又到了半年盘点的时候。每次聊楼市，总有人问：到底了没？能买了吗？手里的房子还有救吗？
我的观点很直接：别再用“全国楼市”这四个字来思考问题了。2026年上半年数据清清楚楚告诉我们——楼市已经不是一个市场，而是两个市场。一边是核心城市在火焰里跳舞，一边是广大三四线城市在海里裸泳。认清这个现实，比猜涨猜跌重要一万倍。
新房：20个城市在涨，剩下的呢？
先看6月份70城数据。新房价格环比上涨的城市有20个，比5月多了4个，创下2025年5月以来新高。一线城市整体环比上涨0.1%，已经连续5个月保持上涨态势。上海涨0.3%，广州涨0.2%，深圳涨0.3%——唯独北京跌了0.3%，连续三个月下滑，在一线城市里明显掉队了。
同比来看更扎心。一线城市里只有上海同比上涨3.1%，北京、广州、深圳分别下降2.1%、2.6%、3.6%。上海新房价格上半年累计同比涨幅达到3.7%，全国独一档。
但别被“20个城市上涨”冲昏头。70个城市里还有50个在跌。二线城市6月新房环比只是“由跌转平”，三线城市还在降0.3%。
二手房：9个城市撑场子，寒意更明显
二手房数据更能说明问题。6月份70城里只有9个城市二手房价环比上涨，比5月还少1个。一线城市里北上广深倒是齐刷刷在涨，上海、广州各涨0.4%，深圳涨0.3%，北京涨0.1%。但二线、三线城市二手房价环比分别跌0.3%和0.4%。
更值得警惕的是趋势——二手房上涨城市数量在逐月减少：3月13个，4月12个，5月10个，6月只剩9个。回暖的覆盖面不但没扩大，反而在收缩。
把新房和二手房放在一起看，谁是真正企稳的就清楚了。上海新房、二手房均实现连续5个月以上环比上涨，稳得最扎实。深圳、广州自3月起连续4个月上涨。北京二手房自2月起连续上涨，但新房拖后腿。长三角整体表现不错，杭州、宁波、厦门新房二手房都有持续性上涨。
全国大盘：别被局部回暖骗了
价格端有亮点，但投资和销售端的数据依然触目惊心。
1-6月全国房地产开发投资38074亿元，同比下降18%。住宅投资29300亿元，下降17.8%。住宅新开工面积只有1.69亿平方米，下降24.1%；住宅竣工面积1.21亿平方米，下降25.3%。
销售端同样承压。1-6月新建商品住宅销售面积下降12.4%，住宅销售额下降13.7%。重点100城里，一线城市新房销售面积同比仅降3%，但二线城市降14%，三四线城市降14%。
说白了，全国层面的复苏还远得很。一线城市差一点就稳住了，但想让100个城市都站起来，难度相当大。
几个值得关注的结构性变化
第一，二手房正在吃掉新房的份额。2026上半年重点30城二手住宅成交套数占一二手总成交的比重已达68%。全国层面，已有18个省份二手房交易面积超过新房。原因很简单——二手房便宜太多了。同一板块，二手房可能只要7000，新房还在卖13000+，价差几乎翻倍。
第二，库存终于开始减少了。6月末商品房待售面积76315万平方米，同比下降0.9%，连续4个月减少。其中待售3年以下的面积下降3.5%。那些压了开发商好几年的老盘库存，正在慢慢消化掉。有的是时间换空间慢慢卖，有的是开发商扛不住大降价促销。
第三，土地市场冷热两极。核心城市地王接二连三，大量三四线城市半年拍不出几块地。开发商的钱只敢往确定性最强的地方砸。
下半年怎么看？
我的判断有三条。
一，大行情今年见不了底。全国层面的开发投资、新开工、销售面积都在跌，这些宏观指标不支持“全面回暖”的判断。
二，结构性机会只属于少数城市。上海最稳，深圳广州在跟，北京二手房还行但新房拉胯。4-5个二线城市在带头走出来，但大部分二线和三四线城市，平常心看待就好，别指望金融属性回归。
三，上海会不会完全解除限购，是下半年最大的变量。深圳已经跟不限购差不多了，上海环外还要一年社保。问题是全国最稳的就是上海，如果最后这道防线也放开，上海市场会变成什么样，值得所有人盯着。
楼市早就不是那个“买了就赚”的江湖了。看懂分化，比看懂涨跌重要得多。
热门跟贴