香港半山波老道「应天」示意图
香港，正在创造历史。
2026年6月，香港差饷物业估价署发布了一组让整个房地产圈屏住呼吸的数据：2026年5月私人住宅售价指数321.9点，同比上涨12.36%，连续12个月上涨——史无前例的十二连升，创下近31个月新高。
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「香港自2024年第一季度财政司撤销所有'辣招'之后，市场的拐点就已经出现了。」——长江实业营业部首席经理郭子威如是说。
长江实业营业部首席经理——郭子威
01
十二连升：香港楼市做对了什么
数据不会说谎。
2026年1至6月，香港一手住宅成交量已超过1万套，同比增幅超过40%；成交金额更是翻了一倍。这意味着，不是某一款产品在热销，而是整个高端市场的购买力在同一时间集体爆发。
郭子威给出了他的判断：「这不是一个简单的反弹，而是重新回到一个新的上升轨道。」支撑这个判断的，是三个清晰的需求板块——
● 第一板块：低端——赴港留学潮
在港高校非本地学生的比例近几年不断提升，现已达到约40%。这些学生对租赁需求旺盛，业主往往要求一次性支付12至24个月租金作为保障。租金回报坚挺，支撑着低端市场的稳定。
● 第二板块：中端——精英人才引进
香港政府近年大力引进各类精英人才（高才通、优才等），这些新香港人是中档房屋需求的主力军，也是香港政府最成功的政策之一。他们的到来，不仅带来了人口净流入，更带来了真实的居住需求。
● 第三板块：顶端——国际金融中心的高管们
香港IPO市场持续活跃，2025年融资规模重回全球第一，2026年一季度热度不减。赴港上市的企业高管，需要一个稳定的高端居所。这群人出手阔绰，是超级豪宅最忠实的买家。
三个板块，三重需求，共同托起了香港楼市的十二连升。
02
政策东风：前所未有的扶持力度
如果说需求是楼市的「表」，那么政策，就是楼市的「里」。
2026年7月7日，中国人民银行与香港金融管理局联手，推出了一连串重磅金融新政——
● 债券通大幅扩容
两地债券市场的互联互通进一步加深，内地与香港的资本通道被拓宽到前所未有的广度。
● 离岸人民币流动性额度拓阔
香港作为全球独一无二的离岸人民币枢纽，其流动性池子被进一步做大。这个定位，没有任何地区可以取代。
「香港凭『一国两制』独特优势，是全球独一无二的离岸人民币枢纽，定位无可替代。」——郭子威说。
● 两地黄金清算打通 + 国家储备加仓
国家储备明确加大香港资产配置，两地黄金清算渠道打通。这是国家层面对香港金融地位的又一次重注。
「全方位打通内地同环球资金双向流通渠道，为香港金融底盘打下长远坚实基础。政策扶持力度，前所未有。」
政策的效应，正在向顶豪市场层层传导——
● 家族办公室税务优惠持续落地
随着家族办公室税务优惠逐一兑现，海内外高净值家族持续落户香港。私人财富管理、跨境信托，将成为未来数年金融市场的核心增长引擎。
● 新资本投资者入境计划放量
新资本投资入境计划不断放量，为高净值人群打开了一条清晰的香港身份通道。身份，正在成为资产配置的前置条件。
万亿级别的长线资金，正源源流入香港。
左：长江实业营业部首席经理——郭子威
右：长江实业营业经理——陈咏慈
03
家族办公室大举入场
如果说以上三个板块解释了「为什么涨」，那么接下来这组数据，揭示了一个更深刻的变化——顶豪市场的买家结构，正在发生质变。
截至2025年，香港家族办公室数量已超过3380家。其中，内地客户占50%，欧洲及中东占25%。香港取代瑞士，成为全球跨境资金管理的绝对王者。
「很多家族办公室的客户，不是为了短期投资，而是为了传承。」长江实业营业经理陈咏慈说。
长实观察到一个明显的趋势：越来越多客户通过家族办公室购入单位。「他们不仅是为了资产配置，更是为了传承。」一位内地客户，从2021年长实推出旗下半山顶豪项目波老道21号时就开始关注，足足等了四五年，等到二期「应天」开放预约，第一时间买走了顶层特色户型。
「为什么说可以传承？因为过去几年市场低迷时，项目的价格保持坚挺。」——抗跌性，是家族办公室最看重的品质。
04
过亿豪宅的超级周期
让我们把镜头拉近，聚焦到「过亿」这个顶豪成交的关键门槛。
今年上半年，香港过亿一手住宅成交约82宗，而去年同期仅有32宗。成交金额同比接近三倍。
数字背后，藏着怎样的买家心理？
郭子威的判断冷静而精准：「香港房价经历了一段较长时间的下跌，一度跌掉30%。现在回升了10%，未来仍存在15%-20%的差距。对投资者而言，这个空间已足够吸引人。」
「这次的回升很健康。平均每月涨幅约1%，非常平稳，完全具备投资价值。」
与此同时，租金回报率已从过去的低迷状态，回升至平均约3.5%。优质地段甚至超过4%或4.5%。而银行存款利率不到2%。
3.5%的租金回报率，对比不到2%的存款利率——这笔账，懂的人都懂。
05
「应天」：史无前例的热销，
无法复制的孤品
在这场香港楼市的超级周期里，有一个项目，以一种几乎不可思议的速度，成为了现象级的存在。
它的名字叫「应天」。
香港半山波老道21号一期及二期「应天」
「应天」一共仅66套房源，首批推出16套。入市不到三周，成交了5套。加上一期波老道21号同期售出的2套，一共成交了7套。两周多的时间，从第一套到第七套，速度远超预期。
「以往顶级豪宅项目，一个月最多成交一两套。」陈咏慈坦言，「应天」的销售速度，确实超出预期。」
但这还不是全部。
项目仅有的两套顶层连天台大宅，在短短3周内史无前例地全部售罄。20楼08号，实用面积2911平方呎，成交金额3.62亿港元，呎价124,356港元——创下今年全港一手住宅单位成交呎价新纪录。仅仅11天后，20楼10号以3.81亿港元、呎价126,000港元再度刷新纪录，成功卫冕全港呎价王座。
两套顶层，3周，全部售罄。「应天」 用史无前例的速度，完成了对香港顶豪市场的重新定义。
「应天」迎宾大堂
06
他们为什么买「应天」
问题来了：他们买的，究竟是什么？
陈咏慈分享了一个让她印象深刻的细节。在项目最近售出的7套大宅中，有3套是「极品中之极品」——要么是顶层连天台，要么是经由殿堂级设计大师杜康生亲手打造的特色户型。
独立住客专用会所 CLUB BORRETT
「实力买家除了倾情珍罕优质项目外，更追求项目中具特色的楼层或户型。全因这些大宅更具传承价值。」
这说明，顶豪买家的逻辑，已经悄然改变。他们不是在买资产，他们是在买一件独一无二的收藏品。
与此同时，一个重要现象正在浮现：家族整体购入的比例相当高。一期就有一个大家族，直接买下2套，住在一起。「他们看重项目的保值能力和稀缺性，将其作为家族资产用以传承。」
「应天」的销售还在继续。越早购买，能选到心仪单位的机会越大。每一套卖出，都意味着「最后一套」又近了一步。目前，虽则顶层连天台的大宅已售出，未来买家仍可通过购买相邻户型实现家族聚居。
「我们卖一套少一套，必须精挑细选。」——郭子威这句话的背后，是一个无法回避的事实：波老道地皮自2011年拍卖后，再无新供应。半山，已进入孤品时代。
07
下半年的判断：顶豪涨幅将更强劲
采访的最后，郭子威给出了他对下半年楼市的预判——
「今年下半年的房价将与上半年持平，但超级豪宅的涨幅预计会更强劲。」
逻辑很简单：许多开发商上半年已完成全年目标，下半年会更注重利润，逐步调升价格。尤其是超级豪宅市场，因为需求旺盛，因为供应稀缺。
更深层的原因，来自流动性的转向。市场普遍预期，美国今年第四季将重启减息周期，香港按揭成本会持续回落。企业投资、高才置业、富豪资产配置的意愿都会明显提升，形成「股市获利、套股换楼」的正向资金循环——这直接带动港股与亿元豪宅市场同步受惠。
「短期就算股市出现波动，都只属资金正常轮动，完全不会扭转香港金融体系长远向上的大趋势。」
户外恒温泳池及按摩池
而「应天」所在的波老道——半山唯一的全新住宅项目，未来3至5年没有新的土地供应——它不只是在这轮行情里跑赢了市场，它正在定义什么是真正的「不可替代」。
香港楼市正在创造历史。而「应天」，是这段历史里，最耀眼的那一个注脚。
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