北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
有一个问题想听听您的看法。我们住大兴黄村丽园C区，141平三居。今年孩子跨区去西城师大实验本部上学，所以去租房陪住，大概在新华社附近租一套三四十平七千左右一居。还有一个老二，明年小升初。既然老大已经进城了，所以老二也打算去西城小升初。现在是想买一套荣丰2008上车盘，大概300以内，然后明年一家四口都去租房。
想知道我们这个想法可行吗？买房落户到荣丰的话，小升初大概率会派到哪？房子位置对派位有影响吗？还是买一套稍微大点的，自己能住的三居？这样是不是风险太大？后期房价不明朗。
A：
1、方案可行，属于常规操作。荣丰现在300万之内的房源30平左右，租金4000出头儿的居多，租售比在600多700左右。这种开间的租售比常规对标是朝阳炫特，30多平的租金也是4000多，但售价在160-170万的居多，租售比400左右。所以荣丰2008小户型现在的学区溢价还是不低，30%以上吧。
常规建议是这种占坑儿房用完了看行情，觉得有风险就尽快卖掉，把税费成本看作过去的择校费就行了，也就是买西城学位的钱。
2、派到哪里我不敢预测。只是去年听网友说是有十五中的，前年有听说西外的，再其他的没听说过了。或者说大概率还是在周边，就是毕竟是转学，排名靠前的中学概率很小。
3、西城跨区小升初跟房子的关系不大，理论上是全区派位。但我是没听说过有派太远的，应该还是先看本学区，之后是周边学区。
4、三居还叫“稍微大点儿啊”？这谈不上风险太大，因为无论哪个学区，都是面积越大+总价越高=溢价率越低。
比如荣丰南边的广华轩，有网友前些日子买的120多平的三居，单价不到7万总价800来万吧，中介给预估的租金是1.2万，那租售比就是不到700。北京这种户型的平均值650，这广华轩的三居溢价率也就10%左右了，居住的性价比相对挺高的，在西城算各项兼顾。或者说买荣丰的三居室也行，应该也是这种偏低的溢价率。
仅供参考。
二
Q:
我说下我的情况吧，孩子上学，25年初600入的树村裕和嘉园，77平两居，现在入学了，成交价也跌到了400+，但是现在确实也没几个能卖的了，感觉跌的好快，所以来请教下专业人士，扛几年，还是割肉合适？
A：
1、树村77平两居，我刚看了一下租金是7000多块钱，平均按7500算吧。那对标600万的价格是租售比800，这种回迁房小两居的北京平均值是550左右，说明学区溢价率超过30%。
现在降到400+，按450算吧，租售比580，几乎等于北京平均值了。这数值肯定不对，树村不可能把学区溢价跌到这种程度，怎么也得700左右，老破小还动辄这数儿呢。
2、我刚看了一下裕和嘉园的价格，您这户型如果没硬伤，那至少在500多万才差不多。新挂牌的确实有一套77平的480万，但这套是底层啊，典型的硬伤，价格是低于中间层15%左右的。您家的是底层吗？如果不是就别拿这种房吓唬自己了。
3、这么说吧。如果是真的现在只能卖400+了，那就说明溢价基本跌没了，到底了，那为什么要割肉？这可以参考北边昌平融泽嘉园的，安置房小区。前几天有网友买了套80多平的两居，350万吧，租金6500，租售比538。他这套算买的稍微便宜的，否则在360万合适，租售比就是550。
那您这套房如果都跌到租售比580了，可以视作基本没什么溢价了，换做我是肯定不卖的。因为性价比基本合理了，留着自住不好吗？
4、另外如果您说的这400+的价格不对，现实是500多万，那我也不建议扛着。因为溢价率还在20%左右或以上，不能算高但也不算太低。
反正入学人数是逐年下降的，常规建议是入学之后如果不是非得住自己的房子，那就看情况换了吧。比如换到融泽嘉园，这样能用换租来占学区房的便宜。
仅供参考。
三
Q:
我家是二娃，一男一女，五岁一岁，所以这次换房必须是三居了，能改成四居的更好，我老公想隔出一间书房来，以后也可以当作写作业和补课专用的。
经您推荐看了朝外学校的各档次学区房了，实在不好意思，都是贵的买不起，便宜的老破楼看不上，而中间档次的几乎没有，所以挺发愁的。另外是学区溢价方面，我试着算了几套房，感觉都不低，没找到您说的不带溢价的。
A：
1、那您找我是想问什么呢？房子是用来住的，得看自己的喜好，外人不好建议什么。而且您都没找到合适的，我就更帮不上什么忙了。还是找当地中介吧，多登记几家，说清楚标准让他们去找。
2、再者我也没推荐什么学区房吧？另外中间档次的可以看看老公寓，典型的就是汇园公寓。优势是居住的性价比相对高，价格相对低，但劣势就是价格走势不强，最好成绩是不落后板块大盘。另外溢价比例也不算太低，基本都是平均值。
3、想买到溢价低的两种方法，一是多看房多算账+砍价，或许能买到溢价低的。二是跟中介打好关系，有时候价格低的房子他们都不用登外网，内部找熟客就卖掉了。
仅供参考。
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