作者 | 骑猪英雄
文章来源 | 格隆汇楼市
深圳涨了吗？涨在什么地方？
市场吊诡起来
最近的深圳市场，变得有些吊诡起来。
一是位于深圳市南山区蛇口工业九路爱榕园一套法拍房，相比一年前差不多面积的户型法拍价，成交价涨了将近120万。
去年8月小区22栋103房，82.04平起拍价约416.08万，评估价约520.1万，17人报名，经过75轮的竞拍，最终成交价588.08万。
（来源：阿里法拍）
到了今年7月21日，小区约82.41平户型，起拍价约463.77万，评估价相较去年同户型涨至约662.53万，10人参与竞拍，经过39轮竞拍，约707.24万成交。而竞拍的过程中，中途甚至有人直接以单次加价113.62万元的操作试图拿下房源。
（来源：阿里法拍）
可以看到，小区不仅评估价相较去年8月贵了，最终成交价也贵了。
不仅如此，最新拍出这套房源，相比今年6月二手房普通市场的同户型约82.09平户型，成交总价还贵了将近80万。
（来源：链家）
二是位于深圳市南山区南山中心的中熙香山美苑，7月的一套约156.59平户型，法拍成交价，相比5月的同户型贵了将近60万。
今年5月8日，小区一套约155.98平户型，起拍价约896.19万，评估价约1120.23万，13人报名，经过43轮出价，最终以约1168.19万溢价约47.96万成交。
（来源：阿里法拍）
而时隔两个多月，小区一套约156.59平户型在7月14日法拍，起拍价约847.88万，评估价约1059.85万，16人参与竞拍，经过28轮出价，最终以约1231.88万溢价172.03万成交。
（来源：阿里法拍）
而这个成交价，比5月二手房普通市场的同户型成交价，仅便宜约58.12万。
（来源：链家）
要知道，7月法拍的这套房源，无论是起拍价，还是评估价，都要比5月的那套房源评估得更保守，更低。
三是作为深圳楼市风向标的华润城润府二期，6月一套法拍房源也以溢价成交。
6月8日，小区一套约88.44平23楼户型，起拍价约782.6万，评估价约978.25万，13人报名，经过35轮竞价，以约1008.8万溢价约30.55万成交。
（来源：阿里法拍）
而这个成交价格，不仅比今年5月8日一套西南朝向，中楼层约88.28平同户型成交总价高约82.8万，也比3月23日小区成交的一套东南朝向高楼层约89.44平户型成交总价贵约63.8万。
（来源：阿里法拍）
如果说爱榕园有地铁15号线通车预期，保障房直接清零，容积率从5.7砍到2.9，距离容积率6.6、备案均价约14.96万/㎡的后海玺家约700米，市场对小区的价值空间，进行了重估，有旧改预期的套利空间。
那么不带任何远期预期溢价的法拍成交行情，就是验证市场情绪、捕捉暖意最先显露的指标。
中熙香山美林苑以及华润城润府二期这两个小区所在的位置，都是深圳位置及地段优越的标的。
前者属于南山成熟自住片区次新住宅，后者是深圳楼市情绪的晴雨表，市场涨跌情绪跑得最快。
而法拍市场，卖方没有“惜售执念”，不存在心理底价束缚。
普通二手房业主可以选择扛价、观望、暂时不卖。
行情差时愿意躺平持有，不急于变现，挂牌价常常虚高，用来试探买家。
法拍的卖方逻辑完全不一样。
绝大多数标的源于债务违约、强制执行，是被动出清，必须成交，不存在无限期持有等待反弹的选项。
债权人、法院目标只有一个，就是尽可能变现回款。
业主没有底气死扛历史高点心理价位，不会人为托价。
并且，相比普通二手房市场，法拍市场也更理性，不存在情绪溢价。
所以，在没有预期滤镜的情况下，成交更多基于风险、现实价值、安全边际考虑。
所以，法拍往往更能反映市场预期变化，也更领先市场的变化。
继续缩水的市场
市场捡漏行为，也有一部分小区，依然处于价值缩水的阶段。
并且缩水的速度依旧明显。
如位于深圳市南山区科技园板块的厚德品园，这个小区是2008年建成，容积率仅4.0，为4栋32层高层板塔楼，一路之隔就是深圳南山区深圳大学校区，东侧一路之隔是正在旧改且新房备案均价约11万/㎡的桂庙旧改项目翰熙典居。
距离今年6月5日保利拍下的成交楼面价约10.86万/㎡的地王，步行仅约1.1公里。
7月10日小区一套约73.61平房源法拍，起拍价432.4万，评估价617.59万，12人参与竞拍，经过20轮出价，最终以570.4万成交，折合单价约7.75万/㎡。
（来源：阿里法拍）
而小区今年2月成交一套约73.61平，南北向中楼层的同户型，总价620万，折合单价约8.43万/平。
时间再往前看，小区去年5月21日成交一套约73.87平米北向，低楼层户型，总价648万，折合单价约8.77万/平。
（来源：乐有家）
（来源：链家）
短短一年左右的时间，作为南山核心区位置的小区，市场价格调整11.66%。
再比如位于深圳南山区前海辐射范围的月亮湾花园，1995年建成的老小区，也是深圳旧改拆迁拉扯陷入尴尬的网红小区。
今年6月26日，一套建面约69.81㎡的房源，沦为二拍，起拍价约200.06万，评估价约312.6万，8人报名，经过32轮竞拍，以约260.06万成交。
（来源：阿里法拍）
虽然小区今年5月6日成交一套西南向中楼层约69.81平户型，成交总价为260万，但小区西南向高楼层同户型去年2月成交总价在353万。
（来源：链家）
（来源：乐有家）
位于龙华梅林关的网红小区龙悦居四期，曾经因为涨幅惊人，在今年7月前，相较小区高位回落近70%后，如今小区的成交价再次新低。
7月22日，小区一套约63.1平30楼户型沦落二拍，起拍价约197.86万，评估价约309.16万，9人参与竞拍后，以约218.64万成交。
（来源：阿里法拍）
而小区东南向中楼层同户型6月5日成交总价为260万，折合单价约4.11万/平；另一套约63.5平东南向低楼层户型，6月成交总价为255万，折合单价约4.02万/平
（来源：链家）
（来源：阿里法拍）
这些都是市场典型，且成交活跃的小区，市场依旧在不断给出更低的成交价格。
尽管并不能代表整个市场的起起伏伏，但市场交易活跃的前提下，一定程度上还是能反映出当下部分同类小区的趋势。
尤其楼龄以及过去涨幅明显背离市场真实评估的小区，在过去市场预期被暴力拉升，靠规划预期、旧改概念、远期地铁等透支基本面，这样的小区大多有一个共性，就是以投资群体或者高杠杆群体为主。
当预期被打碎后，价格要跨一大段空间回归基本面，中途缺少扎实自住需求托底的情况下，市场实际交易也会更警惕。
所以，依靠情绪支撑起的溢价，修复需要经历更长的时间。
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作者观点，不代表格隆汇立场
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