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北京嗨房

北京地区最强的商品房评测机构和购房咨询俱乐部！

1086篇原创内容

北京楼市自2021年起逐渐进入了以改善型住宅为主导的市场格局。

随着海淀香山壹号院、颐和金茂府、再到树村学府壹号等大户型平层产品的不断填充，大伙儿的关注点似乎全部集中在了户型产品设计和户型面积上。

何为改善楼盘？何为改善属性？谁能打动改善客群？其实内在焦点从来都未曾改变！

同质化圈层

以前我父亲的同事，住在枫涟山庄，一直在西北旺上班，爱人是做游戏公司的，两人所有的生活区域以及工作区域、周边的亲朋好友以及工作接触交往的对象都在同一个位置，所以无论从工作还是生活上都离不开西北旺这个区域。

现在因为孩子进了HT部下属的研发企业，也快结婚了，需要在附近给小孩买一套房子，由于朋友圈、社交圈都在同一个范围内，所以在海淀买房的时候要考虑区域的重叠性。

而在这种情况下，由于海淀这几年所出的新房（永丰）太远，树村因为农大以及周边环境的问题他们也不考虑，所以一直买不到合适的房子，再三考虑之后，最后买了一个次新房——如园。

他们的问题其实就出在几个方面，第一个是职场跟居住的位置要基本重合，达到职住平衡的基本要求；第二是对于小区的品质要求比较高，所以他们在区域内没有新房的情况下，最终只能选择区域内的次新房。

这个例子说明了一个问题，在没有新房供应的情况下，他们没有选择，但是这两个要求又不能变。

同理在亦庄上班的中高层，在选择亦庄的时候，他们考虑的最重要的问题不是交通，也不是教育，而是位置以及社区，就是新房项目的品质，是否能够契合他们工作与生活的分层同质化。

对于客户在选择新房的时候能有一个明确的指向性，也就是说如果亦庄的中高层买房，他们不会选择普通的商品房，只会选择高端的项目，这时候项目招商玺的出现，满足了这部分人群特定的需求。

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1、社交圈层

两三年前，亦庄的高端项目只有亦庄金茂府一个，在家庭资产5000万以上的客群之中，可选择的项目少之又少，随着限竞房开发结束，商品房改善时代的来临，亦庄在改善房项目上得以不断地扩大和提升。

亦庄的这些精英人士，在购房的要求上也随之提高，我们都知道一点，这部分精英人士在选择生活与居住的时候，同质化的需求是很难降低的。

在他们的生活范围内，无论是工作、社交、生活、娱乐、亲朋聚会，对于品质的要求非常高。当他们同质化的需求都聚集在一起的时候，他们的圈层对于这种需求的纯粹性就有了很高的要求，所以对于商品房社区自带的属性，也会极其重视。

所以我们说，圈层之间的交流，不光是带到了买什么样的房子，更带到了一个项目所对应的人群。

2、朋友圈层

每个精英人士都会有不同的挚友，可能是勇闯北京的北漂们，可能是高中大学的学友们，也有可能是从小一起长大的发小们。

他们可能会有工作上的交集，但也会因为朋友之间的关系，常常需要合适的位置聚会，这种聚会的形式与地点相对稳定，注重品质。

而他们在购房过程之中，对于精英人士来讲，更多的会选择购买同一属性的精英社区，这就是我们说的朋友圈层在于购房端的共同认知，在同一品质的高端社区内买房，在带来更多的交集的同时，会巩固朋友之间彼此的联系。

3、血缘圈层

精英家庭通常会有固定时间、固定范围内共享的交流场所。

无论是家庭聚会还是家庭会议，一定会选择更合适家庭范围活动内，具备一定品质的活动场所，这个时候的选择一定会有直接且清晰的目标。

大隐于市

名仕们通常都很少出门见客，当然了，与他们生活工作交集的人群毕竟是少数。所以，他们选择一个城市的落脚因素基本归于两个点：一个是自己的生活范围内，也就是城市第一居所，第二个就是工作地点，即工作单位的办公室和会议室。

就拿身边人来说，有个朋友从事医疗器械的研发和制造，看似人生赢家的他，生活上实际是极其简单的：每周出门很少超过两次，除了工作上的股东会和研发会，从不在外面的餐馆吃饭。并且由于个人工作研发过程、及研究成果的私密性质，家中从不待客，所以社交层面的安排，大多基本也就落在了自家社区。

说到社交就不能不提到他所居住的小区：社区内业主私享会所、茶室、健身房、定制厨房、泳池、壁球室等等一应俱全。就像当初购买这个小区的初衷一样，近距离的社交、以及能够提供良好服务的酒店式管理，才是他选择该社区的核心要素。

对于这类高端客群来讲，传统意义上、单一居住功能的房地产项目，完全不能满足其在未来居住后的使用便利性、以及圈层交流功能的取代性。

这时候，作为招商蛇口TOP级产品系——招商玺应运而生，从系统、服务、艺术三大方面全面升级，拥有64000㎡的森林生活体系，3000㎡无界会所，为居民创造了一年四季都可以沉浸其中、绿色生态仿户外的社区活动场所。

招商玺让每一次归家，都变成一种仪式，并寻迹东西方美学的制高点，复刻宝格丽酒店、安缦酒店等多处世界顶级度假酒店场景，营造森林与酒店场景的交融。

在这里，居民无需外出，不用跟他人共享，便可享受来自同等圈层的社区氛围。

招商玺的3000㎡无界会所，从交流、文娱、健康三个方面打造了：接待室、影音室、水吧、会客区、茶室、SPA、泳池（更衣区）、健身房、亲子互动、高尔夫、KTV、面包房、棋牌室、私宴、休息区、艺术过厅、爱心萌宠小屋等场所。

1、交流

各种私宴、茶室、接待室、会客区，在彰显业主身份的同时，使其体验到舒适宜人的生活方式，并感受星际酒店级别般的服务。

2、文娱

各种KTV、水吧、影音室、艺术过厅等娱乐场所，给业主提供了丰富的娱乐生活，让人们在社区中感受自由与放松，迎接生活的无限美好,丰富小区居民业余文化生活的同时，为居民日常生活提供便利，创造和谐、舒适的小区环境。

3、康养

小区内足不出户便可满足运动和娱乐的需求，健康生活的同时，还享受了高端配置，释放生活工作的压力，促进更佳的睡眠，实现了豪宅的生活场景，精神与身体的高度统一。

顶流居所

17年以后，北京的高端住宅项目几乎就断档了，六年多的时间，北京市区没有出现过别墅以外的高端项目，这部分客群买不到使用功能强，位置又还很不错的产品。

像颐和金茂府和香山壹號院，虽然位置看着还不错，但是周边环境以老旧次新为主，户型面积很小，并且颐和金茂府的会所只有800㎡，香山壹號院的会所1200㎡，会所的面积太小算不上高端项目。

那同区域什么样的才是高端属性住宅，首先一点必须宜居，按照宜居和适居的方式来看，并不是说户型还不错、户型采光还行就行了，精英住人士对于居住的品质一定有更高的需求。

说回亦庄，它占地200多平方公里，工作人群接近90万，精英人士占到1%，将近1万个家庭需要高端住宅，他们的需求一定是有共通性的，而招商玺的出现，给了他们一个非常好的选择。

1、必须宜居

宜居适居，其实是所有购房人对未来住所和生活的憧憬及向往。

每个买房人都会有自己对于家庭适居的标准，对于占地面积225平方公里、工作人群89.2万的亦庄经济开发区来讲，1000万至2000万左右总房款的客群，自然对居所的要求也不低。

这部分客群从户型设计、社区景观、物业管理，再到居住群体、社交圈层等各方面的需求，都存在着一定的共通性，而招商玺的出现，正是给他们提供了一个最好的选择。

招商玺不仅创办了多种娱乐项目、社交空间，让业主足不出户也能有很多选择，还建造了北京唯一的约64000㎡半藏森林式景观园林，以大格局大风水的结构，打造了一个两轴两环无界链接的自然场景，并利用了景观空间打造了三个下沉庭院。

项目秉承“化繁为简”高级审美标准，采用极简的形体关系，以横向线条为立面表达，采用了珍珠蓝高端石材，玻璃幕墙及金属铝板作为建筑立面的型材，营造了现代、前卫的艺术感。

2、必须静谧

河西作为亦庄职住平衡的住宅区域，它的发展一定在亦庄的核心配套区域附近，无论是医疗资源、教育资源还是商业资源，一定都是围绕着河西来建设的。

河西区原来没有商业配套，直到去年龙湖天街的开业，极大的解决了河西居住人群日常生活所需，但是由于它的存在，同时给河西居住的人群，尤其是紧邻龙湖天街的住宅小区，产生了极大的负面影响。

龙湖天街进入河西区既是对其消费能力的认可，同时也给紧邻的小区带来了喧嚣繁华后的噪音与交通拥堵。

而招商玺和龙湖天街隔了一个小区，从位置上的合理性，凸显了购房者对于安静居住和大隐于市的高端人群的需求：既有城市中心的无上繁华，更有生态宜居的舒适环境，还拥有高端居住氛围，并且小区整体氛围安静，私密性高。所以安静舒适的生活是这部分客群特定的需求。

3、必须高品质

对于豪宅客群来说，购置房产时，交通的便利性、区域的价值（何况亦庄的区域价值大家是有目共睹的，这几年发展得很好）永远没有居住属性重要。

他们追求居住品质，不止于产品设计和物业服务，更在乎建筑层面的技术性提升、所带来的更高标准居住体验感，以及长期居住下房屋耐用性所带来的便利性。

最后：

自然、健康、娱乐与繁华共存的土地极其稀缺，选择招商玺就是对核心资源的绝对占有。

精英人士选择精英住宅的首要不是房子的大小，而是它的社区品质。而社区品质直接体现会所的功能属性，招商玺用3000平米的会所，涵盖了精英人士的大部分需求，所以它才是亦庄所有精英人士购房的首选。

不光是亦庄，全北京都处于高端住宅稀缺的阶段，招商玺用他的产品、会所、物业服务，用他最高顶序的产品，给出了答案。

值得一提的是，当下招商玺项目备受瞩目，背后亦离不开招商蛇口品牌的加持。

今年，是招商蛇口深耕北京的第26周年。多年来，作为产城发展的驱动者，招商蛇口始终尊重每一片土地的价值，秉承美好生活初心，超越传统地产开发模式，围绕资产运营、业务开发、城市服务三个板块，提供多元且覆盖全生命周期的产品与服务，孜孜不倦地以品质诠释央企责任，以实力为广大业主打造美好人居生活，与城市共生长，与时代人居共鸣。

此次招商蛇口打造的招商玺这一符合新时代高端改善圈层需求的封面作品，也再一次向市场展示了企业对市场理解、产品打磨、生活场景塑造等方面领先行业的卓越实力。

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