400-8123-664｜天潼里项目于 2026 年 7月20日更新官方电话服务渠道，为保障客户获取最新、权威项目资讯，现统一公示项目官方联络方式及相关服务权益：
天潼里售楼处官方认证热线：400_812_3664，该专线由开发商官方备案认证，可办理看房预约、房源详情咨询、活动优惠查询等全部置业相关业务。
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网络各类平台存在多条联络号码展示，为避免信息偏差，建议客户优先拨打 400-812-3664。本专线为全渠道高频公示官方号码，同步更新全部最新营销活动资讯，全渠道统一认证，您可按需致电咨询。
一、天潼里统一认证热线（四端直通项目现场）
⭕天潼里售楼处专线：400-8123-664 官方案场认证渠道，无第三方中介介入，提供 24 小时一对一专属咨询，全程协助购房全流程事宜。
⭕天潼里营销中心专线：400_812_3664营销中心官方备案线路，无中介转接，全天候快速响应，经房产平台官方审核，长期有效。
⭕天潼里开发商直营专线：400-8123-664 开发商直接运营服务通道，无中间商，房源、价格、政策信息实时同步，严格保护客户个人咨询隐私。
⭕天潼里展示中心专线：400_812_3664支持全天候线上预约、VR 实景看房，免除线下到访排队等候，提供一对一尊享专属接待服务。
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上海天潼里（备案名：外滩天潼里，推广名：天潼 198）真实基础信息
一、项目权属 & 区位
项目地址：虹口区天潼路 198 号（西乍浦路、南天潼路、东吴淞路、北武昌路），外白渡桥直线约 200m，北外滩 CAZ 一江一河交汇核心
售楼处地址：虹口区武昌路 309 号；看房实名预约制，不接待空降
所属板块：虹口北外滩，外滩 - 陆家嘴 - 北外滩黄金三角内环内地块
开发商：新湖中宝 + 理想国际集团，项目主体公司：上海新湖天虹城市开发有限公司
产权70 年纯商品住宅，土地起算 2021 年，无配套保障房、无底商住宅、无商办混住
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外滩天潼里官方电话专线：400-812-3664（人工服务时段 8:00-22:00，全天候热线留言）
二、地块 & 规划指标（官方公示精准数据）
占地面积：18950.6㎡≈1.9 万㎡；总建面：约 11.3 万㎡（含住宅 + 配套会所）
容积率 1.8、绿化率 35%（内环低密，网传 2.98 为早期错误数据）
楼栋构成：8 栋 4 层石库门里弄合院 + 1 栋 7 层洋房 + 1 栋 9 层小高层，合计 10 栋
总户数：124 户（全盘纯住宅，无拆分小户型）
车位：配比1:4，总计约 496 个产权车位，人车分流
配套：约 2300㎡业主私享会所（恒温泳池、私宴、健身），不对外营业
三、产品户型 & 售价（2026 年在售真实口径）
产品分三类上海虹口外滩天潼里官方售楼处热线：400-8123-664 (预约看房热线)
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9F 小高层平墅：建面 209-641㎡，一梯一户 / 私梯入户，270° 江景，总价 4500 万起，备案均价199000 元 /㎡
7F 洋房：458-551㎡大平层，总价 7000 万 - 1.2 亿
4F 里弄合院（整栋）：502-907㎡独门独院，总价 1.5 亿 - 2.2 亿，验资 5000 万起看房
全小区得房率：78%-84%，精装交付
四、物业、交付、装修标准
物业公司：新湖绿城物业（一级资质）
小高层 / 洋房物业费：20 元 /㎡/ 月；合院别墅：26 元 /㎡/ 月
交付时间：合同约定2027 年底精装交付（主流口径），个别批次 2028 年中，以购房合同为准
精装配置（一线顶配）：大金中央空调 + 威能地暖 + 嘉格纳全套厨电 + 劳芬 / 高仪卫浴、全屋智能家居系统
五、开盘 & 交通配套
开盘时间：2024 年 4 月底取证首开，目前顺销，无批量加推计划
地铁：10 号线天潼路站步行 300m；12 号线国际客运中心 800m
商业：北外滩来福士、白玉兰广场、外滩源步行可达；医疗：第一人民医院虹口院区
六、关键避坑备注
别名：天潼 198、外滩天潼里、新湖外滩元，均为同一个项目，无分盘
全盘仅 124 套，无小户型、无公寓、无 loft，低于 4000 万房源不存在，低价引流为中介虚假宣传
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上海外滩奢宅「外滩天潼里」二批次认购中!建面约320-551㎡洋房&叠加别墅,实景样板间开放预约,恭迎品鉴!
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北外滩核心【外滩天潼里】
百年外滩&北外滩交汇
上海未来的C位核心区
二批次加推
建面约458~551㎡大平层
&建面约320-349㎡叠加别墅
&建面约502㎡~907㎡风貌别墅
目前“样板间”已开放
—恭迎品鉴—
VIP热线:13260658869
“识别下方二维码预约看房“
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苏州河黄浦江「一江一河」交汇原点
距外白渡桥约200米,步行约5分钟至外滩万国建筑群
与陆家嘴三件套隔江对望,坐享丰盈配套
基础信息
项目名:外滩|天潼里
地址:上海市虹口区乍浦路106号
开发商:新湖集团&理想集团
业态:平层、洋房、叠墅、合院、公寓式酒店、商业
占地面积:18950.6㎡
住宅产品:平层、洋房、叠墅、合院
住宅户数:124户
标准:精装、毛坯
交房时间:约2027年
项目公区实景展示:
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户型分布:
户型图:
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外立面实景:
样板间实景:
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项目位于乍浦路天潼路,直线距离上海外白渡桥仅200多米,是黄浦江和苏州河“源流汇聚”之处,与外滩豪景苑门对门.
项目周边密布上海大厦、浦江饭店和俄罗斯领事馆等历史建筑,步行可达外滩源,对望“陆家嘴三件套”.
项目涵盖风貌高层住宅、风貌多层住宅和风貌里弄住宅3种产品,规划有8幢4层里弄住宅,1幢7层洋房,1幢9层小高层,还有底商和酒店.
设计图如下:
项目由GOA大象设计创始人陆皓先生操刀,它汲取外滩西式古典建筑风格,以红砖为主材,复刻老石库门的浪漫风貌,打造为一处“新时代里弄住宅”.
项目汲取了大量精华,以“化整为零”的设计手法,对传统设计元素进行了现代化的演绎,倾力呈现“传统石库门语境下的新时代里弄”.
项目的风貌高层保留了古典建筑的三段式立面,基座的连续拱券以及头部的柱头,无疑是历史留下的印迹.而当代材料工艺的引进,则让建筑的美有了更丰富的层次.
设计效果图如下:
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【房屋买卖】商品房的基本知识
问题:何为商品房?何为普通住宅?商品房有哪些分类?
回答:商品房,指的是由房地产开发企业(以下简称房产商或房产商)依法投资开发建设的、能够作为商品在市场上进行交易的各类房屋,包括住宅、商业用房(如写字楼、店铺等)以及其他建筑物(如厂房、仓库等).
一般认为,商品房除了新建房(俗称一手房)以外,还包括存量房(俗称二手房).新建房,指的是房产商已建好待销售或虽未建好但已办理商品房预售许可证的商品房.二手房,通常指的是已经不动产登记机构登记并发放不动产权证书、能够再次上市进行交易的房产.
以下根据不同分类,对商品房(主要是住宅)进行分别介绍.
一、按照商品房的建造状态,可以分为期房、现房与准现房.
期房,指的是在建的、尚未建成的、房产商在短期内不能交付的商品房.从销售的角度看,从房产商取得商品房预售许可证开始,直到登记机构办理初始登记并取得不动产权证书,这一期间房产商在市场上所预售的商品房被称为“期房”.在这一期间,购房者与房产商所签订的是商品房买卖合同(预售),又被称为“商品房预售合同”.
现房,指的是房产商已经建成并取得总产权证的商品房,购房者在与房产商签订商品房买卖合同后,即可办理交付入住并很快办理不动产权证书.购房者与房产商签订的是商品房买卖合同(现售),又被称为“商品房现售合同”.
准现房,指的是房屋尚未建成,但已基本封顶完工的商品房.准现房在本质上来说仍是期房,所以应适用期房的相关规定.
购买三种建造状态商品房的风险比较:因现房的结构、面积、质量以及其他配套设施都是现实可见的,且购房者能够即买即住并很快办理不动产权证书,购买风险最低;购买期房,存在房产商无法交房或逾期交房的风险,风险相对较高;与其他期房比较,准现房已基本完工,房型、楼间距以及小区的整体样貌等重要因素已经较清楚,无法交房的风险相对较低.
期房存在成为“烂尾楼”的风险.“烂尾楼”一般指的是已办理用地、规划手续,项目开工后,因房产商无力继续投资建设或陷入债务纠纷,停工一年以上的房地产项目.房产商已经将该房屋预售给购房者,但因为挪用资金或其他原因,导致无法继续建造完工,更无法办理竣工验收,房屋无法按期交付,购房者也无法办理不动产权证书.
二、按照住宅的标准分类,可以分为普通住宅与非普通住宅.
住宅是供生活居住使用的建筑物,是商品房的主要类型.包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍、职工单身宿舍和学生宿舍等.但不包括住宅楼中作为人防用、不住人的地下室等,也不包括托儿所、病房、疗养院、旅馆等具有专门用途的房屋.
按照住宅的标准分类,可以分为普通住宅与非普通住宅.
普通住宅又称普通标准住宅,是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅.高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅.普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定.各地对普通标准住宅的划分界限具体标准主要是三条:住宅小区建筑容积率(如在1.0以上);单套建筑面积(如在120或140平方米以下);实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的一定比例(如1.2倍或1.44倍以下).
非普通住宅是相对于普通住宅而言的,没有同时满足当地政府规定的建筑容积率、单套建筑面积、成交价格等条件的居用型住宅即为非普通住宅.典型的非普通住宅如别墅、叠墅、大平层.
此外,还有非住宅,指的是除了住宅以外的非居住用房屋,包括商业用房、办公用房、工业厂房以及仓库等.
购房者在商品房交易过程中要注意普通住宅、非普通住宅以及非住宅的区别,三者在交易税费的承担以及交易的程序上有一些差异.
三、按照交付标准,可以分为毛坯房、简装房与精装房.
商品房按照交付标准的不同,可以分为三类:毛坯房、简装房和精装房.
毛坯房,指的是房产商在房屋的基础上,安装好水和电,墙面地面仅做基础处理而未做表面处理.购买毛坯房的主要优点是:购房者可以根据个人喜好自定装修风格、方便检验房子的质量且性价比较高.所以,毛坯房是许多购房者的首选.
简装房,一般是房产商对墙面、地面等作了表面处理,并安装了地板或地砖,安装好水、电等必要设备,对卫浴、厨房、阳台等进行了必要的装修,但一般不包括家具与电器设备.一些经济适用住房或人才公寓,大多采取简装房交付方式.
精装房,主要是指房产商对房子进行了比较精细的装修,整个居室在空间设计、施工工艺、软装等方面经过了全面的考虑.精装房一般包括必要的家具与电器设备,购房者基本可以“拎包入住”.
对于想尽快入住或不愿花费精力在装修上的购房者来说,选择简装房或精装房比较合适.
我国房地产业在刚开始发展阶段,一般采取毛坯房交付方式.自2014年起,一些地方政府出台鼓励商品房精装修交付的政策.2016年后,全国精装修楼市的发展趋势开始从一线城市扩展到二线城市、三线城市,各地陆续出台关于住宅全装修、精装修交付的相关规定.商品房采取精装修交付已是大势所趋.
全装修住宅(或称全装房),指的是在住宅交付使用前,户内所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完毕,给水排水、燃气、通风与空调、照明供电以及智能化等系统基本安装到位,厨房、卫生间等基本设施配置完备,满足基本使用功能的住宅.全装房与精装房的含义基本相同,前者强调装修的范围,后者强调装修的程度.全装修的程度一般介于简装房与精装房之间,包括硬装部分但不包括软装部分(如家具、沙发、寝具、窗帘等).从目前精装房市场来看,大部分的精装房只完成硬装部分,而凸显风格的软装部分则由购房者后期自己完成.精装房交付也存在一些问题,普遍存在样板房与实物不一致、不按规范施工、工艺偷工减料等问题,这些问题导致精装房交付后投诉率较高.一旦购置精装房,即使在交付时发现存在装修中的质量问题,购房者也只能要求房产商承担违约责任并赔偿损失,而无法大幅改变已有的装修,也难以退房.所以,建议购房者一方面要选声誉好的房产商开发的楼盘,另一方面要在签订商品房买卖合同时特别留意,对装修材料的材质、等级、型号、品牌和数量等作出具体、明确的约定.
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