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楔子
前两天看到一则新闻，说的是：总书记在上海视察时，去看了黄浦区一个“原拆原建”的小区，叫做保屯路211弄。（如上图）
因为前几年我也参与了不少老旧小区的改造，所以看到这个新闻就格外的亲切。当然我也很好奇，这个小区到底有什么特殊之处，居然能迎来总书记的到访。
今天这篇文章，我就从一个建筑师的角度来聊聊：“原拆原建”的保屯路211弄，到底有什么“设计亮点”能引来这么大的关注？
02
项目简介
保屯路211弄
位于上海市黄浦区半淞园路街道， 始建于1957年，部分续建于1977年，由 4幢5层的“公房”、 351余户 1232人 组成，户型面积一般在20M2以下，结构形式是 小梁薄板。
那什么是“小梁薄板”？
在小梁薄板楼盖中，小梁一般沿开间方向搁置在内、外山墙上，小梁上方平铺预制薄板。（如下图为典型的小梁薄板结构平面示意图）
预制小梁基本为T 型截面梁，梁底宽40~60mm，梁顶宽约100mm，梁总高160~250mm；梁跨度约3m，梁沿房屋进深方向的间距为0.6~1.0m。预制薄板板厚35~45mm，板长0.6~1.0m（如下图）。
由于“小梁薄板”结构不用大型吊装设备，施工方便、迅速，因此在上世纪五六十年代得到了较为广泛的应用。
但是小梁薄板结构存在耐久性差的问题。特别是在卫生间、厨房等潮湿房间，钢筋锈蚀、保护层开裂的现象尤为明显。
想要了解更多小梁薄板的内容，可以扩展阅读：《》
而使用功能上是每户没有独立的厨房和卫生间，行话叫“不成套”，所以还有“守着厕所还要拎马桶！”的情况。（如下图）
如厕要抢 厕所 ，洗澡也要抢 厕所 ，就连烧饭都得排队，不然厨房都挤不下，这对于居民的生活来说，太不方便了。（如下图为公共厨房）
每户居民的使用面积从10M2-20M2，格局就是一进门就是卧室，一点缓冲都没有，个人隐私很难得到保护。（如下图）
除此之外，小区还缺少停车位、公共活动空间等现代生活必需设施，60岁以上老人占比达48.7%，低保、残疾等特殊人群共62人，对适老化改造需求迫切。
2022年12月启动 "原拆原建"模式的改造，历经4年于 2026年初竣工回搬。该项目被视为上海落实“两旧一村”政策及践行“人民城市”理念的经典样本。
03
改造思路与原则
保屯路211弄 改造的大原则是：通过原拆原建让居民实现“独立厨房，独立卫生间，电梯上下楼”的现代化生活。
而在实施过程中，采用了“抽户+原拆原建”的思路，使得原有建筑轮廓线基本不变，而每户都能因为”成套“增加几个平方的使用面积。
因为涉及到“抽户谁愿意搬走，新户型居民是否能够接受”等诸多问题，所以设计院和街道居委干部组成的工作小组，在这个项目上做了很多的现场工作，才让项目得以顺利落地。
而这就是城市更新项目的常态，其实很多传统设计院都不太能理解和接受。
04
指标平衡
对于住宅项目来说，指标平衡是设计中最重要的一环，因为经济技术指标上的每一个数字都对应了现实生活中的空间和人、财、物。下面我来具体展开一下：
问题一：“抽户”一共搬迁了多少户？
据相关资料，在尊重居民意愿的前提下，本项目收购了18户居民的房屋，释放约300平方米的空间，为留下的每户增设独立厨卫和阳台提供了支撑。
问题二：项目的容积率有没有增加？
据相关报道，改造后容积率从原来的约1.76增加到 2.18，总建筑面积为 16220.32平方米 。
其中地上新增计容建筑面积约 2247平方米，用于厨卫成套、阳台和社区配套等功能；地下 新增3911平方米空间用于停车等功能。
问题三：建筑高度有没有变化？
从建成的实景照片来看，整个项目只是在最北侧一排的西单元进行了加高，其他楼栋保持了原高度。
问题四：楼间距有没有缩小？
从了解的情况来看，设计院遵循了“建筑轮廓”不突破的原则，只是在北侧局部增加电梯的位置和南侧阳台的位置进行了突破，所以对于原有日照没有进行恶化。
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资金平衡
除了指标之外，大家最关心的其实是资金问题，老百姓到底要不要自己出钱？
据相关报道，该项目的总投资控制在4.04亿元，资金全部由项目实施主体上海南房（集团）有限公司自筹，核心来源于黄浦区财政重点保障、市级专项补贴、企业自有资金及金融融资。
同时通过地下新增3911平方米空间建设65个机动车停车位、地上新增2247平方米配套空间等增量资产收益，形成"投入-产出"的良性平衡。
所以老百姓并没有花钱，就从几十年前的老房子变成了新房，这也是项目能够顺利推进很主要的原因。
06
户型设计
另外我在网络上也看到了对于户型的吐槽，所以我想单独聊一下做原拆原建类项目户型有多难，也让”键盘侠“们能歇歇。
保屯路211弄项目一共351户， 每层六户到十户，大部分是一居室，15平方米左右；部分人家是两居室，一南一北两间房，但不成套。
所以，首先要对351户的户型进行测绘和梳理，才能形成类型，而这个项目少说也有4个类型。（如下图）
另外这类项目，居民在要求套内面积不减少的情况下，有时候还要求房间的形状都不变，因为他家原来的床可能是非标的，还得继续使用。
因为原户型是没有独立的厨房、卫生间和阳台的，所以每户要怎么增加这些功能，设计师不仅要考虑合理性，还得给居民做讲解。 （如上图）
最后大家都同意了，这才能算定稿，所以据说这个项目前前后后改了20多稿。
再就是楼栋的轮廓几乎不能变，因为不 能恶化原来 的日照标准。所以建筑师等于是在一个固有的“套子”里做设计，这就比“螺蛳壳里做道场”更困难了。（如上图）
改造之后所有居民都 实现独门独户 ，一室户的居民每户增加约3.5平方米厨卫、约1.6平方米阳台；二室户因为本身居住面积大了，厨卫与厨房面积增加得更多。
至于户型具体是怎么样的，我觉得已经不需要赘述了，如果让你在这么多的条条框框下进行设计，你有自信一定比这些建筑师做得更好吗？
07
环境提升
很多人对老旧小区的印象，不仅是房子老旧，小区环境也是脏乱差，宅前午后可能停满了自行车（电动车），到处都是堆物。
而 保屯路211弄这个项目改造完之后，地面上就没有这些“乱象”了，取而代之的是整齐划一。
打造“全龄化”的社区主题乐园，增加多功能微景观入口花园。墙面、转角与坡道侧墙等处引入绿化，以蔷薇、可食绿植等构建“立体绿洲”，形成会呼吸的界面。
一条连贯的无障碍慢行步道，串联起儿童活动区、适老化健身区，形成全龄友好的 “活力环线”。（如下图）
虽然楼间距没有增加，但是通过合理的规划，环境提升是实实在在的发生了。（如下图）
而原来的非机动车也不见了，因为都规划到地下了，这对于老年社区来说，就更加的友好了。
而与景观相映成趣的是建筑立面，一个好看的立面能让整个小区的身价倍增。
建筑师采用了大面的“芝麻白”色配上大玻璃，显得建筑颇为雅致。而材料方面考虑后期使用，大面采用了高耐候性质感涂料，底层沿街公共区域则选用更耐磨、抗冲击性能更优的水刷石。
另外值得一提的是：这个项目采用了BIM技术和装配式设计，也大大加快工程建设的速度。
整个项目从签约生效到正式开工仅耗时166天，创下全市旧住房改造项目同类流程的最快纪录。
另外项目是全装修交付，居民只要自购家电、家具，这也就意味着居民可以“拎包入住”。
当然这个项目因为没有“可参考的样本”，所以打破了很多传统的”条条框框“，也为今后”原拆原建“提供了宝贵的经验。
保屯路211弄项目创造了“五个第一”：
成套改造居民参与度第一；大体量旧住房改造项目启动征询至签约生效推进速度第一；100%居民签约完成的速度第一；全市大体量旧住房成套改造项目签约生效后100%搬离速度第一；签约生效至开工时间速度第一。
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结束语
虽然“抽户”的更新方式不算创新，但是“抽户+原拆原建”还能这么快干成，确实是一次重大突破。
老旧小区拆旧变新是一次开始，而居民入住新房其实是又一次“新的开始”。如何让居民在这么美丽的环境下安居乐业，而不是退回到原来的生活状态，这是一个新的课题。
这里可以扩展阅读梦想改造家的案例，《》
保屯路211弄的改造实践，不仅让老旧住房焕发新生，还 延续了原有街坊的空间肌理与邻里密度，更实现了资金平衡和 品质提升，不得不说是一份不错的"城市更新有温度、民生保障有力度"的答卷。
当然过往，给地也都有不同的答卷，感兴趣的朋友可以扩展阅读：
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