齐鲁晚报·齐鲁壹点记者 赵波 实习生 徐皓
7月23日，青岛市政府召开新闻发布会，正式发布《青岛市支持康养地产高质量发展若干政策措施》，同步配套编制《青岛市康养地产项目认定标准（试行）》。这是青岛推进“中国康湾”建设、促进房地产业转型发展的又一重磅举措，在全国尚属首个，从强化规划配套、降低开发成本、拓宽融资渠道、提升项目品质四个维度，系统性推出11条政策措施，为企业从“单一开发销售”向“开发+运营+服务”转型提供全链条支撑。
创新规划配套，高标准构建康养服务体系
康养地产项目如何真正满足居住人群的健康需求？此次政策首先在规划配套环节下功夫。青岛市住房和城乡建设局党组成员、副局长周诚在发布会上介绍，措施明确，康养地产项目应按650平方米/千人的标准配建健康服务中心，配套内容覆盖营养餐厅、养老服务、便民商业、文化教室、艺术教室、多功能厅、健康管理中心等功能板块，完整覆盖基础生活保障、文娱活动和健康医疗等多元需求。
在差异化管控方面，住宅规模超过1000套的项目，健康服务中心最小建设面积为3500平方米；住宅小于1000套的项目，最小建设面积为1000平方米。同时鼓励相邻项目联动开发、共建共享，实现资源高效配置。
青岛市自然资源和规划局总经济师常勇在答记者问时介绍，按标准配建的健康服务中心，在开展地价评估时不计入土地价值，此举直接降低了企业的开发成本。“经多方调查研究，借鉴杭州、成都、南京等城市成熟康养社区建设经验，结合我市公服配套设施建设标准，创新形成了国内首个康养项目建设标准。”
此外，政策还鼓励健康服务中心集中建设并由开发企业自持运营，科学布局医疗服务、助餐服务、文体娱乐、便民商业等设施，并鼓励设置连续贯通的风雨连廊，全面提升社区宜居性和便利性。
降低开发成本，土地与开发政策双重松绑
针对企业普遍关心的土地成本与开发资金压力问题，此次政策打出了一套“组合拳”。周诚介绍，在土地供应机制上，新出让土地的康养地产项目配建的健康服务中心实行“计容不计价”，大幅降低土地取得成本。与此同时，允许项目分期缴纳土地出让价款，最迟付款时间可达1年。选择分期支付的，在支付第二期及以后款项时，按中国人民银行公布的1年期贷款市场报价利率支付利息。更值得关注的是，企业缴纳不低于50%出让价款并承诺6个月内开工建设的，出让人可提前交付土地，为企业提供更大的资金灵活性支持。
在存量用地转型方面，政策明确支持利用2024年3月31日前出让的存量商住用地转型建设康养社区。经规划调整后，可签订出让合同变更协议或重新签订出让合同，将原商住用地的商业部分调整为居住用地。调整增加的住宅建筑需自持不低于10年，期满后上市交易无需缴纳土地收益。这一“商改住”路径的优化，为存量土地资源的盘活提供了清晰的通道。
在开发限制方面，康养地产项目施工进度达到“正负零”即可上市预售，大幅降低了预售门槛。同时，在装配式建筑方面给予弹性支持：预制外墙面积不超过规划总建筑面积3%的部分不计入容积率，并可结合项目实际差异化降低装配式建筑面积占比要求。
拓宽融资渠道，金融与保险双轮驱动
康养地产项目投资规模大、回报周期长，融资问题是制约行业发展的关键瓶颈。此次政策精准对接企业融资需求，从金融工具和保险资金两个维度同步发力。
在金融工具运用方面，政策落实国家《关于金融支持中国式养老事业服务银发经济高质量发展的指导意见》，运用服务消费与养老再贷款等工具，支持金融机构向符合标准的康养企业投放再贷款。再贷款期限最长3年，年利率仅为1.25%，有效降低企业融资成本。
在拓宽信贷渠道方面，鼓励金融机构创新专属信贷产品，优先配置信贷额度并延长还款期限。同时，支持保险资金通过股权、债权、产业基金、REITs等多种形式投资康养地产领域；鼓励保险机构发展养老机构综合保险，并稳健投资养老、康复、专科医疗机构等，深度参与养老服务体系建设。这一“险资入康”的制度安排，为康养地产项目引入了长期、稳定的“耐心资本”。
降低生活成本，提升社区运营服务品质
康养社区不仅要建得好，更要住得舒心、活得有品质。此次政策在降低社区生活成本和优化服务资源配置方面作出了细致安排。
在公用事业价格方面，政策明确在优先保障区域既有居民供热需求的基础上，支持康养地产项目规范接入市政集中供热管网，其生活用水、电、气、暖符合规定的可执行居民生活类价格标准。这一举措将直接降低康养社区居民的日常居住成本。
在医疗保障方面，青岛市医疗保障局党组成员、副局长刘林瑞在回答记者提问时介绍，截至今年6月底，青岛全市已有门诊定点医疗机构1416家，其中康养类医疗机构122家。对于在“中国康湾”布局的高品质健康社区设立的门诊定点医疗机构和引进的高端康复医疗机构，可根据定点医药机构受理计划，由医保部门组建评估小组，评估合格的纳入医保定点管理。养老机构等内设医疗机构也可依申请按规定纳入门诊定点管理。刘林瑞表示：“对于有申报医保定点需求的上述机构，医保部门将一对一提供相关政策辅导。”
在医养结合方面，政策支持养老服务机构与医疗卫生机构签约合作，依托医联体提供医养结合嵌入式服务，将服务延伸至社区和居家，增加上门护理服务供给。同时鼓励与房地产开发企业合作提供康养及长期护理服务。
此外，对于认定的康养地产项目，将纳入“企事有解”包联服务体系，在融资贷款、规划许可、工程建设、竣工验收及产权登记等环节提供全流程服务保障。
严把认定关口，确保康养服务可持续运营
好政策能否落地见效，关键在于筛选出真正符合条件的优质项目。此次配套编制的《青岛市康养地产项目认定标准（试行）》，遵循“依法依规、客观公正、精准分类”原则，覆盖全市新建、改建各类康养地产项目。
在项目分类方面，标准结合青岛山海、温泉、道家养生等资源禀赋，将康养地产项目划分为五大类型：旅居康养地产项目、养老护理型康养地产项目、理疗康复型康养地产项目、健康养生型康养地产项目和复合型康养地产项目，实现精准分类、差异化认定。
在基本要求方面，项目需满足用地选址、房屋建设、配套设施、综合服务、运营管理五方面要求。以用地选址为例，要求构建5至10分钟康养生活圈；房屋建设须参照高品质住宅标准，严控室内声、光、空气、水质健康指标；配套设施要求配齐无障碍、适老化、智能化硬件；运营管理方面，要求由具备对应资质的专业机构运营，承诺持续运营不少于10年。
青岛市房地产事业发展中心主任孙雷在发布会上详细介绍了申报流程。申报主体须具备康养服务运营能力，可选择开发建设单位与专业康养运营单位联合申报，或由合资成立的康养项目公司独立申报，两种方式均需提前确定专业运营主体、制定完善可行的运营方案。项目经属地初审、市级多部门联审，在10个工作日内完成材料核验和现场踏勘，审核通过并公示无异议后纳入全市康养地产项目库。
值得注意的是，标准明确了项目的退出机制——全周期动态复核，不合格项目清退出库、追回已兑现政策，杜绝“重建设、轻运营”。孙雷表示：“项目入库不是服务终点，我们将成立专项工作组，对项目实行全生命周期动态服务，‘一对一’持续保障项目康养服务品质。”
据了解，《青岛市加快推进“中国康湾”建设三年行动计划（2025—2027年）》已于去年正式印发实施，锚定“山海康养名城、活力健康湾区”的发展目标，计划到2027年培育10个以上特色康养产业园区、打造30个以上高品质健康社区、建设100个以上医康养一体化嵌入式服务设施，全市生命健康产业规模突破1000亿元。此次康养地产11条新政的出台，正是这一战略蓝图加速落地的重要一环，将通过一揽子精准务实的政策“组合拳”，吸引优质资本和专业力量共同参与，推动青岛康养地产高质量发展迈上新台阶。
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