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一、拍地

1.1、地块信息

2024年1月4日，北京开年第一场土拍，房山区拱辰街道FS00-0110-0018、0028、0035地块，一共三块地（二类居住用地、幼儿园用地。占地面积：9.19万平米，建筑面积：13.82万平米。销售指导价：4.5万/平米）。

①、住宅部分

占地面积：8.67万平米；

地上建筑面积：13.4万平米；

容积率：1.5-1.6

②、配建部分

占地面积：0.51万平米；

地上建筑面积：0.41万平米；

配建成本：0.2亿元（地上建筑面积*5000元/平米，土建成本），平均到住宅部分，为此楼面价提高了0.015万/平米。

最终：北京城建房地产开发有限公司底价22.8亿元拿下，溢价率：0%。住宅楼面价：1.7万/平米（考虑到配建成本，对于开发商的楼面价：1.72万/平米），销售指导价：4.5万/平米。

0035地块被开发成颐知筑，现在0028地块被开发成文华知筑。

颐知筑、文华知筑与和知筑对比，楼面价仅仅低了0.08万/平米（和知筑的楼面价：1.8万/平米）。但是和知筑旁边的地铁是很大的加分项。后来者居上的味道。

结论：对于开发商，颐知筑和文华知筑楼面价比较低，可是后来者的和知筑性价比更高一些。

1.2、对比

和知筑和文华知筑属于共享同一个售楼处。因此两个盘顺便都看了，户型基本一致，但是单价不一样，总价形成差异。错配的味道很浓。但是文华知筑与璟贤瑞庭就形成了一定的总价竞争关系。

①、璟贤瑞庭地块比较方正，颐知筑、文华知筑就不够规整。并且璟贤瑞庭单个地块的规模比颐知筑、文华知筑单个地块都稍微大一丢丢。但是颐知筑、文华知筑的容积率比较低，因此建筑体量就更小了一些。

②、楼面价相差不是很大。璟贤瑞庭比颐知筑、文华知筑楼面价也就是高了0.1万/平米。

再次强调，下面依然是按照打分的形式展开，房屋的价值：板块+生活配套占比：60%，小区占比：20%，户型占比：15%，装修占比：5%。

二、板块

2.1、位置

文华知筑位于北京市的西南五环和西南六环之间。属于房山新城良乡组团。良乡大学城的西北侧，良乡老城区的东侧，紧邻良乡火车站的东侧，广阳城的西南侧区域。多宝路的北侧，阳光北大街的西侧，良乡火车站及铁路线的东侧区域（京广铁路的东侧）。北侧的梅花北巷还属于待建设过程。整个区域号称打造成房山围绕着良乡站的TOD概念。

2.2、板块现状

文华知筑属于围绕着良乡站打造的TOD概念。目前西南侧是即将建成的颐知筑（同样是北京城建开发，文华知筑相当于是颐知筑的二期，升级版，也是借助了众多的好房子元素）。西侧是隔着良乡火车站的北京电力设备总厂+九十年代的花园巷小区（挂牌价1.7万/平米，总价：85万-159万。6层无电梯老房子）。

楼盘的北侧是北方温泉会议中心（北方房山科技创新创业园+温泉会议中心周边不仅仅有酒店、篮球、排球、高尔夫球等等），梅花桩村委会。沿着铁路再往东北是2022年的中建京西印玥挂牌价3.5万/平米（小区一共：1570户，总价：200万-450万，挂牌率：1.9%，相对比较适中）

楼盘的东侧是2015年建成的梅花庄村社区（大约500多户，沿街商铺中间三排板楼社区），目前没有房本，还不能上市交易。再往东是2023年交房的共有产权房世茂轩景颂（购房人85%，政府持股15%）。这里也有小西庄回迁房（不能上市交易）。

楼盘的南侧是正在售卖的颐知筑，以及隔着多宝路的2010-2018年建成的限价商品房--安盛家园（当时限价1.25万/平米，目前挂牌比较少，挂牌价2万/平米）。旁边还有2018年韩建观山源墅挂牌价3.6万/平米（总价：190万-1200万，小区一共17栋，422户，法式小区，洋房+叠拼+合院别墅）。这里还有建于1997年的昊蓝温泉家园、2001年韩建开发的伟业嘉园北里（这些小区都是不能上市交易的，没有获得房本）。伟业嘉园西里、东里挂牌价1.8万/平米左右。

总之：文华知筑属于良乡火车站东南，之前一直发展的是火车站的西侧老城区，车站周边是以企业厂房和政策性住房、安置房为主。围绕着文华知筑近距离是有几个小区是不能上市交易，剩下的挂牌价1.7-2.2万/平米左右（东北侧的次新盘3.2万/平米-3.5万/平米）。

2.3、板块历史

板块属于梅花庄村的南侧区域。明朝这里就成为一个村落，最初叫“美化里”，后来逐渐被称为“梅花庄”，清末也曾被称作“梅家庄”（村名的由来美丽的传说倒是不少。主要是为村庄历史增加了厚重的色彩）。村中的历史见证是这里曾经有一座明代万历年间修建的寺庙，寿因寺（原名三教寺、十方院），清代曾重修，战争年代被毁，现仅存石碑。南侧有天塔，属于国保级瑰宝，北京唯一楼阁式古砖塔，全国重点文保。这个绝对是良乡精神坐标（历史厚重的见证）。

村庄西侧的铁路是车站是1899年建设卢汉铁路（后来的京广铁路），一同建设落成的良乡站（这个站是处于良乡的核心。属于百年老站），并投入使用，目前属三等车站。车站周边就是物资存放、平房区域。这里在解放之后一直是承担着货运办理业务。客运功能是被弱化的。

梅花庄铁路分割，土地贫瘠。存在也是早期种植农作物。后来开设各种厂（村办企业耐火土厂、钢木加工厂、绣花厂、电镀厂等）。1997年至1999年村里成功打出了两眼温泉井，发现了丰富的地热资源（地下150米处，水温42度左右）。开始来投资建设温泉酒店，村里利用这一资源改善村容村貌（利用温泉为55岁以上老人和学龄前儿童建了免费浴池，并开始为老人发放养老补贴）。

2005年村里有钱了，自筹资金建设回迁楼，并在2007年9月实现了全村整体东移，一次性回迁上楼（成为房山区“社区型新农村”的典型）。村里还配套建设了商业楼，集体经济依靠物业出租实现了转型和可持续发展，村民也变成了享受多种福利的“股民”。

南侧的颐知筑、文华知筑是拆迁腾退后，规划的住宅用地。未来泡温泉还是比较方便。

2020年6月30日，北京市郊铁路城市副中心线西延工程开通，良乡站‌恢复办理客运业务‌，新建暗红色两层站房。

2024年7月‌启动“北京市郊铁路城市副中心线（北京西至良乡段）整体提升工程”，对车站进行系统性改造，包括新建信号综合楼、宿舍综合楼及优化站场线路，旨在实现公交化运营。2026年7月1日调图，这里增开列车，北京西↔良乡市郊列车总量提升至26列，新增14趟通勤班次（早高峰8趟集中在6:40—7:40，适配上班通勤，最快25分钟直达市区）。