说起新加坡，很多人的第一印象，还是：新加坡是个自由开放的地方。
因此，说到经济金融，会想当然地认为，外国资本在新加坡有着举足轻重的地位。
这当然有道理——但在如今的商业店屋市场却不那么行了。
十年前，新加坡的商业店屋交易中，外国买家占据着“半壁江山”。来自世界各地的资本涌入这座花园城市，将那些带着浓郁南洋风情的两三层小楼视为资产配置的“压舱石”。
十年后的今天，局面已经彻底翻转——据PropNex估算，新加坡公民目前在商业店屋交易中的占比已达六到七成。
当真是“长江后浪推前浪，一代新人换旧人”！
01
政策转变是最关键因素
这场“权力转移”并非一夜之间发生，而是在多重力量的交织下缓慢演进的结果，其中政策是最关键的因素：
先重税抑制住宅投资
2023年4月，政府将外国买家购买住宅的额外买方印花税（ABSD）从30%大幅上调至60%。这几乎是关闭了外资投资住宅的大门，迫使国际资本在新加坡寻找新的投资标的——店屋市场。
再收紧店屋的购买限制
这是为了应对外国资本涌入店屋市场而出台的针对性措施：2023年7月20日，政府修订《住宅房地产法》，将原本规划为“商业及住宅”用途的地段，将其纳入住宅房地产法的管制范围。此后，外国人购买此类（含住宅部分的）店屋，必须获得政府批准——这减小了外资在店屋市场的运作空间。
然后加强审查，提高门槛
2023年8月，新加坡曝出涉资30亿新元的洗钱案。此后，监管部门加强了对资金来源的尽职调查，海外买家的决策周期被显著拉长，这对依赖“快进快出”或来源不明的外资形成了有效威慑。
这些政策使得外资投资店屋的成本大幅度增加，但还不能解释本地人为何热衷于店屋市场。
因此，我们需要追问一个更本质的问题：资本从来都是逐利的，是什么让本地买家相信，此刻的店屋比十年前更值得拥有？
02
剪刀差里的利润密码
这就不得不说，店屋租赁市场，正在上演的一出令人玩味的“剪刀差”戏码了。
2026年第二季度，合登集团的统计显示了一个矛盾的现象：
店屋租赁合同环比减少10.1%至720份。中东冲突导致燃油成本飙升，新加坡餐饮业的经营环境雪上加霜，部分租户选择退租或缩减规模。租赁需求在收缩，可租金却涨了——中位租金反而上涨1.1%至每平方英尺每月6.50新元。
更值得关注的是区域间的严重分化。
第2区（牛车水、丹戎巴葛）的租金涨幅高达11.3%，达到每平方英尺每月约7.79新元。其他地方却相对平淡。这说明租金上涨并非普涨，而是集中在核心商业区的优质店屋——租户愿意为黄金地段支付溢价，即便整体租赁需求在收缩。
这种“合同少了、租金涨了”的剪刀差，揭示了一个朴素的商业逻辑：店屋的稀缺性赋予了业主定价权。当供应端（店屋数量）无法增加，而需求端（优质租户）仍在争夺有限的黄金位置时，租金就有了向上的韧性。
从长期回报来看，这种韧性已经被反复验证。
莱坊的报告显示，2025年下半年有15间店屋实现正回报，其中4宗回报率超过100%，持有期平均近18年。宝塔街60号店屋持有不足22年，回报率高达约425%。这些数字背后是一个清晰的信号：店屋投资的核心逻辑从来不是短线炒作，而是长期持有下的价值沉淀。
当租赁市场用“剪刀差”的方式不断证明店屋的现金流韧性时，本地投资者自然比十年前看得更清楚——这不是一个靠“赌涨跌”的游戏，而是一个靠“时间换空间”的生意。
03
3000间的稀缺叙事
租赁市场的剪刀差只能说回答了“为什么现在买”，那么供应的绝对稀缺则很好地回答了“为什么值得买”。
据PropNex统计，全岛全商业店屋仅约3000间。更关键的是，大量业主世代持有，鲜少放售。合登集团的数据印证了这一点——第二季度交易的店屋中，87.5%为999年或永久地契。在一个以99年地契为主流的市场里，如此高的永久产权比例本身就说明了店屋作为“传世资产”的特殊地位。
这种稀缺性并非偶然。
新加坡政府早在2007年就不再推出永久地契的土地供发展商招标。这意味着，市面上的永久地契店屋是“不可再生资源”——卖一栋，少一栋。全岛6500间受保留店屋中，位于核心地段的更是凤毛麟角。
更重要的是，商业店屋无需缴纳额外买方印花税（ABSD）——在一个外国买家购买住宅需缴纳60%ABSD的市场里，商业店屋成了一个罕见的“政策洼地”。本地可自由购置，无需承担额外的税收负担。
这两重稀缺——物理供应的绝对稀缺与税收政策的相对优惠——叠加在一起，构成了店屋价格最坚硬的底部支撑。这也是为什么即便市场整体交易量在收缩，优质店屋依然能卖出好价钱。
来看一个真实的案例:
荷兰村三栋永久地契店屋以7000万新元成交，成交价甚至高于最初6000万新元的指导价。竞标者主要是家族办公室和超高净值人士；而牛车水一个99年地契的保留店屋项目，与前一年相比，则不得不从5500万新元降价18%至4500万新元求售。
两处店屋，两种命运，却同一种逻辑：
稀缺的（永久地契）更稀缺，不那么稀缺的（99年地契剩余75年）则面临折价。市场正在用价格重新定义“稀缺”二字的分量。
04
变局之中，何去何从
身处变局之中，如想火中取栗，需从这场从“外资主导”到“本土回归”的变局中，找到行进的方向。
首先，政策的力量不可低估。
2023年洗钱案后，监管部门对资金来源的审查日趋严格。海外买家决策周期明显拉长。与此同时，住宅市场60%的ABSD将大量外资挡在了门外。资本是流动的，但政策可以改变流动的方向。
店屋市场的变化提醒我们，任何一个资产类别的兴衰，从来都不是纯粹的市场行为——政策之手始终在场——而我们更不可忽视和小视。
其次，稀缺性永远是最好的护城河。
全岛仅3000间的商业店屋，87.5%为999年或永久地契——这样的供需结构，放在任何一个成熟市场里都堪称“硬通货”。当经济不确定性上升时，资本会本能地涌向那些“不可复制”的稀缺资产。
正如新加坡具备世界投资的稀缺属性——一个自由且安全的避风港，店屋本身的稀缺属性，使得这一资产类别在动荡中依然保持着吸引力。
第三，本土资本的觉醒才刚刚开始。
外国买家并未完全离场——过去两三个月海外问询量明显增加，只是多数尚未落地成交。本地家族办公室、超高净值人士和企业主对稀缺资产的认识加深，开始系统性布局店屋——当海外资本从“闭眼买入”转向“精挑细选”时，本土资本恰恰抓住了这个窗口期。
莱坊预计，2026年全年店屋交易总额将略低于10亿新元。这个数字虽不及2021年的历史高点，但对于一个全岛仅3000间的稀缺资产类别而言，稳健本身就是最好的信号。
十年前，外国买家在这里寻找机会；
十年后，本土资本在这里扎根。
变的是谁在买，不变的是店屋本身的价值逻辑——稀缺、持久、不可复制。
这或许就是新加坡店屋市场给我们上的最朴素的一课。
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