来源：市场资讯

（来源：楼市经典）

2026年过半，上海楼市跑出一匹很多人没想到的黑马。

数据显示，2025年至2026年5月，上海全市共上市104个新房项目，平均去化率54.77%；宝山上市13个，平均去化率64.8%，仅次于徐汇的65%，排在全市第二。

一个长期在"上海鄙视链"里被调侃"工业区+睡城"的区，怎么突然就火了？

01.

哪些板块在火？

宝山不是全盘热，是结构性热。

远郊的罗泾、月浦、盛桥依然冷淡，罗店靠着美兰湖生态和华二分校撑一撑，真正走量的就三个片区，但各自的"火法"不一样。

南大是这一轮的头牌。

外环内、1/7/15号线覆盖，2020年后宝山战略收缩，把资源全压在南大智慧城和吴淞两处，2021年还是大片空地，2025年已经高楼起来。

目前在售新规住宅集中，单价6-7万/㎡，同样外环位置，闵行古美、七宝已经站上10万+，价差一套三四百万。

南大吃的是"市区外溢+产品迭代"两波客：原来盯着大虹桥的600-800万刚改，2024年后大虹桥熄火，转头进了南大。

杨行的爆点是高铁宝山站。

作为上海第四大铁路枢纽，集沪渝蓉高铁、沪通铁路、19号线、宝嘉线"四场合一"，2025年4月开工，计划2027年6月竣工，站前同步落地11.5万㎡合生汇。

杨行2025年一年卖了1544套新房，比2023+2024两年加起来都多；金茂棠前六次开盘五次日光，是2026年宝山首个认购率逼近200%且触发积分的项目，项目距离宝山站直线约700米，吃透了TOD第一波红利。

顾村走的是另一条路，不赌规划，赌确定性。

7号线直达静安寺，龙湖天街、正大乐城已经运营，华山医院北院、顾村公园都在，是外环外配套最成熟的板块之一。

顾村的问题是动迁房占比大、上限有限，但刚需不在乎上限，在乎"下班后能逛个商场、周末能去公园"。

02.

为什么火了？

宝山这一轮不是单一因素，是人口、交通、价格、外部格局四件事赶在同一窗口兑现了。

第一，33万人口底盘撑起的"内循环"。 六普到七普十年间，宝山常住人口新增33万，是全上海增量最大的区之一。

这33万里，一部分是静安、虹口、杨浦动迁过来的原市区居民，带着购买力和市中心生活习惯；另一部分是新上海人，预算有限但想扎根，被低房价+通勤便利性吸引。

第二，主城区里唯一的"地铁密度区"。

宝山现有1、3、7、15号线，18号线二期和19号线在建，区长邓小冬在2026年1月的城市建设推进会上明确表示"宝山地铁站点密度和中心城区一样"。

第三，价格洼地+回调到位。

2026年4月宝山二手房套均总价238.58万，比松江、嘉定、青浦都便宜；闵行同档次要380万。更关键的是回调幅度，宝山二手均价较2020年高位跌了24%，泡沫挤得差不多了。

第四，大虹桥熄火让出的购买力。

2023年之前外环线是"大虹桥+唐镇"双王，大虹桥虹吸整个浦西600-800万客群。2024年后大虹桥热度回落、个别项目产品力跟不上，这批购买力北移，南大直接接住。

宝山这一轮热是真的，但分化也是真的。

板块内部，南大、杨行、顾村核心区议价空间收窄到5-8%，但罗店、罗泾这些远郊议价空间还在10-15%，罗店去化周期长到18个月以上。

区位的硬短板也没消失，大场机场的噪音和限高长期压着南大天花板；沪太路、蕰川公路早晚高峰堵得怀疑人生；老工业区、仓储用地多的地方城市界面短期翻不过来。

更大的隐忧在人口端。六普到七普是2010-2020那十年的事，那批人现在集中进入买房窗口，但2025年宝山常住人口226.82万，只比2020年多3.3万，流入明显放缓。内循环的购买力迟早会消耗完，下一波增量在哪，现在还看不清楚。