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观点网讯：2026年上半年，上海二手房成交13.6万套，创近4年新高，平均每天成交379套。

成交规模放量的同时，市场交易节奏并未明显加快。数据显示，2026年至今成交样板房源套均带看40次，平均成交周期为146天（4.8个月）。从27413个成交房源样本来看，套均带看量约40次，其中带看次数小于等于10次的约占9.62%，带看次数大于100次的约占7.68%；成交周期小于等于10天的约7.31%，大于等于100天的约14.27%。

多位中介人士反映，当前“诚心”购房客户基本带看7至8次左右可成交，若带看10次以上仍未成交，则需求可能不够清晰或仅为“摸行情”。以一次带看约看4至5套房源计算，一组客户需看28至40套房源才能真实成交一套。

成交结构进一步印证了“真刚需”主导的特征。约55%成交总价在300万元/套以下，81%成交总价在500万元/套以下。其中，总价200万元/套以下成交套数达44903套，成交占比升至约33%，为2020年至今最高。

分析认为，经过几年深度调整，上海极致刚需“老破小”价格已跌出性价比，部分房源租金回报率超过3%，叠加限购门槛放宽、公积金贷款额度提升及官方收购二手房用于保障性租赁住房等政策推动，不少购房者停止观望入市。

2026年2月落地的“沪七条”对限购政策进行了实质性调减：非沪籍居民购买外环内住房所需社保或个税缴纳年限从3年缩短至1年；社保满3年及以上者，可在外环内增购1套住房；持《上海市居住证》满5年及以上者，无需社保或个税证明即可在全市限购1套住房。

公积金贷款政策同步大幅优化。首套住房公积金最高贷款额度从160万元提高至240万元，叠加多子女家庭等政策后最高可达324万元，并实行“认房不认贷”。

此外，上海已启动官方收购二手住房用于保障性租赁住房工作的试点，为存量房源提供了新的去化渠道。

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