走在莆田文献步行街老城区，说起地一大道，很多80后、90后的莆田人心里，都会泛起一段关于青春逛街的回忆。十几年前，这里是整个老城区最时髦的聚集地，年轻人约着买潮流服饰、打电玩、吃小吃，一到周末整条地下街人头攒动，是当年莆田名副其实的网红商业地标。谁也没有想到，这片曾经热闹非凡的地下商业街，在匆匆运营两年之后便全线关停，一闲置，就是整整12年。
就在最近，文献步行街沿街出现了诚意招商的公告，沉寂多年的地一大道，再一次被推上莆田本地热搜。不少市民看到招商信息，纷纷在朋友圈、本地社群发问：是不是搁置12年的老牌商场，终于要迎来重新开业了？带着大家关心的问题，我们实地走访了项目现场，把真实现状、面临的困境、未来存在的可能性，用大白话完整梳理出来，不带过度渲染，客观看懂这座老地标的重生之路。
先把地一大道的前世今生，完整讲清楚，标注清楚时间线，方便大家理解这座商圈的起落。按照公开资料显示，莆田地一大道在2012年元旦正式对外开业，依托文献步行街核心地段，打造双层地下主题步行街，划分了潮流服饰、休闲娱乐、特色餐饮、精品零售、动漫电玩五大功能街区。在那个万达、正荣财富中心还没有全面铺开的年代，地下商业街新颖的模式，一下子抓住了莆田年轻消费群体的眼球。
开业初期，这里汇聚了上百家个体商户和连锁小店，不用风吹日晒的地下空间，搭配丰富的业态，迅速成为老城区的消费核心。那时候的文献路，沿街商铺烟火气十足，除了老牌国货商场，地一大道是年轻人逛街的首选去处。可惜繁华并没有持续太久，仅仅运营两年左右，受当时商业规划、客流结构、业态运营管理、停车配套不足等多重因素影响，商场商户陆续撤出，出入口逐步封闭，整个地下商业空间进入全面关停状态，从热闹的商圈，变成了长期封闭闲置的城市空置资产。
从正式闭店到现在，一晃就是12年。这十二年里，莆田的商业格局发生了翻天覆地的变化。万达商圈率先成型，接着正荣财富中心、益田假日世界、万象汇接连落地，城北九华广场也完成烂尾盘活正式运营，整个城市的消费重心，开始慢慢从老城区文献路，向各个新区板块分流。而文献步行街慢慢形成了以黄金珠宝、品牌首饰沿街店铺为主的格局，休闲、餐饮、潮流零售业态越来越少，很多老莆田人都感慨，步行街再也找不回当年可以慢悠悠逛上大半天的感觉。
这期间，地一大道时不时就会传出要改造、要重启的消息，每一次风声出来，都会勾起市民的期待，但最后都没有落地实质性的施工和大规模招商。直到2026年7月，项目外围张贴了全新的意向招商公告，再次让“地一大道重开”的话题刷屏本地圈子。很多路过步行街的市民看到公告，下意识以为商场装修、开业已经提上日程，期待能够补齐老城区缺失的休闲商业。
我们实地来到文献步行街现场，看到地一大道所有主要出入口依旧处于封闭管控状态，门口有专人日常值守，外部看不到大规模进场装修、土建翻新的施工队伍，也没有公示完整的改造设计方案。隔着围挡往里看，还能依稀看到当年遗留下来的老旧广告灯箱、分区导视牌，保留着十几年前的商业布局痕迹。
咨询了熟悉片区情况的业内知情人士之后得到明确信息：现阶段项目仅仅处于前期意向招商对接阶段，运营方对外释放招商需求，对接有意向的品牌商户、商业运营团队，并没有敲定最终的改造方案、开业时间表。简单来说，招商只是前期摸底，不等于确定会开业，最终能不能盘活、什么时候能够面向市民营业，完全要看后续招商落地情况、运营方案敲定进度，短期内并不具备正式开业的条件。
期待这座地下商业街重生的市民，大多抱着这样的想法。对于常年生活在老城区荔城片区的居民来说，周边大型综合商场距离不算近，日常想要就近找一片集中的餐饮、休闲、亲子、潮流购物空间，选择十分有限。如今的文献步行街，沿街几乎被金店占据，日常休闲消费业态稀缺，如果地一大道能够顺利重启，并且规划合理的差异化业态，刚好可以填补老城区的商业空白。
很多中老年居民、家住附近的年轻人都表示，只要里面引进亲民的餐饮、茶饮、潮流小店、生活集合店、轻娱乐业态，大家愿意回到老步行街消费。在他们的记忆里，地一大道代表着莆田初代商业化逛街体验，带着浓厚的城市情怀，大家希望这片闲置多年的空间，可以被合理利用起来，让老城区重新恢复往日的烟火气。
但理性来看，即便完成意向招商，地一大道想要顺利盘活，依旧要面对好几道现实难关，也是所有老牌闲置商业体共同需要跨越的门槛。
第一个难题，是莆田整体商业市场已经进入存量竞争时代。经过十几年的扩张，莆田已经形成多个成熟商圈，万达、万象汇、正荣、益田各自拥有稳定的客群和成熟的品牌资源，消费者已经养成固定的出行消费习惯。新建或者重启的商业项目，如果只是照搬传统购物商场模式，很容易陷入同质化竞争，很难从成熟商圈里分流客流。地一大道作为地下商业，楼层格局、层高、排烟、消防条件都受原有建筑限制，很难做成和地上大型综合体一模一样的业态，必须走出差异化路线。
第二个难题，是地下商业天生的配套短板。当年规划建设的时候，城市私家车保有量远不如现在，项目在设计阶段没有预留大规模停车场。而现在市民外出逛街，停车是否方便，已经成为选择商场的重要考量。文献老城区道路狭窄，公共停车位紧张，如果地一大道重启之后，没有配套完善的停车解决方案，会直接劝退一部分跨片区过来消费的家庭客群和自驾人群。
第三个难题，是业态定位需要重新适配当下的消费需求。12年前流行的精品零售、普通服装店模式，放到现在已经很难单独支撑起一个商场。线上电商持续分流服饰零售生意，纯卖衣服的步行街生存空间越来越小。想要活下去，就要减少传统服装商铺的占比，把重心放在体验式消费上，比如特色地方小吃、闽南风味集合店、文创手作、休闲茶饮、小型亲子体验、社区便民服务、轻社交空间这类线上无法替代的业态。只有主打体验和社交属性，地下商业街才能避开电商冲击，留住线下客流。
第四个难题，是消防、硬件改造的成本压力。闲置12年的地下空间，原有消防系统、通风系统、机电设备、排水设施都需要全面检测和升级改造。地下商业的消防规范要求更高，改造投入的资金成本不低。对于运营方来说，前期改造投入，加上后期租金定价、商户扶持政策，需要做一整套完整的商业测算，如果盈利预期达不到市场标准，很难吸引优质商管团队长期运营。
放眼整个莆田，近几年已经有不少闲置商业体通过调整业态、更换运营团队完成盘活。城北的九华广场，经历多年搁置之后重新改造运营，靠着亲民商超、民俗活动、免费停车、接地气的业态，慢慢聚拢起城北的人气；原三信金鼎广场引入华润万象生活改造为万象汇，以首店品牌、品质餐饮、家庭消费为核心，顺利完成老牌商场的焕新升级。这些案例，也给地一大道这类老商业提供了可以参考的方向。
从这些成功盘活的项目里能看出，如今的商业盘活，早就不是简单把商铺租出去就行，核心在于商管运营能力。有没有专业的团队做统一规划、统一招商、统一运营，能不能根据片区人口结构定制业态，能不能定期做市集、民俗活动、周末主题引流活动，决定了老商场能不能长久活下去。单纯依靠零散个体户入驻，没有整体运营，哪怕短期开业，后续也很容易再次陷入冷清。
放在莆田老城区的城市更新大背景下，地一大道的盘活，已经不只是一个商场的商业问题，还关系到文献步行街整片老商圈的活力复苏。这些年莆田一直在推进老城区有机更新，保留老城肌理的同时，植入现代消费场景。如果地一大道能够采用“情怀+现代体验”的模式改造，兼顾老莆田人的回忆和年轻人的消费喜好，就能成为老城区更新的一个重要补充。
我们也要客观区分“意向招商”和“确定开业”两个概念，不要被网传消息误导。意向招商只是运营方释放合作信号，用来对接品牌、评估市场接受度，不等于拿到施工许可、改造方案和开业时间表。在官方没有发布正式改造公示、施工公告之前，所有重开的消息都存在不确定性。对于普通市民来说，可以保持期待，但不必过早笃定商场马上开业。
对于片区周边的商户和住户而言，大家既期待商圈回暖，也保持着理性的观望态度。沿街金店店主表示，如果地下街能够带来持续人流，整条步行街的生意都会跟着受益；而周边小区居民则希望，重启后的商场不要一味做高端定位，要多落地便民、亲民的业态，适配老城区以本地常住居民为主的客群结构。
站在城市商业发展的角度来看，一座城市的活力，既需要新区现代化的大型综合体，也需要老城区有温度的特色商业空间。闲置多年的城市存量资产盘活，是很多三四线城市都会遇到的课题。不是所有闲置商场都适合推倒重建，因地制宜改造、做差异化定位、贴合本地消费习惯，才是更务实的路径。地一大道的12年搁置，见证了莆田商业的迭代，它未来的走向，也是观察莆田老城商业更新的一个窗口。
一座商场的起落，藏着一座城市消费习惯、城市版图、商业思维的变化。12年前，地一大道靠着新颖模式走红；12年后，想要重新站起来，拼的不再是简单的商业形态，而是精准的定位、成熟的运营、贴合本地人的消费需求。未来这条沉寂已久的地下步行街，到底是顺利涅槃重生，还是继续保持现状，还要看后续招商落地和官方的最终规划。
在等待答案的过程里，莆田人心里那段属于文献路地下街的青春记忆，依旧被好好珍藏着。大家期待的从来不止一个商场，而是老城区久违的热闹烟火气。
话题讨论环节
互动话题：你当年有没有逛过莆田地一大道？你觉得如果它重新开业，做什么业态更容易做起来？你看好老城区文献步行街未来的商业发展吗？欢迎在评论区聊聊你的看法和当年的逛街回忆。
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本文为本地商业现状客观科普，不构成商铺投资、置业、经商决策建议，地一大道改造及开业进度，以官方正式公示文件为准。
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