来源：市场资讯
（来源：中国房地产报大湾区）
深圳实验学校初中部。郑钢/摄
郑钢/发自深圳
2026年上半年，深圳新房与二手房合计成交超6.7万套，市场回升态势基本确立，其中，学区房率先走出低谷，成为市场回暖的风向标。
尤其是近期三大学区二手房市场很热闹：百花片区国城花园44平方米小户型，单价重新站上17万元/平方米；深高北片区二手房成交量激增；螺岭东门168一个月成交20多套。
笔者实地走访了福田百花、罗湖螺岭、龙华深高北三大学区，从学区划分、主力楼盘、价格走势、成交量等多个维度进行对比，为不同预算与需求的家庭提供数据参考。
01
百花：学区溢价最高，花钱买确定性
长城花园。郑钢/摄
走进百花片区，第一印象是老，长城花园、南天一花园、百花公寓这些区域代表性楼盘，清一色都是上世纪九十年代的外立面，墙面斑驳，这片不足1平方公里的区域，聚集了深圳最贵的学区房。
据悉，片区最出名的是百花小学和深圳实验学校初中部的配置，今年中考深圳实验学校初中部最高分达609分，排全福田第一，公办普高率超9成。
学区覆盖了长城花园、百花公寓、南天一花园、国城花园、百花园二期、金茂礼都、群星广场等二十多个老旧小区，这些小区的特点是体量小，但学位确定性高，不受大学区制度影响，"百花小学加深实验初中"的"组合，是全片区溢价最高的配置。
百花小学。郑钢/摄
在国城花园楼下，笔者碰到了带客户看房的中介老周，老周在百花做了十二年，对每个小区的门牌号比对自己家还熟。"最近成交了一套44平方米的户型，总价753万元，单价17万元/平方米。"
看房的张女士表示，儿子明年就要上小学，已经看了三个月，从长城一花园看到国城花园。"业主报价748万元，房子肯定不值这个价，就因为学位不受大学区政策影响，只能花钱买安心。"
深圳安居客数据显示，2026年7月百花片区二手房挂牌均价85153元/平方米，但在售房源之间分化较大。
附近乐有家中介解释，均价的参考价值不大，国城花园44平方米可以报价到17万元/平方米，而长城花园83平方米只能报价7.5万元/平方米，价差高达一倍。
业内人士介绍，百花片区曾经历剧烈的涨跌。2021年高峰期，国城花园85平方米户型成交价1295万元，多个小区单价突破了20万元/平方米，后来跌了一半，2025年年底触底回升，如今市场价与2025年的低位相比，普遍回升20万元到40万元。
目前，百花片区的购房群体以小孩即将入学的刚需家庭为主。
02
螺岭：105万元上车小户型，月租2300元以租养贷
从福田百花到罗湖螺岭，开车不过二十分钟，螺岭片区在罗湖区东门到黄贝岭一带，围绕螺岭外国语实验学校形成学区。
该校在深圳小学中稳居前五，英语教学水平全市领先，罗湖区不少公务员子女就读于此。学校分三个校区：一部（3到6年级）、二部（1到2年级）及湖贝校区，初中目前对口文锦中学。值得注意的是，螺岭教育集团正在筹建自己的初中，未来学区格局可能有变。
螺岭城市更新片区
整个片区的商业氛围较浓，步行街上人流不断。但拐进住宅巷子，就是另一番景象：老旧的楼梯房密集排列，电线在头顶交错，有些楼栋的外墙瓷砖已经脱落，部分区域属于螺岭城市更新范围。
在东门168（一品东门雅园）楼下，中介小陈介绍，东门168是片区二手房的成交代表，成交均价约4.5万元/平方米，23平方米小户型总价在105万元到150万元之间，即使在市场遇冷时，每月也有20套到30套的成交量。"我们门店成交的客户，基本都是冲着学位来的，买完就直接租出去，自住的很少，23平方米的户型月租2300元。"
在深圳链家平台上，螺岭片区的二手房参考均价是4万元到7.5万元/平方米，楼盘间差异很大。新世界大厦是总价最低的上车盘，22平方米到28平方米小户型总价60万元到66万元，单价不到3万元/平方米。京基东方华都40平方米的一房总价在210万元到275万元，单价4.7万元到5.7万元/平方米。金城华庭38平方米的一房总价约176万元。
中介算了一笔账，115万元买东门168的23平方米小户型，首付三十多万，剩下的贷款，租金能覆盖大部分月供。"初中对口文锦中学，实力偏弱，但这个总价只能优先解决小学6年的需求。"
业内人士介绍，螺岭相比百花，价格波动幅度小得多，作为老城区，罗湖的投资炒作热度不如福田，学区溢价相对理性；整个片区小户型供应量大，市场以刚需家庭的学位需求为主，投机成分较少。2025年深圳学区房整体上涨18%的行情中，螺岭只是跟随大盘温和回暖，没有出现百花那样的大起大落，适合求稳的人。
03
深高北：居住环境好，但大学区需比拼积分
龙华深高北片区和百花、螺岭是截然不同的城市面貌，这里属于龙华核心居住区，道路宽广，公共配套齐全，楼盘多为2005年以后修建，品质较高，与百花片区上世纪九十年代的老房子形成鲜明对比。
深圳高级中学（集团）北校区。郑钢/摄
深圳高级中学（集团）北校区是龙华区公认的第一梯队名校，隶属深圳"四大"名校集团，是九年一贯制学校。与螺岭、百花相比，深高北最大的特殊性不在房子，而在入学积分政策。
据悉，小学部与民顺小学、民治中学教育集团北校区、龙华区教科院附属实验学校、龙华区实验学校共5所学校组成大学区；初中部与民治中学、龙华区教科院附属实验学校、龙华区实验学校共4所学校组成大学区，因此，买入学区房不等于保证入学，还需要积分竞争。
金亨利二期（上）莱蒙水榭春天五期（下）。郑钢/摄
金亨利二期是片区二手房成交大户，单是在链家平台一年的成交量就超过200套。目前成交的主力户型为89平方米四房，成交价约1000万元，均价约12万元/平方米。汇龙湾业主挂牌价普遍在9万元/平方米以上。
新房方面，红山华府（63平方米到78平方米，470万元起）是深高北学区最后一个住宅新盘，2025年开盘。
在莱蒙水榭春天五期的楼下，中介阿玲介绍，"89平方米的三房户型，现在总价是730万元到800万元。去年11月最低点698万元，今年已经涨回来了，价格上浮了近10%。"
不过中介也提醒，大学区制度是该片区最大不确定性因素。"买了房还要积分排队。深户、有房产、社保年限长的家庭入学基本没问题，户口刚迁入深圳的就比较悬。"
04
从115万元到1300万元，最优解在哪里？
综合三个片区，总预算决定了购房家庭的最终选择。
预算100万元到200万元，只有螺岭可选。东门168、华隆园、新世界大厦小户型，纯学位上车，不自住、出租养贷是主流。
预算200万元到400万元，螺岭仍是主力。京基东方华都一房、金城华庭或环岛丽园两房，兼顾学区与自住。
预算400万元到600万元，选项较多。螺岭可选金盾花园、海珑华苑、华丽花园三房（348万元到498万元），自住空间充裕；深高北可考虑红山华府新房（470万元起）；百花勉强只能买入群星广场52平方米一房（450万）。
预算600万元到900万元，三大片区都有选择。百花长城三花园两至三房（630万元）或长城一花园三房（750万元）；深高北莱蒙水榭春天89平方米三房（730万元到800万元）；螺岭华润未来城四至五房（945万元以上）和凤凰印象三房（560万元）。深高北的性价比最高，同总价买到的房子楼龄更新、自住更舒适。
预算900万元以上就要关注居住品质了。百花园二期（1300万元）和深高北金亨利（990万元）、莱蒙水榭春天大户型（1120万元）进入比拼，追求学区最优配置选百花，追求学住平衡就选深高北。
三个片区的在售房源和价格仍在变化，有购房计划的家庭，可以结合孩子入学时间提前实地看房，深高北片区尤其要先确认积分情况。
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值班编委：苏志勇
责任编辑：程国飞
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