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▲ 宸园139项目整体鸟瞰效果
139不是门牌号，是整个社区的总户数
第一次听到“宸园139”，很多人以为139是地址。
其实，它指的是整个项目的住宅总套数。
项目用地约1.94万平方米，容积率2.6，住宅建筑面积约4.3万平方米，只规划4栋住宅楼，总计139户，户均建筑面积约309平方米。
名字里的139，就是全盘住宅总套数。4栋楼、纯大户型，社区从一开始就没有靠小面积产品增加户数。
对高总价住宅来说，户数少的意义不只是一句“圈层纯粹”。每天早晚进出社区的人更少，会所、园林、门厅和物业服务面对的业主数量也更少。
入住之后，无论从地库回家，还是周末带家人去会所，社区的公共空间都不会被过多住户摊薄。
在三四环之间的新房里，4栋楼只做139户、主力面积从260平方米起，这样的供应并不常见。
▲ 宸园139楼栋及户型分布示意
太阳宫等了很多年，才等到这批新大户型
宸园139被关注，先要看它所在的太阳宫。
太阳宫位于东北三环与四环之间。向南连接国贸、燕莎，向东去望京和机场，向西可以进入亚奥、海淀；10号线和17号线在太阳宫站交会，项目南侧就是成熟商业。
但买家愿意为太阳宫支付高总价，并不只是因为地图上的距离。
红玺台、太阳公元、中建玖合府陆续交付后，太阳宫已经住进了一批稳定的改善家庭。商场、学校、医院、公园和地铁也都已投入使用，不用再等规划兑现。
对改善家庭来说，这一点很重要。
买远郊新城的大房子，往往要在面积与生活半径之间做选择；买太阳宫，解决的是另一件事——房子换大以后，原来的工作、上学、社交和城市生活不需要推倒重来。
宸园139出现之前，太阳宫的大户型需求主要靠二手房承接。如今项目补上新房供应，首层架空、会所和260/360平方米户型，首先会吸引板块内已经住了多年的再次置换家庭。
▲ 项目沿街商业效果图
9.42万元住宅楼面价，产品必须对得起太阳宫买家
这块地当时有9家房企参与，现场竞价持续近3个小时。最终成交价43.145亿元，综合楼面价约8.53万元/平方米，住宅部分楼面价约9.42万元/平方米。
住宅楼面价约9.42万元/平方米后，中建智地把全盘控制在4栋139户，楼高约15至22层，全部首层架空。主力户型直接做到约260和360平方米，另有少量特殊户型。
面积从约260平方米起，也意味着它面向的就是准备长期改善、家庭成员较多的买家。
市场目前对项目价格的普遍预期在每平方米14万至15万元左右，起步总价预计约3500万元以上，最终仍以正式销售口径为准。
这个门槛决定了，来看宸园139的客户，大多不会只问“单价是多少”，而会更关心一套房能不能满足未来十年甚至更长时间的家庭生活。
▲ 宸园139中央景观与楼栋关系
约260平方米，不是过渡户型
目前披露的约260平方米户型，主要位于2号楼和3号楼。
这个面积在普通住宅里已经很大，但放在宸园139，它是入门产品。客餐厅、主卧、玄关和家政空间都按长期自住来安排，并不是简单放大的四居室。
从现有户型信息看，约260平方米采用大四叶草格局，南向约14.3米三面宽，客厅面宽约6.5米。客厅、餐厅形成家庭公共空间，既能放下尺度足够的沙发，也能容纳一张正式的大圆桌。
▲ 约260平方米户型图
双玄关设计，把收纳和归家仪式放在入户第一步完成。家里来了访客，不会开门就直接看到客厅；一家人日常使用的鞋、外套、行李，也有相对完整的收纳位置。
卧室部分强调均好性。南向双套房可以分别安排夫妻和长辈，北侧房间可以安排孩子、书房或客房。厨房、家政与家庭公共空间相互联系，又能保持各自独立。
一家四口住进去，客厅不用为多做一间房而缩窄，玄关和家政区也都有独立位置。
▲ 约260平方米户型客餐厅与南向空间细节
对一家四口、偶尔有老人居住，或者希望一步置换到位的家庭来说，约260平方米已经是一套可以长期持有的主力住宅。
约360平方米，老人、孩子和阿姨都有自己的位置
约360平方米的变化不只在多一个房间。夫妻、孩子、老人、访客和阿姨各有相对独立的区域，家里人多时也不容易互相打扰。
这档产品主要位于1号楼和4号楼，层高约3.5米。
目前流出的户型包括中户与边户版本。
▲ 约360平方米中户户型图
其中边户南向面宽约21.65米，形成五开间朝南。客厅、套房和多功能空间一起展开，侧向还可以获得转角采光。站在客餐厅里，21.65米南向面宽带来的横向视野和转角采光，会比常见大平层更开阔。
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