改造后的牡丹花园焕然一新，牡丹仙子雕塑格外显眼。孟双奎/摄
中房报记者 孟双奎丨辽宁朝阳报道
老旧小区设施老化、物业撤离、治理真空，是国内城市更新普遍难题。然而，在辽宁省朝阳市这一难题已经成为了历史。
破解这一难题的辽宁朝阳环境集团安洁物业管理有限公司（以下简称“安洁物业”），自2020年至今主动承接了330个弃管老旧小区，物业服务覆盖820万平方米、10.7万户居民。该公司创新“建设+管理+运营”一体化机制，走出兼顾公益兜底与市场自循环的治理路子，被业内称作“朝阳模式”。这套模式不靠财政长期输血，依靠居民看得见的实效站稳脚跟，形成标准化、可输出治理体系。
沈阳嘉丽基金总经理卞山峰表示，多数老旧小区治理模式要么过度依赖财政，要么只重短期工程，难以长效运营。“朝阳模式”以国企责任为底色，以群众需求为核心，兼具民生温度与市场生存能力，为各地市属国企参与城市老旧小区更新提供完整、落地可行的参考范本。
7月8日至10日，记者连续走访了多个由安洁物业提供服务的居民小区，采访小区居民、物业、社区及业界专家，多方共同解码模式成功与可推广核心逻辑。
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民心：实干破冰，缴费由抵触转主动
“当年物业刚来时，我认定又是做做样子就走。根本不敢想我们小区能变成今天这个让其他小区居民都羡慕的样子。”朝阳市双塔区牡丹花园小区居民李先生在此居住20年，他向记者介绍，牡丹花园小区建成于2003年，原来的物业公司除了收钱，根本就谈不上什么服务。小区的道路年久失修，硬化路面全部破损，坑洼不平，污水横流。居民回家的第一件事是清理鞋里的沙子。而小区里的老人和孩子根本不下楼，因为没有任何活动空间，即使是晴天，小区内的地上除了泥就是水，时有老人在小区内摔倒。至于小区的路灯照明、监控录像等等设备设施早已经成为了摆设。
牡丹花园小区内景。孟双奎/摄
2023年，牡丹花园小区原物业公司撤场，彻底成为了弃管小区。该小区业委会的李主任介绍，经过全体业主同意，他们选择了安洁物业公司。安洁物业进入小区后，经过认真细致的规划，全域清运陈年垃圾，翻新道路、加装智能门禁、充电桩、口袋公园等等，开展全方位改造翻新工程。居民们看在眼里，记在心里。
安洁物业牡丹花园项目韩经理介绍，公司坚持先干事、后收费，创新居民预缴模式，明确预缴资金全部用于本小区改造，账目定期公示。居民们纷纷表示，“钱花在哪儿看得见，楼道干净整洁，路面平整干净，晚上路灯亮起来了，监控不再是摆设了。交纳物业费我们甘心情愿。”
据了解，今年牡丹花园小区短短三天物业费预缴率突破90%。被业界称为“奇迹”。居民们把安洁物业的进驻戏称为“牡丹仙子归位”。
同是位于朝阳市双塔区的凌波山庄小区，2007年建成并入住，多年的维保不善，导致地下管网堵塞，顶层住户90%屋顶漏水，室内墙面发霉长毛。而小区内的路灯与路面地砖全部损坏，张大爷形象地比喻说，车辆驶入小区如同敲鼓一般，噪音让人闹心。
安洁物业凌波山庄项目马经理介绍，该小区2020年成为了弃管小区，当年安洁物业进驻后，采用企业自筹模式，先行投入资金，完成路面、顶层居民房屋防水、地下管网改造等硬件改造工程。同时不涨物业费，只夯实基础服务。居民徐大爷感慨地说，从前楼下污水横流，如今夜间散步全程有监控照明，居住安全感大幅提升，居民交纳物业费的意愿强烈，物业公司又把物业费持续反哺设施维保，小区的运转形成了良性循环，居民们都高兴。
2020年7月，双塔区柳城新村成为了弃管小区。同年安洁物业进驻后，小区居民们曾因车位、绿化争执不断，一部分居民想要扩容车位，一部分希望保留绿地，多年未得到有效解决。安洁物业联动沈阳建筑大学规划团队实地勘测，统计车辆、人口、绿地数据，拿出“生态透水车位+立体绿化”折中方案，经小区居民议事会表决落地实施。居民李先生说，专业方案兼顾双方诉求，不用再为空间分配闹矛盾。
今年已经82岁高龄的刘大娘手指那排曾经是危房，如今已经变成社区便民服务中心的房子对记者说：“现在我们小区都信任安洁物业，只要是小区里的事，跟物业公司说一声，马上就办。”
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实践：多元筹投，政企校协同长效运营
如今的凌波山庄小区道路平整，园区内整洁卫生，居民赞不绝口。孟双奎/摄
针对于接管老旧弃管小区是出于何种考量的问题，朝阳环境集团安洁物业管理有限公司经理郝卫华介绍，2020年承接弃管小区，源于国企兜底使命与城市房地产存量提质战略的预判。传统老旧物业仅依靠微薄物业费难以覆盖成本，安洁提出创新思维，搭建物业费、增值业态、政策补贴三元收入结构，充电桩、社区食堂、家政、资源回收等便民业态收益反哺基础保洁安保服务。截至2025年，安洁物业整体服务项目接近盈亏平衡。
此外，安洁物业结合330个小区差异化现状，企业梳理出五类标准化资金筹措模板。一是政府主导型，适配2000年前建成、居民支付能力弱的小区，财政全额改造后移交物业；二是企业自筹型，面向硬件破损、群众基础尚可的小区；三是央地合作型，服务大型连片小区，三方分摊资金；四是居民预缴型，适配有商业潜力的小区；五是政策扶持型，依托政府月度定额补贴缩短回本周期。同时配套完整流程，并附带风险防控机制，使得每个运行模式安全可靠。
为避免改造工程出现“拍脑袋”形式作风，安洁物业还打造政、校、企协同铁三角，即政府提供政策资金，沈阳建筑大学负责入户调研、一区一策专业规划，物业落地施工运营。目前，沈阳建筑大学已经完成20个小区专项设计，兼顾适老化、儿童友好与远期设施扩容，同时开展产教双向培训。
长效运维层面，安洁物业建立“日巡、周检、月评、季修”四级维保制度。与此同时，还开发了“码上办”小程序，数字化闭环诉求处置措施，该小程序无需下载注册，扫码即可报修、预约家政、呼叫帮扶，简单诉求当日办结。不但使得设施破损、环境反弹问题得到根治。而且还解决了独居老人办事难问题，独居老人日常有物业人员上门问候，社区食堂提供助餐，突发状况“三燕义警”第一时间到场，老旧小区养老难题得到切实缓解。
下一步企业将重点完善社区养老、四点半托育，丰富便民增值服务，打造家门口一站式生活服务站。
在公益与市场平衡上，安洁物业坚持“兜底不兜全”，保洁安保基础服务普惠低价，增值服务市场化定价，推行片区“以丰补歉”，优质小区收益平衡薄弱小区培育成本，走“输血—造血—自循环”长效路径。目前整套资金、改造、运营流程已汇编标准化手册，具备对外推广输出条件。
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共治：社企联动，重塑邻里熟人社区
柳城新村属地社区李书记介绍，安洁入驻前，环境卫生、设施维修、邻里纠纷全部积压社区，基层工作人员精力被琐事消耗。物业进驻后建立“分工不分家、补位不缺位”联动机制。简易漏水、噪音纠纷由物业管家先行调解。复杂矛盾由社区网格员联合物业处置，重大纠纷联动“五老”调解队，即老党员、老教师、老职工、老模范、老军人化解。违建管控实行物业前端劝导、社区联合执法跟进，特殊群体帮扶双向互通，社区落实救助政策，物业提供日常上门照料，困难家庭物业费适度减免。
物业与社区常态化开展邻里节、棋牌、亲子活动，闲置空间打造共享客厅，居民从闭门独居转变为互助共建。志愿服务可兑换物业增值服务，居民完成从“被管理者”到“共建者”的转变，小区归属感显著提升。
辽宁春晖物业服务咨询评估监理有限公司经理郝树巍在实地调研多个安洁物业服务的居民小区后评价，“朝阳模式”以党建引领夯实根基，凸显国企为民本色。主动承接弃管小区兜底民生，尽显国企温度。标准化运维、数字化平台落地精细专业管理。搭建政校企社多元协同体系，有效赋能基层治理，整套模式兼具公益性与可持续性，可复制推广。
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研判：专家解读，模式可复制四大内核
柳城新村内曾经的危房如今已经成为了便民服务中心。孟双奎/摄
沈阳嘉丽基金总经理卞山峰针对“朝阳模式”作出专业解读：第一，资金体系分层适配，五类筹资模板覆盖不同财政、居民收入条件的小区，不存在地域适配壁垒，解决老旧改造“钱从哪来”核心痛点；第二，信任重建流程标准化，统一执行“先服务、后收费”路径，全程公开资金使用、吸纳居民监督，破解全国老旧小区普遍存在的缴费难问题；第三，政校企民四方协同体系可完整照搬，政府、高校、物业、居民各司其职，避免单一主体单打独斗，改造规划、落地运营全链条闭环；第四，可持续盈利模式可复刻，依托小区空间布局便民业态，以经营收益补贴基础服务，搭配国企统筹“以丰补歉”，摆脱长期财政依赖。
六年时间，330个老旧小区实现蝶变，十万余户居民告别“忧居”迎来“优居”。“朝阳模式”的核心不在于单一改造手段，而是一套完整闭环治理体系，以基础服务重建群众信任，多元资金路径破解改造难题，政校企协同实现科学规划，社企联动化解基层矛盾，增值业态支撑长效自主运营。整套标准化操作体系流程清晰、门槛适中，兼具公益性与可持续性，为全国同类城市破解老旧弃管小区治理困局提供可复制、可推广的全新路径。
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