来源：市场资讯
（来源：天天315 21世纪经济报道）
记者丨陆一鸣
编辑丨杜燊 刘桢滢
开发商验收后私自改造成行业潜规则
正常住宅受公摊限制，得房率不可能突破100%，但近两年广州不少新盘大肆宣传 130%、150% 超高套内使用率，以“零公摊、大面积赠送”吸引刚需购房者。今年6月，广州市荔湾区力诚榕诚湾因违规改造装饰柱，收到全市商品房首张“偷面积”行政处罚单，罚款 9.8 万元，打破业内“偷面积无需担责”的侥幸心理。广东经视《天天 315》栏目记者近日走访广州黄埔、番禺多个热门楼盘发现，“合规报建、验收完后再私自改造”已是行业潜规则，看似划算的赠送面积背后，潜藏建筑安全、产权失效、强制整改、市场失衡等多重风险。
三大套路批量制造“赠送面积”
两套图纸规避监管
记者实地调查发现，开发商偷面积手段已形成标准化操作，主要分为三类，全程依靠两套户型图纸规避监管：一套合规图纸用于规划报建、竣工验收、签订购房合同，另一套违建改造图纸用于销售展示、交房改造。销售人员直言，违规改造是行业常态，即便被查处，企业仅需缴纳罚款即可了事。
套路一：阳台钻测绘规则漏洞，半产权空间全额使用
按照现行建筑测绘规范，凸阳台仅一半面积计入产权登记。开发商抓住这一规则，报建时设计开放式阳台，等项目竣工验收后统一封窗改造，用一半产权成本换取完整使用空间，也是当下最普遍、违规成本最低的操作方式。 广州市番禺区中海环宇熙和便依靠改造阳台与户型边角区域，对外宣称套内使用率可达 100%。据该楼盘销售介绍，阳台只算一半产权，剩余空间全部赠送；80余平方米户型，赠送面积接近20平方米，飘窗预留80厘米宽度，交付前会打掉50厘米拓宽室内空间，改造后空间直接交付业主。
套路二：拆除合规飘窗拓空间，小户型虚增二十平
合规飘窗不计入产权面积，成为房企扩容套内面积的核心手段。楼盘完成规划验收、交付前，会擅自拆除飘窗装饰结构，改动原始规划户型，人为放大使用面积。 广州市黄埔区珑岄上城依靠该套路打出超高使用率，72平方米户型改造后实际使用面积接近90平方米，使用率高达130%-140%。销售介绍，户型内多处飘窗交付前全部砸除，就连主卧洗手间周边报建均为飘窗，改造后多出约4平方米使用空间，仅承重结构无法拆除。
套路三：违规改造设备平台，私划公摊做赠送
部分楼盘为炒作150%极致得房率，突破监管红线，将飘窗、阳台和设备间违规改成卧室和入户花园。黄埔区中建岭南序 84平方米四房的超高使用率便来源于此类违规改造。该楼盘 84平方米户型宣传套内面积可达105平方米，得房率150%。销售介绍，样板间所见即交付标准，约 3.4 平方米入户花园原报建为设备间，全部免费赠送；阳台半送、花池全送，飘窗全部砸平拓宽。面对验收疑问，销售人员表示项目报规、施工手续齐全，最坏结果仅是开发商缴纳罚款。
多重风险直指购房者
违建面积无产权、存安全隐患
业内专家指出，开发商私自拆改飘窗、改动建筑结构、占用设备平台，会直接破坏房屋原有承重结构、防水系统，还会堵塞消防通道，极易引发墙体开裂、房屋渗水、建筑坍塌、消防救援受阻等安全事故。更关键的是，所有改造后的赠送面积均未完成产权备案，属于违建，不受法律保护，购房者将承担多重损失。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉梳理“偷面积”给购房者带来的潜藏风险：其一，房屋重新测绘后若实际面积增加，业主需补缴土地出让金；其二，违规改造挤占楼梯、电梯、天井等公共空间，长期存在安全隐患；其三，改造后的赠送区域采光、通风条件差，实际居住体验不佳。
从市场层面看，大规模“偷面积”还扰乱楼市供需与价格平衡。2023年11月建筑相关新规落地后，广州新房掀起“得房率内卷”，部分新房凭借虚高使用面积形成价格优势，对二手房市场造成冲击。房地产专家邓浩志表示，早年存量住宅得房率仅80%左右，如今新房使用率普遍超120%，巨大差距倒逼二手房持续降价，目前二手市场仍未企稳。
监管全面转向从严
存量违规楼盘处置难题待解
荔湾区首张“偷面积”罚单开出后，广州启动全域楼盘倒查追责，持续多年的灰色乱象迎来整治转折点。但大量已售、在建违规楼盘如何处置，仍是监管与市场亟待解决的难题。邓浩志介绍，现阶段针对偷面积楼盘主要有两种处置方式：一是按违规面积处以罚款；二是扣减项目容积率，即前期违规多建的面积，将在项目后续楼栋开发中相应核减建设规模。但对于早已售罄、交付入住的存量违规房源，尚无统一明确处理方案。
业内表示，房企偷面积不只是单一工程违规行为，更破坏楼市公平交易秩序。开发商以违建噱头吸引客源，最终建筑安全隐患、产权纠纷、整改成本，全部由购房者买单。监管层全面从严整治，旨在纠正行业畸形内卷，重塑健康楼市环境。
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