原“中国私募股权投资”
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来源：PE星球
文：韦亚军
此次出售，KKR并不追求投资收益，只希望快速回笼资金兑现给LP。
近日，据彭博消息报道，全球私募股权巨头KKR正寻求出售2宗内地商业地产。
知情人士称，KKR已开始在全球范围内寻找接盘方；交易方式为整体出让。
据悉，该资产包囊括位于北京郊区的一处高端多户型公寓项目和上海外滩的一家中端酒店，且谈判尚处早期阶段，预计出售所得将高于其购房贷款金额，贷款额约相当于原购入价的50%-60%。
KKR代表未予置评。
知情人士还透露，KKR此次出售并不追求投资收益，只希望快速回笼资金偿还存量债务。核心目标仅两点：
第一，全额结清境内商业地产项目杠杆贷款，剥离国内商办板块债务风险，不再持续追加资金补贴物业运营亏损；
第二，快速回笼资金回流美元母基金，兑现给海外LP（有限合伙人）。
2021年，KKR设立17亿美元泛亚太机会地产基金，中国市场是核心配置区域，基金存续期临近退出窗口，海外机构投资者对中国不动产回报预期大幅下调，倒逼管理人批量处置资产。
交易规则层面，KKR优先接受内资产业资本、地方国资平台、国内头部不动产私募基金整体打包收购，暂不接受分拆零散出售，降低交易沟通与尽调成本，进一步体现快速离场的迫切性。
2018至2021年，可以说是外资在华商办投资的高光阶段。当年黑石、KKR、凯德、AEW等全球头部另类资管集中加码了国内一二线城市甲级写字楼、城市更新、长租公寓赛道。
彼时，他们的核心逻辑是：一线城市核心商办租金稳定、资本化率4%-4.5%，远高于欧美成熟市场2.5%-3%，存在稳定套利空间。
2019-2022年，KKR集中完成了京沪两大标杆项目的收购，当时行业普遍将外资入场视作商办长期价值的背书；同期，黑石累计斥资超300亿元收购国内写字楼、物流资产，外资一度占据一线城市大宗商办交易60%以上份额。
另据报道，本次KKR亏损最严重的资产是近郊长租公寓，反映非核心租赁物业风险最高；而上海陆家嘴、北京国贸等顶级核心区甲级写字楼，出租率、租金跌幅更小，内资国资仍愿意平价甚至小幅溢价收购。
需要说明的事，KKR本次抛售的仅为商业不动产板块，其他在华股权投资、消费、科技赛道投资仍在持续布局。2025年KKR落地首支人民币私募基金，持续加码国内成长型企业。
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