物业公司正在越来越多主动“开除”业主，这听起来像是段子，却在现实中密集上演。
中指研究院数据显示，从2025年初到2026年3月底，全国共监测到212个住宅物业撤离项目。与前几年物业公司“被炒”截然不同，在2025年的撤离案例中，由物业公司主动撤离的比例约为64.7%。
其中，越来越多的头部物业，如中海物业、万科物业、保利物业等，选择主动“开除”业主。中物智库的数据也披露，12家头部物企近三年累计退场面积超4.4亿平方米，相当于一个头部物企的全部在管规模。
01
越来越多的物业“开除”业主
据媒体报道，近两年，在全国多地，均有小区出现物业撤场或难续聘的情况。
位于北京大兴区的清逸西园小区，有着国企背景的物业公司因连年亏损，今年7月1日正式撤场。
▲德茂物业通知截图。
在乌鲁木齐，舒心苑小区的物业于今年4月30日正式“撤出”。据悉，因物业费缴费率低，运营资金无法支撑持续服务，物业决定“撤场”。
今年4月，位于武汉的蓝光雍锦天府小区，也收到物业发出的退场公告。公告显示，公告显示，小区因项目烂尾多年，各项设施设备尚未完善，房屋质量问题突出，导致物业费难以收缴。且随着各项经营成本显著上涨，项目一直处于持续性亏损状态，正常经营难以为继。
在天津类似事件也有发生。据媒体报道，和平区华荫南里社区新永勤里小区，2024年底便遭遇过“物业单方面撤场”，理由是连年亏损。今年5月份，社区牵头组织选聘新物业，但没想到的是，票选第一的物业公司，在与小区代管物业交接的过程中，宣布放弃小区物业管理项目，退出选聘。
原有物业撤出通知
中标物业无法进驻函
02
服务与收费的负面循环
在物业公司的撤场公告中，物业费收缴率低、成本高等表述频繁出现。项目亏损、无法持续运营，成为物业和小区“分手”的主要原因。
每日经济新闻援引的克而瑞物管研究中心数据显示，2025年，全国物业服务企业（500强）平均收缴率已降至71%，连续四年下滑。上市物企收缴率为78%，中小物企则普遍低于65%，部分甚至跌破50%。
物业费收缴率降低，但物业管理的各项经营成本却在上升。2025年，百强物业公司营业成本均值为13.44亿元，同比增长4.53%。在收费、成本的双重影响下，物业公司普遍陷入盈利增长困境。
中指研究院表示，当前物业公司普遍面临市场拓展难度加大、项目运营承压、流转加快等多重挑战。企业不再盲目追求管理面积扩张，退出低质低效项目成行业常态。针对管理难度大、物业费偏低、长期处于亏损状态的项目，物业公司正加快项目汰换。
物管经营困境的另一面，住宅小区的业主也“有苦难言”，对物业服务的满意度降低。
2025年，中指研究院物业服务满意度普查数据显示，行业整体满意度得分为72.9分，较上年微降。其中，车辆管理、装修管理、公共设施维护等基础服务项目得分偏低，说明企业在现场运营、设施维保、秩序维护等方面仍存在明显短板。
上述结构性矛盾，构成当下物管领域最常见的困境：服务质量争议与费用纠纷“交织”，最终使物业服务行业陷入“低收费—低服务—低满意度—低收缴率”的负面循环。
03
“神仙物业”也撤场了？！
河南新郑金秋乐园小区物业公司曾因推出免费接送孩子、聘请专业老师辅导作业等服务被称为“神仙物业”。然而，即便是这样的物业如今也已撤场。尽管服务获得多数业主认可，但物业费收缴率并不高。小区入住业主1550户，实际缴费户数仅百余户。
当着媒体镜头，物业负责人表示“很寒心，用心服务却得不到认可”。
对此，社区相关负责人介绍，金秋乐园小区此前先后更换过六七家物业公司，均因经营难以为继退场。本次入驻的物业到来后，小区面貌焕然一新，过去脏乱无序的环境得到彻底整治，超90%业主都认可物业的服务品质，但不少业主长期形成拒交物业费的习惯。业主与物业之间的隔阂，还需要时间慢慢化解。
自从物业撤场后，金秋乐园小区环境急转直下，生活垃圾堆积无人清运，园区杂乱不堪，各类生活难题接连涌现。小区部分业主自发抱团行动：签名请愿、写感谢信张贴公告栏、拉起挽留横幅，呼吁物业公司回归。
03
物业与业主亟待重建契约信任
物业服务合同属于双务有偿合同。根据《民法典》，物业服务人依约提供服务，业主负有足额按期缴纳物业费的法定义务，不得以房屋空置、服务存在瑕疵、未实际使用公共区域为由拒缴费用。物业服务具备天然的公共属性，电梯维保、消防巡检、园区绿化、公共照明、安防巡逻等基础服务，面向全体业主持续运转。
拒缴物业费是典型的搭便车行为。部分业主将拖欠物业费视为对抗物业的合法武器，甚至在业主群传授被起诉也没关系的“经验”。但少数人欠费，多数人都将承担服务质量下降的后果，最终整个小区将被贴上“不稳定”标签，沦为无人敢接盘的“孤岛”。当收缴率跌破盈亏线，撤离就会成为理性的商业决策。那些被物业“开除”的业主，或许会觉得自己赢了“斗争”，但等待他们的，可能是房价折损、设施老化、再无头部物企问津的长期代价。
当房地产的狂飙时代落幕，社区治理的成色才真正显现。物业发展问题已引起政策层面关注。7月13日国务院批复的《扩大消费“十五五”规划》，首次将物业服务纳入扩大消费的顶层设计，明确实施物业服务质量提升行动、拓展多元化物业服务内容。未来，物业企业将从传统的保安保洁角色，转向社区养老、托育、家政、零售等多元化生活服务的平台入口。但就眼下而言，物业与业主的拉锯，本质上是一场信任赤字。解决之道不在于道德绑架任何一方，而在于重建商业契约的刚性。
物业与业主的关系，应是基于契约、互信与共赢的长期合作。让守法缴费者受益，让违约欠费者担责，让物业在合理利润中提供合格服务。一方面，物业公司必须告别规模至上的旧思维，以专业和透明赢得业主尊重；另一方面，业主也需放下“既要马儿跑，又要马儿不吃草”的执念，理解商业服务的可持续性逻辑。业主按时足额缴纳物业费，不是单纯的“养活”物业企业，而是为自身居住环境、房产保值、社区安全付费，最终受益的是全体履约业主。
你所在的小区，
物业和业主之间的关系
是“相敬如宾”还是“相爱相杀”？
你有哪些意见建议？
评论区说说你的观点↓
编辑 | 顾颖
综合 | 中指研究院 第一财经 财经 九派新闻 红星评论 大河报 大象新闻 津云等
热门跟贴