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最近几年，房地产市场可谓是发生了剧烈的变化，过去驱动房地产市场发展和房价上涨的因素开始出现了变化，而房地产市场自身也开启了调整的态势。

那么对于未来房地产市场的发展，究竟会何去何从？其实弄清楚房地产市场所处的发展阶段，以及这个阶段所呈现出的市场特征就更能把握未来市场的发展态势。

在房地产市场发展早期阶段，市场是典型的增量市场，住房需求快速增长，住房供应在短时间跟不上，导致市场处于供不应求的状态，继而促进了房价的快速上涨。

这一市场走势在2009-2019年这十年间表现更为明显。在这个阶段，人口红利、城市化进程、经济及收入的增加、货币扩张等多项因素共振，导致住房需求爆发式增长，但住房供应是需要一个过程的，这就使得这个阶段的房地产市场呈现出了爆发式的增长，房价也是加速上涨，部分城市的房价在这10年间翻了数倍。

然而随着以上提到的驱动房地产市场发展的因素发生了剧烈的变化。

总人口也从2022年进入负增长，这将意味着未来增量的住房需求会减少。人口减少或许不会对市场立即产生影响，但会影响市场的预期。城镇化进程这几年也开始减缓了，毕竟目前城镇化率已经是比较高了，放缓也是正常。经济增长也由过去的高速增长转为中高速增长，增速已经呈现出了放缓的态势，经济增长放缓会带来一系列的影响，比如说收入增速放缓，继而也会影响到居民的购买力。

以上是驱动房地产市场发展几个核心因素，如今已经发生了重大的转变，这将会影响到当下及未来的住房需求。而与此同时，房地产市场经过过去这么多年的发展，存量房子的规模已经相当大了。

住房需求增长放缓，住房供应已经起来了，这几年，整个房地产市场就有明显由过去供不应求转向了供大于求的状态，这也意味着房地产市场逐渐进入了存量市场了。

进入了存量市场发展阶段，市场的很多东西就会改变，比如住房的需求结构会发生改变，改善性需求的比例会不断地提高；房地产的发展模式也会慢慢发生改变；房地产的一些制度也需要随着市场的发展需求而变化，等等。

房地产的发展模式将会由增量开发向存量开发转变，城市更新会成为房地产发展的重要方向。改善性需求占比的提高，会对住房的品质和服务要求也会提高，就需要建设更多的“好房子”。房地产相关制度建设也会改变，“现房销售”、“建筑新规”等已经开始实行了，等等。

当然，还有一个很大的特征就是房价再难有普遍性上涨的机会了，少数的超级大城市房价或许还能继续涨，但大多数城市的房价将会回归到居住属性，房价能够稳住就不错了。