巫家坝商办类产品，换了个法子去库存！
7月17日，昆明巫家坝建设发展公司发布的一则公告透露，寰宇天下一栋办公楼将改建为1320套精装公寓。
这波操作背后，其实是巫家坝写字楼空置率高达约85%的残酷现实。
改建后含3类公寓
另有会所等公区配套
根据公告，寰宇天下2A栋楼，将按照公寓租赁的要求进行改建。
项目将改建公寓约6万平，共涉及1320套房源，另外还有约1万平配套商业设施。
改建后的公寓共分3类：
一是双钥匙户型，产品建面约41-116平，分布在3-10层。
二是金领公寓，分布在23-32层，户型建面约40-84平。
三是白领公寓高端轻奢酒店，分别位于12-21层、34-37层，户型建面约61-89平。
｜图源：招标公告
除公寓之外，这栋楼改建后的公区功能也非常丰富。
其中，首层将建设约1998平的大堂和底商，第二层也规划约1871平商业。
另外，11、22、33、38层都将设置会所，总规模高达约4411平。
目前，项目正在针对精装方案设计进行招标，最高限价约86万元。
从招标公告透露的信息来看，这栋改建的公寓产品线丰富，且功能完善。
无论是追求空间利用率的年轻租客，还是追求居住品质的商务人士，都能满足其租赁需求。
｜图源：招标公告
原规划为办公楼
但巫家坝写字楼空置率高达85%
当然，既然是改建，这栋楼并非一开始就是租赁公寓，它的故事要从2018年说起。
彼时，巫家坝正值开发热潮初期。
这一年4月，中海在巫家坝砸下约28.5亿元，一举竞得5宗地，总占地约175亩。
后来，这5宗地分别被开发为寰宇天下的住宅、公寓等产品。
此次改建的这栋楼，位于KCGD2017-30-A1地块上，占地约27亩。
当前已建好并投入运营的超甲级写字楼——中海国际中心，也坐落于该地块上。
按照原本的规划，2A号楼为高约169米的办公楼，共有38层。
30号地块效果图｜图源：昆明自规局
那么，一栋原本定位为高层办公楼的项目，为何最终转向了改建租赁公寓呢？
来看一组数据就知道了：
今年2月，戴德梁行发布《2025年昆明甲级写字楼市场回顾与展望》，2025年全市甲级写字楼平均空置率约19.19%，同比上涨0.21个百分点。
其中，巫家坝的写字楼空置率，竟然高达约85%。
｜昆明楼市一线制
空置率居高不下，去化压力可想而知，开发商不得不重新算一笔账：与其让楼空着，不如主动转身寻找新的出路。
恰好，政策也为此铺好了路，今年3月，昆明市出台新规，明确符合条件的商业办公用房可转型为租赁住房、保障性租赁住房。
一边是空置压力倒逼，一边是政策绿灯放行，将闲置的商办物业改造为租赁公寓或酒店，成了更现实的选择。
当前，巫家坝大部分开发有商办类产品的项目，都通过引入酒店、民宿来消化存量。
从写字楼到租赁公寓，中海寰宇天下2A号楼的命运，正是巫家坝写字楼市场的一个缩影。
｜图源：昆明市官网
企业入驻、交通路网打通
巫家坝正吸引大量上班族租房
那么，写字楼改成租赁公寓之后，到底有没有人愿意租呢？答案是肯定的。
一方面，巫家坝作为规划中的总部基地，企业和人口正在持续导入。
按照昆明对巫家坝的规划，这里既是未来的CBD，也是总部金融基地。
如今，片区已陆续建成并投用了中交南亚总部大厦、中海国际中心、中国铁建西南总部、招商丝路中心等4个总部。
招商丝路中心实景｜昆明楼市一线2024年摄
根据昆明中央商务区管委会的数据，截至今年2月，巫家坝已吸引超3000家企业入驻。
当然，由于早期巫家坝规划的商办体量较大，入驻速度暂时还追不上供应速度。
不过，空置率高是办公层面的问题，并不妨碍居住需求的产生。
企业进驻的确引入了更多的人流，包括入驻企业的员工、总部高管、法务机构从业人员…
这些人的居住需求，就是公寓最直接的客源。
巫家坝实景｜昆明楼市一线摄
另一方面，巫家坝交通等配套日渐成熟，居住成熟度吸引大量市区上班族。
随着配套建设的推进，交通等巫家坝的痛点，正在被逐个击破。
尤其是去年底，巫家坝路与春城路接驳互通后，片区与市中心、会展的路网彻底打通。
对于在周边片区上班的年轻人来说，通勤时间大幅缩短。
同时，片区医疗配套已落位、公园持续建设、商场即将开业，居住氛围日渐成熟，巫家坝对上班族的租房吸引力正在快速上升。
壹号城市C地块实景｜图源：昆明规划建设
接下来，或许会有更多商办类产品改建为公寓，这对于巫家坝来说，未尝不是一件好事。
当闲置的空间重新被填满，巫家坝的活力才能持续被激活。
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