根据中原房地产的统计数据，7月份的前两周，40个重点城市的新房成交面积环比下降了34%；此外，15个重点城市的二手房成交面积环比下降了5%。
早于7月15日，国家统计局发布了《2026年6月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》，其中，70个大中城市中仅有10个城市二手房价环比持平或上涨（达到100及以上，详见下图），相比之下，3月份是17个，4月份是16个，5月份是13个，也就是说，二手房价格环比上涨的城市数量在逐月递减，相反，二手房价格环比下跌的城市在逐月增加、越来越多。
我们原以为，《十五五城市更新规划》发布后，城市更新可以尽快托起房地产，但正如我们在《城市更新项目的大规模落地至少还要1年时间》一文中所述，城市更新在短期内的大规模落地并不存在可能性，何况失去大拆大建的空间后很难再催生大规模的回迁和购房需求，也即无法在需求端刺激新房市场。
市场方面有个忧虑，下半年2.3万亿的地方专项债和8000亿新型政策性金融工具虽然会在第三季度加速落地，但投资落地的领域可能很难大范围地涵盖可以解决广普就业的产业和行业，也就是说，对传统基建、房地产和城市更新的利好和托举作用很可能远低于市场预期。
具体来看，下半年2.3万亿地方专项债主要是投向能够满足资金自平衡要求的民生类项目，包括了传统基建、保障房建设和城市更新（占比约75%）。需注意的是，专项债严禁用于市场化商品房的开发建设，而因大部分基建、城市更新等项目都面临收益无法覆盖投入的问题，因此项目申报立项非常困难，大规模投资落地也就变得更难。
我们注意到，下半年8000亿新型政策性金融工具的资金投向已从“铁公基”转向了新兴产业和未来产业，包括高科技制造，战略供应链安全，绿色转型与城市更新等民生相关项目，“六张网”新型基建等四大方向，仅小部分资金（约20%-30%）可以配套传统基建与城市更新，因此对地产投资的拉动作用也非常有限。
换句话说，下半年的增量资金中，实际可以流入传统基建、房地产等领域的资金估计不会太多，因这些传统产业领域依旧无法消纳最广泛的就业群体，因此居民端的就业、收入预期可能短期内还是很难改善。
目前市场的共识是，因今年第二季度的固定资产投资数据大幅下挫，并严重拖累了上半年的GDP增速，因此第三季度政府、国企、城投的固定资产投资肯定会全面发力，但目前有个很要命的问题——社会层面的预期和信心依旧没有修复，内需不振、消费持续低迷，加上金融等领域的强监管问题，目前社会资本根本无心也不愿参与项目投资，而缺乏社会资本的积极参与，政府、央国企、城投平台的投资增量和投资乘数效应肯定会大打折扣。
前段时间，学界和业界都在讨论消费刺激政策的问题，观点大多集中于“消费无需刺激”“即便刺激也毫无作用”，因为居民端就业和收入预期的改善才是解决问题的根源。
摩根士丹利认为，中国下半年的政策重心将继续放在硬科技资本支出上，包括人工智能、半导体、量子计算和先进制造，以应对全球AI竞赛和能源安全挑战。消费被视为产业升级和就业增长的副产品，政策将通过行政手段（如取消汽车购买限制、优化公积金等）而非直接财政转移来刺激增量支出。经济呈现“双速”特征，基础设施和出口是主要引擎，消费依然疲软。
截止当前，居民端还是保持着明显的防御态势，不投资、不消费，其中投资、创业的老板越来越少，实际失业率居高不下，这将导致消费、内需更难起来，并形成恶性循环。
我们认为，如果无法来一场大的政策刺激或者大的政策调整，后面的情况很可能会更加糟糕。
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