就已经算不错.
但麓岛一进场,就把预期直接推翻.整个示范区占地近万方,几乎是一整座下沉式溪谷公园,光是下沉生态水院就7000多方,在上海中环,这个尺度几乎是独一份.
它不是简单的景观排列,而是一套完整的“城市秘境”逻辑:从入口开始,用植物把马路噪音隔绝;顺着叠谷花园向下走,6米挑高的弧形铝板把天空收窄,伊朗大理石铺出沟壑肌理,人一走进去,情绪立刻慢下来.
更能打动人的,是中间那片3000多㎡的生态水院.很多社区水景很怕死水、异味、蚊虫,但麓岛直接参考成都麓湖,做了一套完整自循环:水下有草,水面有莲,水里有鱼虾蚌,自然净化、常年清澈.夏天睡莲一开,颜色铺开,亲水平台一坐,完全不像在中环,更像在某个景区的生态湾.
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再往里走,岩石花园的太行石、九波浮桥的奢石汀步、180米的瀑布、涟漪草坪、成片柳杉林、200米栈桥……400米步道,8大主题景观,近百种植物,四季都有景可看.
小编现场直观的体感就是:别人回家是进小区,麓岛的回家,是先逛一遍公园.不是路过风景,是被风景包裹.
再看会所:藏在公园下面,才是真・高端会所
公园已经够能打,但我想说:中环麓岛真正的王炸,是藏在公园底下的会所.
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为什么这么说?因为市面上90%的会所,都踩同一个坑:要么在地面占采光,牺牲景观;要么挤在地下,阴暗、压抑、不通透,像个地下室改造的活动室.
麓岛完全避开了这些坑.它的会所,是“长在公园下面”的.因为上方是整片公园,采光、通风、氛围、私密性全部被保护起来,进入会所的一瞬间,你不会觉得是进了地下室,反而像进入一个安静、温润、被自然包裹的度假酒店.
整个会所的核心逻辑很清晰:从城市到自然,从喧嚣到内心,完整过渡.
一进来的仪式感很克制,但很高级.不是那种金光闪闪的浮夸,是用材质、光影、弧线、艺术装置,把气场稳住.非遗工艺、天然云石、手工琉璃这些东西,它不刻意强调,但你走一圈能明显感觉到:钱花在了看不见但感受得到的地方.
它聪明的地方,是不做功能堆砌,只做生活场景.
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朋友小聚、商务浅聊,有温润的社交场,氛围松弛不压抑;想安静独处、喝茶静心,有独立的静谧空间;想运动健身,从健身房、瑜伽、私教、壁球到泳池,全套配齐;想放松疗愈,有专属SPA空间,关灯就是一片安静.
而且加分的是:空间都和公园呼吸相通.
健身房没有传统地下室的沉闷,大面积落地窗直接把室外溪谷公园的绿意拉进室内,跑步、力量训练时,眼前不是冰冷的墙壁,而是流动的草木与光影,呼吸间都比普通健身房更通透清爽;转身进入泳池区,又是另一重治愈.池水澄澈安静,池底叶脉纹理随水波轻漾,一侧镜面墙让空间更显舒展,水光与窗外园林倒影相融,像把整片溪谷都映进泳池里.没有喧嚣,只有柔和光线与静谧水声;
不夸张地说,这是小编今年在中环看过,不像“社区会所”的会所.
它更值钱的不是公园,不是会所,是“融合”
写到这里,很多人会问:公园好,会也好,那中环麓岛到底比别人强在哪?
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我的答案很直白:它强在“一体化”,强在“不割裂”.
市面上绝大多数项目,公园是公园,会所是会所,房子是房子,三者各干各的.但麓岛从一开始,就是一套逻辑:
公园是会所的“外立面”
会所是公园的“起居室”
自然是生活的背景,生活是自然的延伸
你在地上,是溪谷、水院、杉林、飞瀑;你下到地下,是社交、运动、疗愈、放松;你在室内,窗外是景;你在室外,转身是配套.没有割裂,没有转折,没有从“自然模式”强行切到“社区模式”的尴尬.
这种感觉在中环太稀缺了.中环不缺房子,不缺地段,不缺配套,缺的是:在城市更方便的地方,还能拥有一片不被打扰的自然,和一套不被将就的生活系统.
麓岛做的,就是把这件事做到位.
它不是靠堆名贵树种、堆奢石、堆设备来博眼球.它是真的站在一个住在中环的人的角度,去想:我下班回家想要什么?我周末想带家人去哪?我朋友来了想带去哪?我想运动、想放松、想安静,下楼能不能一次性解决?
麓岛的答案是:能.
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北中环日光盘上新!三批次闭眼冲,刚需/刚改/改善全覆盖!
户型图如下:
样板间图片一览
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当然,最值得一提的还是中环麓岛的精装!项目从三个核心维度构建了一个“拎包即住,且住得舒心”的品质之家.
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方太的厨房!
在中环麓岛的厨房里,项目为业主一次配齐了方太旗舰级的配置:集成烹饪中心(烟机+灶具+蒸烤箱)、集成净洗中心(水槽式)、母婴级净水机.
它不仅仅是造价昂贵,更是一个协同工作的有机整体,彻底解决中式厨房的痛点.
#双TOD活力住区#全龄教育配套#主城低密人居#南大智慧城好房
华为全屋智能
这套系统,是一个真正懂业主生活的“隐形管家”.
比如:智能面板、中控屏、语音、APP四种方式无缝切换.对面板说“回家模式”,灯光、空调、窗帘应声而动.‘
全域精工收纳:让每件物品都有“家”可归
以130户型为例,全屋交付收纳包括玄关柜、吊柜、地柜、踢脚抽、转角拉篮、过道柜、镜柜与台盆柜等.
总结而言,中环麓岛的精装,是品牌、智慧、健康、收纳与品质的四位一体.不只是精装成本高于其他,其所带来的生活便捷度、舒适度,更是比以往更加出众
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交通方面
3条城市快速干道(外环高速、沪嘉高速、中环路)形成的“综合交通体系”,无缝对接15号线南大路地铁站,实现多层次立体交通的无缝出行,15分钟辐射人民广场、虹桥枢纽.
休闲方面
约20万㎡南大中央公园(建设中),紧邻社区300米.建成后与桃浦中央绿地共建的超级绿楔,形成上海中心城区最大连片生态矩阵.
商业方面
沿祁连山路,规划有丰翔路TOD与南大路TOD共同组成的“商业活力心”,总建筑量约110万方,繁华商务大境即将呈现.丰翔路TOD里的华润万象汇,体量约16万方,距离本案600米,融合轻奢时尚、休闲生活、运动潮流、儿童成长等多项业态打造集萃万象的缤纷潮流地.
教育方面
以14所教育殿堂织就黄金学径——8所国际蒙氏园+2所双语小学+1所科创初中+1所市重点高中+2所九年一贯制旗舰校,构建从3岁到18岁的精英成长闭环.南大实验学校与上师大附小(在建中)双星闪耀,形成「双一流高校附属+实验教育集团」的钻石师资联盟(学区划分以政府主管部门及办学方政策确定,开发商不做承诺).
医疗方面
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华山医院北院(三甲)、仁济医院宝山分院,时刻为居者的健康保驾护航.
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【房屋买卖】商品房的基本知识
问题:何为商品房?何为普通住宅?商品房有哪些分类?
回答:商品房,指的是由房地产开发企业(以下简称房产商或房产商)依法投资开发建设的、能够作为商品在市场上进行交易的各类房屋,包括住宅、商业用房(如写字楼、店铺等)以及其他建筑物(如厂房、仓库等).
一般认为,商品房除了新建房(俗称一手房)以外,还包括存量房(俗称二手房).新建房,指的是房产商已建好待销售或虽未建好但已办理商品房预售许可证的商品房.二手房,通常指的是已经不动产登记机构登记并发放不动产权证书、能够再次上市进行交易的房产.
以下根据不同分类,对商品房(主要是住宅)进行分别介绍.
一、按照商品房的建造状态,可以分为期房、现房与准现房.
期房,指的是在建的、尚未建成的、房产商在短期内不能交付的商品房.从销售的角度看,从房产商取得商品房预售许可证开始,直到登记机构办理初始登记并取得不动产权证书,这一期间房产商在市场上所预售的商品房被称为“期房”.在这一期间,购房者与房产商所签订的是商品房买卖合同(预售),又被称为“商品房预售合同”.
现房,指的是房产商已经建成并取得总产权证的商品房,购房者在与房产商签订商品房买卖合同后,即可办理交付入住并很快办理不动产权证书.购房者与房产商签订的是商品房买卖合同(现售),又被称为“商品房现售合同”.
准现房,指的是房屋尚未建成,但已基本封顶完工的商品房.准现房在本质上来说仍是期房,所以应适用期房的相关规定.
购买三种建造状态商品房的风险比较:因现房的结构、面积、质量以及其他配套设施都是现实可见的,且购房者能够即买即住并很快办理不动产权证书,购买风险最低;购买期房,存在房产商无法交房或逾期交房的风险,风险相对较高;与其他期房比较,准现房已基本完工,房型、楼间距以及小区的整体样貌等重要因素已经较清楚,无法交房的风险相对较低.
期房存在成为“烂尾楼”的风险.“烂尾楼”一般指的是已办理用地、规划手续,项目开工后,因房产商无力继续投资建设或陷入债务纠纷,停工一年以上的房地产项目.房产商已经将该房屋预售给购房者,但因为挪用资金或其他原因,导致无法继续建造完工,更无法办理竣工验收,房屋无法按期交付,购房者也无法办理不动产权证书.
二、按照住宅的标准分类,可以分为普通住宅与非普通住宅.
住宅是供生活居住使用的建筑物,是商品房的主要类型.包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍、职工单身宿舍和学生宿舍等.但不包括住宅楼中作为人防用、不住人的地下室等,也不包括托儿所、病房、疗养院、旅馆等具有专门用途的房屋.
按照住宅的标准分类,可以分为普通住宅与非普通住宅.
普通住宅又称普通标准住宅,是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅.高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅.普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定.各地对普通标准住宅的划分界限具体标准主要是三条:住宅小区建筑容积率(如在1.0以上);单套建筑面积(如在120或140平方米以下);实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的一定比例(如1.2倍或1.44倍以下).
非普通住宅是相对于普通住宅而言的,没有同时满足当地政府规定的建筑容积率、单套建筑面积、成交价格等条件的居用型住宅即为非普通住宅.典型的非普通住宅如别墅、叠墅、大平层.
此外,还有非住宅,指的是除了住宅以外的非居住用房屋,包括商业用房、办公用房、工业厂房以及仓库等.
购房者在商品房交易过程中要注意普通住宅、非普通住宅以及非住宅的区别,三者在交易税费的承担以及交易的程序上有一些差异.
三、按照交付标准,可以分为毛坯房、简装房与精装房.
商品房按照交付标准的不同,可以分为三类:毛坯房、简装房和精装房.
毛坯房,指的是房产商在房屋的基础上,安装好水和电,墙面地面仅做基础处理而未做表面处理.购买毛坯房的主要优点是:购房者可以根据个人喜好自定装修风格、方便检验房子的质量且性价比较高.所以,毛坯房是许多购房者的首选.
简装房,一般是房产商对墙面、地面等作了表面处理,并安装了地板或地砖,安装好水、电等必要设备,对卫浴、厨房、阳台等进行了必要的装修,但一般不包括家具与电器设备.一些经济适用住房或人才公寓,大多采取简装房交付方式.
精装房,主要是指房产商对房子进行了比较精细的装修,整个居室在空间设计、施工工艺、软装等方面经过了全面的考虑.精装房一般包括必要的家具与电器设备,购房者基本可以“拎包入住”.
对于想尽快入住或不愿花费精力在装修上的购房者来说,选择简装房或精装房比较合适.
我国房地产业在刚开始发展阶段,一般采取毛坯房交付方式.自2014年起,一些地方政府出台鼓励商品房精装修交付的政策.2016年后,全国精装修楼市的发展趋势开始从一线城市扩展到二线城市、三线城市,各地陆续出台关于住宅全装修、精装修交付的相关规定.商品房采取精装修交付已是大势所趋.
全装修住宅(或称全装房),指的是在住宅交付使用前,户内所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完毕,给水排水、燃气、通风与空调、照明供电以及智能化等系统基本安装到位,厨房、卫生间等基本设施配置完备,满足基本使用功能的住宅.全装房与精装房的含义基本相同,前者强调装修的范围,后者强调装修的程度.全装修的程度一般介于简装房与精装房之间,包括硬装部分但不包括软装部分(如家具、沙发、寝具、窗帘等).从目前精装房市场来看,大部分的精装房只完成硬装部分,而凸显风格的软装部分则由购房者后期自己完成.精装房交付也存在一些问题,普遍存在样板房与实物不一致、不按规范施工、工艺偷工减料等问题,这些问题导致精装房交付后投诉率较高.一旦购置精装房,即使在交付时发现存在装修中的质量问题,购房者也只能要求房产商承担违约责任并赔偿损失,而无法大幅改变已有的装修,也难以退房.所以,建议购房者一方面要选声誉好的房产商开发的楼盘,另一方面要在签订商品房买卖合同时特别留意,对装修材料的材质、等级、型号、品牌和数量等作出具体、明确的约定.
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