住房被写成“大宗耐用消费品”：一次迟到的定性追认|住房|消费品

“大宗耐用消费品”这五个字的分量，远超此前的“房住不炒”。后者是原则表态——告诉你“不应该炒”；前者是定性归类——直接宣告“它本来就不是投资品”。汽车买来用、旧了折旧、卖的时候大概率贬值，住房从此被归入同一逻辑。规划提出的“好房子”建设、老旧小区改造、物业服务提升三条主线，全是消费品逻辑——造更好的产品、维护旧产品、做好售后服务，没有一条是资产逻辑。市场早已用数据投了票：2025年全国房地产开发投资同比下降17.2%，规模退回2013年水平；新开工面积较2019年峰值萎缩超70%，直接跌回2004年。

定性一变，连锁反应随之而来。银行抵押物评估逻辑首当其冲——当住房被定性为消费品，估值就必须考虑折旧和流动性折价，不能再靠“资产升值”假设覆盖风险。六大行个人房贷不良率已开始抬头，交行和工行双双突破1%。家庭资产配置逻辑同样面临重构。中国家庭住房资产占比从2021年的67%被动降至2026年的52%，规划确认方向后，主动再配置将加速。物业费、维修基金从“持有资产的必要开销”变成“消费品的折旧成本”；挂牌半年无人问津从“市场异常”变成“消费品正常状态”。

城市分化加剧了这种撕裂。一线城市因稀缺性和流动性，资产属性仍在残留；三四线已基本消费品化，法拍房占比超七成，清仓率不足19%。消费品化是梯度推进的，城市能级越低，过程越彻底。土地财政逻辑也随之转向——当住房是消费品，土地出让的“资产定价”就得让位于“消费品供应链”逻辑。地方政府从“土地供应者”向“市场规划者监督者”转型，2025年土地供应端已主动缩量。

当6亿家庭的资产负债表里有超过一半被重新归类为“消费品”，下一个十年的财富逻辑会往哪走，规划没给答案，市场也没给，但方向已经确认了。这不是救市，是一场静悄悄的家庭财富大洗牌。